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房贷险银行为直接受益者 却让购房人买单

http://www.0351fdc.com      2006/3/16 8:53:00      北京娱乐信报      蔡雪婧 张翼 邹玉瑞     评论: 0
购房者买房,却要给银行买保险,甚至见证律师费也得购房者承担。在3·15来临之际,中消协对此提出质疑:“凭什么银行受益,让消费者买单?”

  【新闻事实】

  37万购房者糊涂支付律师费

  长期以来,个人在房屋贷款时必须为房屋投保财产险,以及购房的见证律师费也让购房者买单。一般来说,贷款买房,银行按贷款额的0.3%收取按揭律师费。这笔费用,名义上是由银行指定的律师为买房者提供咨询服务,解决在按揭贷款时产生的业务问题。

  但是,大成律师事务所吴建中律师告诉记者,律师是受银行的委托代为审查客户的资信情况,并向银行出具法律意见书,作为银行贷款的依据。银行为客户指定的按揭律师与客户实际上并不存在代理关系,没有为客户提供服务的义务,也不承担具体的责任。所以,按揭律师事实上是为银行提供服务。

  根据相关部门的统计,2005年北京市的房屋交易量约40万套,其中超过95%以上的交易都要借助银行按揭完成。这就是说,仅在过去的一年中,就大约有37万户左右的购房者稀里糊涂地为银行支付了律师费。

  【中消协态度】

  质疑一:购房人买单银行受益

  这种带有强制消费色彩的规定已受到中消协等多方质疑。

  中消协消费指导部主任王前虎表示,目前国内住房按揭,须买抵押房屋财产保险,但由消费者缴纳保费的保险受益人,则必须填银行,否则不予贷款。

  王前虎表示,这严重侵害购房者利益,希望有关部门能协调解决,也希望媒体呼吁。王前虎认为,保险金额过度、保险期限过长、保险费率过高,不合理因素实在太多,如消费者投保的项目风险低,保费却很高,是抵押房屋财产保险的现状,最不合理的就是购房者买单,受益人却是银行。

  质疑二:见证律师费只开收据

  目前在北京的房地产市场上,80%都存在收取见证律师费的行为,从800元到1000元不等,而且没有统一的正规发票,都是只开收据。而之所以会请律师,是为了帮助开发商和银行审查消费者还贷能力等,是为了规避开发商和银行的风险。

  对此,王前虎表示,这种收取律师费的做法是为了降低企业风险,那么就应该由企业来出。强制性地由消费者来买单是极不合理的。

  为什么这种不合理行为长期存在。王前虎认为,对于银行和开发商来说,这种东西对他们是百利无一害,另外,还能从保险公司和律师事务所分得好处。而且通过不放贷施压,购房者也只是敢怒不敢言。用王前虎的话来说就是:“自己买的东西自己却不能用。说白了就是这些利益部门利用职权发购房者的财,而且可以归结为不义之财。”

  可喜的是,目前国内部分银行已经取消了强制抵押房屋财产保险。不过,目前北京方面并没有传出这样的好消息。

  业主应请律师帮助搞清产权

  猫腻1:地上车位出售牟利

  现象:建筑区规划内的绿地、道路以及物业管理用房,应该属于业主共有(市政建设的除外)。原则上来讲,一般地上车位以及人防工程车位也应该归业主所有。对于那些没有约定或者约定不明确的地点,除建设单位等能够证明其享有所有权外,应属于业主共有。目前,不少物业公司将本应属于业主的公共物品,如车位等出售,以牟取利益。

  建议:明确权属,社区共同出资聘请律师来把产权问题明细。

  猫腻2:公共物业用房出租出售

  现象:一般来说,公共物业用房都是算在公摊面积当中,因此归业主共有。不过,目前许多小区都把物业管理用房当成自己的自留地,用来出租,获取利益。

  建议:明确权属,社区共同出资聘请律师来把产权问题明细。

  猫腻3:电梯广告成物业“外快”

  现象:对于绝大部分业主来说,可能并不知道在小区电梯内做广告,收入应该归业主所有。实际上,这笔收入大多落到了物业管理公司的手中。业主对维权意识的淡薄和相关法律、法规的缺失,使这笔本应造福整个社区的资金,成了物业管理公司的“外快”。

  建议:物业定期公示已签订广告合同的内容及金额,从法律的角度为可能出现的矛盾提供证据,也有利于小区业主委员会成立后快速接管。

  猫腻4:业主委员会以权谋私

  现象:随着小区业主维权意识的加强,业委会越来越多地被推到第一线,成为业主与开发商、物业公司对话的全权代表。但随着权力的不断扩大,就出现了个别业委会成员以权谋私的情况。近年来业主状告业委会的事情屡有发生。

  业委会的不良行为大概有四种:第一,收受或索取物业管理公司给予的好处,听任物业管理公司的所作所为;第二,以不交物业服务费为交易条件,对物业管理公司的违法违约行为听之任之;第三,利用职务之便,与物业管理公司沆瀣一气,牟取不法利益;第四,业委会成员本身缺乏法律知识,法律意识模糊,导致好心办坏事,损害全体业主的合法权益。

  建议:成立监督机制,建立由政府物业管理部门、辖区的公安派出所和社区三方组建的监督业主委员会的监管机构。

  合同不合理必须赶紧改

  花招1:交易合同“埋雷”

  现象:业主与中介公司签订独家代理协议中大多存在霸王条款。如在代理协议中无代理销售时间的限制,不能按时完成委托的赔付标准,但是如果业主不通过该中介售房,却要承担高额的违约金。

  建议:购房者签订合同时,一定要对不合理的条款提出修改要求,并在空白处填上自己应有权益的内容。如无需填写时,也要划上横线。

  花招2:“全包费”不全包

  现象:在交易过程中,大部分情况下费用都须买方承担,但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

  建议:对每项费用都应在合同中明确落实,最好在合同后附《费用清单》。

  花招3:暗渡陈仓“吞”家具

  现象:不法中介公司通常会在与所谓的“上家”即房主签订合同时,将所有家具、家电一一详尽写入合同,而在与“下家”即购房者签订的合同中,尽量少地提及房屋的配套设施,从而在房屋转手期间“老鼠搬大米”,将房中配套设施纳入囊中。

  建议:作为卖方,您最好将留在房屋内的配套设施一一作价计算在房款中;若您是买家,须将对方承诺留下的家具、家电等一一详细录入合同。

  花招4:深度诱惑套现卷款

  现象:黑中介往往抛出极具诱惑力的宣传口号,使用各种优惠手段,取得业主信任后,高价转租他人,然后卷款撤店。

  建议:租房时务必与房屋业主本人签订详尽的租房合同;或者选择有可靠保障的中介服务。

  花招5:评估师却成“挑刺师”

  现象:一些不法中介往往派出自己的所谓“评估师”看房,以权威的身份对房主的房屋“挑刺儿”,以此打压房主心理价格,以期牟利。

  建议:房屋的估值工作,应由相关机构的有房产评估资格的专业评估师进行。消费者最好多方面询价,也可以以买方身份向中介询价。

  防止延期交房应提高赔付费

  现象:在《北京市商品房预售合同》中,没有对延期交房的赔付比例作出明确规定。一般情况下,赔付比例在万分之三左右,但很多开发商会要求定为万分之一。这样,如果发生延期,根本不足以抵偿购房人因此受到的损失。

  大成律师事务所吴建中律师提醒消费者,这个比例通常是指已支付房款的日赔付比例,而不是某些开发商说的首付款。

  另外,开发商在延期交房、应付业主违约金的情况下,往往会提出免收一段时间的物业管理费来相抵。吴律师表示,开发商向买受人支付延期交房的违约金与业主向物业管理公司交纳物业管理费是两个不同的法律关系延期交房的违约金与物业管理费是不能相互抵消的。如果一定要用违约金抵付物业费,应当是由开发商代业主交纳物业费,并由物业公司开出收款发票。

  建议:为了督促开发商按期交房,消费者在签订买房合同的时候,要尽可能地把这个比例提高。

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