住在龙城

　　【新闻事实】

　　37万购房者糊涂支付律师费

　　长期以来，个人在房屋贷款时必须为房屋投保财产险，以及购房的见证律师费也让购房者买单。一般来说，贷款买房，银行按贷款额的0．3％收取按揭律师费。这笔费用，名义上是由银行指定的律师为买房者提供咨询服务，解决在按揭贷款时产生的业务问题。

　　但是，大成律师事务所吴建中律师告诉记者，律师是受银行的委托代为审查客户的资信情况，并向银行出具法律意见书，作为银行贷款的依据。银行为客户指定的按揭律师与客户实际上并不存在代理关系，没有为客户提供服务的义务，也不承担具体的责任。所以，按揭律师事实上是为银行提供服务。

　　根据相关部门的统计，2005年北京市的房屋交易量约40万套，其中超过95％以上的交易都要借助银行按揭完成。这就是说，仅在过去的一年中，就大约有37万户左右的购房者稀里糊涂地为银行支付了律师费。

　　【中消协态度】

　　质疑一：购房人买单银行受益

　　这种带有强制消费色彩的规定已受到中消协等多方质疑。

　　中消协消费指导部主任王前虎表示，目前国内住房按揭，须买抵押房屋财产保险，但由消费者缴纳保费的保险受益人，则必须填银行，否则不予贷款。

　　王前虎表示，这严重侵害购房者利益，希望有关部门能协调解决，也希望媒体呼吁。王前虎认为，保险金额过度、保险期限过长、保险费率过高，不合理因素实在太多，如消费者投保的项目风险低，保费却很高，是抵押房屋财产保险的现状，最不合理的就是购房者买单，受益人却是银行。

　　质疑二：见证律师费只开收据

　　目前在北京的房地产市场上，80％都存在收取见证律师费的行为，从800元到1000元不等，而且没有统一的正规发票，都是只开收据。而之所以会请律师，是为了帮助开发商和银行审查消费者还贷能力等，是为了规避开发商和银行的风险。

　　对此，王前虎表示，这种收取律师费的做法是为了降低企业风险，那么就应该由企业来出。强制性地由消费者来买单是极不合理的。

　　为什么这种不合理行为长期存在。王前虎认为，对于银行和开发商来说，这种东西对他们是百利无一害，另外，还能从保险公司和律师事务所分得好处。而且通过不放贷施压，购房者也只是敢怒不敢言。用王前虎的话来说就是：“自己买的东西自己却不能用。说白了就是这些利益部门利用职权发购房者的财，而且可以归结为不义之财。”

　　可喜的是，目前国内部分银行已经取消了强制抵押房屋财产保险。不过，目前北京方面并没有传出这样的好消息。

　　业主应请律师帮助搞清产权

　　猫腻1：地上车位出售牟利

　　现象：建筑区规划内的绿地、道路以及物业管理用房，应该属于业主共有（市政建设的除外）。原则上来讲，一般地上车位以及人防工程车位也应该归业主所有。对于那些没有约定或者约定不明确的地点，除建设单位等能够证明其享有所有权外，应属于业主共有。目前，不少物业公司将本应属于业主的公共物品，如车位等出售，以牟取利益。

　　建议：明确权属，社区共同出资聘请律师来把产权问题明细。

　　猫腻2：公共物业用房出租出售

　　现象：一般来说，公共物业用房都是算在公摊面积当中，因此归业主共有。不过，目前许多小区都把物业管理用房当成自己的自留地，用来出租，获取利益。

　　建议：明确权属，社区共同出资聘请律师来把产权问题明细。

　　猫腻3：电梯广告成物业“外快”

　　现象：对于绝大部分业主来说，可能并不知道在小区电梯内做广告，收入应该归业主所有。实际上，这笔收入大多落到了物业管理公司的手中。业主对维权意识的淡薄和相关法律、法规的缺失，使这笔本应造福整个社区的资金，成了物业管理公司的“外快”。

　　建议：物业定期公示已签订广告合同的内容及金额，从法律的角度为可能出现的矛盾提供证据，也有利于小区业主委员会成立后快速接管。

　　猫腻4：业主委员会以权谋私

　　现象：随着小区业主维权意识的加强，业委会越来越多地被推到第一线，成为业主与开发商、物业公司对话的全权代表。但随着权力的不断扩大，就出现了个别业委会成员以权谋私的情况。近年来业主状告业委会的事情屡有发生。

　　业委会的不良行为大概有四种：第一，收受或索取物业管理公司给予的好处，听任物业管理公司的所作所为；第二，以不交物业服务费为交易条件，对物业管理公司的违法违约行为听之任之；第三，利用职务之便，与物业管理公司沆瀣一气，牟取不法利益；第四，业委会成员本身缺乏法律知识，法律意识模糊，导致好心办坏事，损害全体业主的合法权益。

　　建议：成立监督机制，建立由政府物业管理部门、辖区的公安派出所和社区三方组建的监督业主委员会的监管机构。

　　合同不合理必须赶紧改

　　花招1：交易合同“埋雷”

　　现象：业主与中介公司签订独家代理协议中大多存在霸王条款。如在代理协议中无代理销售时间的限制，不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高额的违约金。

　　建议：购房者签订合同时，一定要对不合理的条款提出修改要求，并在空白处填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也要划上横线。

　　花招2：“全包费”不全包

　　现象：在交易过程中，大部分情况下费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

　　建议：对每项费用都应在合同中明确落实，最好在合同后附《费用清单》。

　　花招3：暗渡陈仓“吞”家具

　　现象：不法中介公司通常会在与所谓的“上家”即房主签订合同时，将所有家具、家电一一详尽写入合同，而在与“下家”即购房者签订的合同中，尽量少地提及房屋的配套设施，从而在房屋转手期间“老鼠搬大米”，将房中配套设施纳入囊中。

　　建议：作为卖方，您最好将留在房屋内的配套设施一一作价计算在房款中；若您是买家，须将对方承诺留下的家具、家电等一一详细录入合同。

　　花招4：深度诱惑套现卷款

　　现象：黑中介往往抛出极具诱惑力的宣传口号，使用各种优惠手段，取得业主信任后，高价转租他人，然后卷款撤店。

　　建议：租房时务必与房屋业主本人签订详尽的租房合同；或者选择有可靠保障的中介服务。

　　花招5：评估师却成“挑刺师”

　　现象：一些不法中介往往派出自己的所谓“评估师”看房，以权威的身份对房主的房屋“挑刺儿”，以此打压房主心理价格，以期牟利。

　　建议：房屋的估值工作，应由相关机构的有房产评估资格的专业评估师进行。消费者最好多方面询价，也可以以买方身份向中介询价。

　　防止延期交房应提高赔付费

　　现象：在《北京市商品房预售合同》中，没有对延期交房的赔付比例作出明确规定。一般情况下，赔付比例在万分之三左右，但很多开发商会要求定为万分之一。这样，如果发生延期，根本不足以抵偿购房人因此受到的损失。

　　大成律师事务所吴建中律师提醒消费者，这个比例通常是指已支付房款的日赔付比例，而不是某些开发商说的首付款。

　　另外，开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下，往往会提出免收一段时间的物业管理费来相抵。吴律师表示，开发商向买受人支付延期交房的违约金与业主向物业管理公司交纳物业管理费是两个不同的法律关系延期交房的违约金与物业管理费是不能相互抵消的。如果一定要用违约金抵付物业费，应当是由开发商代业主交纳物业费，并由物业公司开出收款发票。

　　建议：为了督促开发商按期交房，消费者在签订买房合同的时候，要尽可能地把这个比例提高。