住在龙城

    今年伊始，我国银行业“房贷战场”上再次硝烟四起。从光大银行“固定利率房贷”率先在京、沪等大城市试行，到“直客式”、“接力供”、“双周供”等房贷新花样陆续推出，银行之间的竞争可谓愈演愈烈。“硝烟”弥漫到省城市场上虽然有所淡化，但值得关注的一点是，各银行要么进一步“稳固江山”，要么“蠢蠢欲动”，欲以更加多样化的服务吸引顾客。但是，记者在采访中了解到，许多购房者对房贷还是知之甚少，甚至有些盲目。为此，本报特意为广大购房者以及想了解房贷的百姓送上一桌“房贷大餐”———

商业银行贷款篇

房贷新品种

■固定利率房贷

过去的两年中，央行不断调高贷款利率，使得“按揭一族”的神经高度紧张。“利率一上调，就意味着又得比以前勒紧点儿裤腰了！”家住省城解放路的齐先生无奈地说。正当像齐先生一样的人们快要患上利率上调“恐慌症”时，固定利率房贷顺势诞生了。

据光大银行太原分行住房按揭中心的相关负责人介绍，所谓固定利率房贷，是指银行与贷款人在发放贷款时约定一个利率，贷款人在贷款期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，贷款人都以贷款时约定的利率偿还贷款。光大银行太原分行实行的个人房贷固定利率分为两档，一档是5年以下，年利率为5.94%，另一档是5年以上10年以内，年利率为6.18%，分别比该行目前执行的优惠利率高出0.675%、0.672%。“因此，只有央行在未来连续升息，选择固定利率才可能省钱，否则将是赔钱的买卖。”

目前省城仅光大银行提供该业务，但浦发银行太原分行的一位人士透露，他们也将在不久的将来“尝”这块蛋糕。

■直客式房贷

有过办理个人住房按揭经历的人都知道，尽管各银行的房贷产品、服务有这样那样的不同，但消费者是无从选择的。开发商选择了和哪家银行合作，消费者就只能“嫁鸡随鸡、嫁狗随狗”。然而，从去年开始，这种状况已经开始有所改观，一种银行直接与客户“面对面”的“直客式房贷”悄然在省城登陆。

中行山西省分行负责房贷业务的郭主管说，“所谓‘直客式’房贷，是个人先找银行贷款，然后去各楼盘买房。”由于银行直接贷款给买房者，无需经过开发商担保，立刻能享受到一次付清房款的优惠。郭主管进一步解释道，过去房地产开发商指定贷款行后，要向银行缴纳一笔保证金，通常他们将保证金打入房价中，转嫁给购房者。而现在采用“直客式”，开发商省去了保证金，购房者就能享受一定程度的折扣，也不必受合作银行的限制。

目前，省城提供这种服务的，中行仍然是独家。“虽然截至现在，真正服务过的客户并不多，但毕竟是一种趋势，而且新生事物问世后肯定需要一个磨合期。”郭主管告诉记者，她对这种服务持一个乐观的态度，“顾客有更多的选择，何乐而不为？”

房贷老面孔

记者了解到，尽管个别股份制银行为了吸引顾客，推出了一些特色的还款方式，但等额本息和等额本金仍然是省城各银行普遍采用的方式。

■等额本息VS等额本金

等额本息：月还款数不变，本金逐月递增，利息逐月递减。

等额本金：每月本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减

案例：准备赶在“金狗年”结婚的小王刚刚相中了一套120平方米、每平米3300元的房子。由于经济紧张无法一次付清，他只能选择做按揭。然而，究竟该选择哪种还款方式呢？银行的工作人员给他算了笔账。以上述房子为例，首付30%，贷款年限为15年，如果选择等额本金方式还款，15年一共需要支付的利息款为115189.31元，而选择等额本息方式还款所需支付的利息总额为130756.78元。

“两者一共相差1万5千多元！当然选便宜的！”可听了工作人员接下来的介绍时，小王的语气就没那么坚定了。选择后种方式，月供是2266.43元，而选择前者的话，首月还款金额是2812.81元，以后每月递减7元左右。“我和女友每月收入加起来也不到5000元，月供2200多还能勉强接受，如果要用近3000元还款的话简直就没法供应日常开销了。”“看来，要想生活不太紧张，也只能给银行多交点‘租子’了。”说到这儿，小王一脸的无奈。

专家点评：光大银行太原分行住房按揭中心的一位负责人认为，两种贷款方式并没什么优劣之分，顾客的需求不同，自然会有不同的选择。

等额本息还款法的还款压力均衡，但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。

而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长。此外，这种方式对准备提前还款的人较为有利。

除上述两种传统方式外，一些银行还提供了其他“备选”方式供客户选择。如，建行山西省分行的等额累进、等比累进还款法，交行、光大、兴业等银行的等额递增、等额递减还款法。

■等额递减

案例：李先生准备向银行申请20年期30万元的贷款(利率5.508%)，若采用每6个月递减50元的等额递减还款法，其第1—6个月的还款额均为2860元，第7个月开始减少50元，即7-12月每月还款2810元，依此类推，第240个月还款额为910元。

适合人群：适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。

专家点评：在等额本金还款法下，客户每个月的还款额都不相同，且是逐渐减少（无规律）。而在等额递减还款法下，客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律的减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。

■等额递增

案例：上述案例，如果李先生采用每6个月递增25元的等额递增还款法，第1—6个月的还款额均为1667元，第7个月开始增加25元，即7～12月每月还款1692元。依此类推，第240个月还款额为2642元。

适合人群：适用于目前还款能力较弱，但预期收入将增加的人群。

专家点评：目前收入不高的年轻人可优先考虑这种还款方式。

对于以上两种还款方式，省城多家银行的相关负责人都表示，“一般不建议选择。由于每个时期的还款额不同，顾客记起来比较麻烦。”

此外，关于提前还贷，绝大多数银行都可以提供“缩期限”的方式，例如，张女士原来做的是15年按揭，但是她目前收入有了增长，想换成10年期按揭是完全可以的。如果要提前一次性还清的话，绝大多数银行也表示，“暂时还不收取违约金”。浦发银行太原分行甚至做出承诺，只要是周一到周五的正常上班时间，顾客可以“随到随办”，无须提前预约。

按揭相关服务

■转按揭

赵女士这几天总是愁眉不展，四处张罗着向亲朋好友借钱，原来她想把手里的一套房子出售，但由于该房产在银行仍有30万元贷款尚未还清，中介公司建议她先自筹30万将贷款还清然后就能过户了，可30万元对她来讲不是个小数目啊！正当她一筹莫展、不知该怎么办时，一位银行工作的朋友给她支了一招：“你可以试试转按揭嘛！”“转按揭？”赵女士一脸茫然：“什么是转按揭？该怎么办？在哪儿能办？”

兴业银行太原分行零售业务部的曹经理介绍道，“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。“其实，简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。”

赵女士得知银行还有这项业务时，眉头顿时舒展了。“那我就要赶快给我的房子找买家了！”

据了解，目前省城提供这项业务的有农行、交行、兴业银行、光大银行等。

专家点评：光大银行太原分行住房按揭中心的一位负责人分析说，转按揭手续与普通的二手房按揭手续有很大不同。对于后者，银行都是在房产办理完过户手续之后才放贷给业主，但是在转按揭的操作过程中，由于业主的房屋仍处在按揭中，不能进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。“所以，业主最好选择正规的大型房屋中介，以防范可能发生的各种风险。”

个人住房循环授信

许多市民通过按揭贷款买房，少则10年多则20年不能再进行融资，但装修、买车、子女上学等都需大笔资金，这可怎么办？省城市民程先生就有这方面的困惑：最近，他一直琢磨着想买辆车，可资金实在有些紧张，且房贷还没还完。“难道真的没办法吗？”记者近日了解到，省城多家银行已经或即将推出“个人住房循环授信”业务，有了它，被房贷“套牢”的问题就可以得到解决了。

据浦发银行太原分行个贷部的负责人侯经理介绍，所谓“个人住房循环授信”，简单说就是“一次授信，循环使用”。打个比方，假如某人购买一套50万元的住房，首付15万，从银行贷款35万。几年后，他陆续归还20万元，还欠15万。这时，他突然急需大笔资金了，可想拿这套房子“做文章”不行，因为房贷没有完全还清前不能解押再贷。而“个人住房循环授信”，就能把已还的20万元再借出来一部分用于消费，且无需重新办理抵押手续，非常简单。“不过，办理这项业务的前提是，客户的资信记录必须良好。”

采写：本报记者郝娟

住房公积金贷款篇

■什么是住房公积金个人贷款？

住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。

■什么样的人能申请住房公积金贷款？

1、借款人具有太原市城镇常住户口或有效居留身份；

2、借款人须有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；

3、借款人及其所在单位能够按规定的缴存基础、比例在申请贷款之日前连续缴存住房公积金半年以上。对于新调入或新参加工作的职工连续缴存住房公积金不少于3个月；购买商品房的，借款人及其所在单位必须按规定连续一年正常缴存，方可申请住房公积金贷款；

4、具有公积金管理中心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费的证明；

5、已付房款20%以上；

6、提供公积金管理中心和受委托银行认可的贷款担保。

■住房公积金个人贷款的贷款额度和贷款期限有哪些限制？

购买商品房一般最多可申请购房款70%的公积金贷款，购买公房最高可申请购房款80%的公积金贷款，目前最高贷款额度为25万元，贷款的月还款本息额不得超过借款人家庭收入的50%，贷款额度不得超过抵押房屋估价值的70%。住房公积金个人贷款最长期限为30年，并不得超过借款人从贷款之日起距法定退休的时间。

■前几年买的房子现在能申请公积金贷款吗？

只要是真实合法的购房行为，且条件符合者都能申请公积金贷款，对买房时间可以相对放宽。

■购买单位集资房想申请公积金贷款的话需要购房合同吗？

只要提供单位的有关集资手续就行。

■买别单位的房子能用自己的名义申请公积金贷款吗？

只要是他本人买房就行。

■某员工在某私营企业已经工作了4年，但单位一直没有给员工缴存公积金，他现在想申请住房公积金贷款，能否自己补缴公积金？

目前还不行。

■夫妻一方买房，用对方的公积金贷款可不可以？

夫妻任何一方买房都可以认定是家庭的买房行为，因此夫妻双方都可以用对方的公积金来贷款。

■住房公积金贷款可不可以一次还清？还清需带什么材料？

住房公积金贷款可以一次还清。不需带任何材料。

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住房公积金贷款VS商业银行贷款

1、贷款条件不同。住房公积金贷款作为一种政策性贷款，和商业银行贷款相比，利率较低，申请公积金贷款的条件主要是申请人个人及单位的公积金缴存正常（按月足额）。

2、贷款利率不同。目前按国家规定公积金贷款的利率为：5年以内（含5年）月利率千分之3.3，5年以上月利率千分之3.675，银行贷款的最低利率为：1年千分之4.185，1-3年（含3年）千分之4.32，3-5年（含5年）千分之4.3875，5年以上月利率千分之4.59。

案例：

张先生购买住房欲贷款十万元，期限为十年或二十年，他想知道去银行贷款和去公积金管理中心贷款哪一个更划算？

有关工作人员就此进行了分析，期限十年的十万元贷款，公积金贷款的总利息为22233.75元，商业银行贷款的总利息30291.00元，两者相差8057.25元；如果期限为二十年，公积金贷款的总利息为44283.75元，商业银行贷款的总利息为65228.53元，两者相差20944.78元。因此，张先生从公积金管理中心申请贷款更划算。

采写：本报记者闫俊峰

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如何做好提前还贷

自从去年房贷利率再次上调，很多消费者都动了提前还贷以减少总利息支出的念头，有的银行甚至已出现提前还贷业务量直线上升的情形。然而你知道吗，提前还贷有多种方式，且有些人并不一定适合提前还贷，记者约请理财专家进行了分析。

■部分还是全额提前还贷一看实力，二看需求

银行理财专家介绍，购房人之所以要提前还贷，目的就是尽可能地减少利息支出。从这个角度来讲，当然是全额提前还贷最节省利息，是广大消费者的首选。但毕竟每个购房人的资金实力不同，当不能一次性全额提前还贷时，他们只能选择部分提前还贷。而就部分提前还贷而言，不同银行有不同的操作方式，通常可分为以下两种：第一种，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。第二种，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。该专家介绍，也有银行在尝试既减少每月还款额，同时缩短还款期限，但因为操作复杂，目前不是市场主流。

■一个事例三种方式综合比较供参考

理财专家以购房人王先生为例，分别就两种部分提前还款以及全额提前还款做了比较。假设王先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月份，提前还款时间为2005年11月份，如果部分提前还贷，则提前还贷15万元不含当月还款额。

方式一：部分提前还贷，缩短还款期限。王先生原月供3719元，按此方式2005年11月当月一次还款153719元，下月起月供3719元，则新的最后还款期为2009年3月，可节省利息支出5.1万余元。

方式二：部分提前还贷，减少月供。在这种方式下，王先生2005年11月当月还是一次还款153719元，下月起只需月供1770元，不过，最后还款期限保持到2013年10月，可节省总利息支出3.3万余元。

方式三：全额提前还贷。在这种方式下，王先生2005年11月当月就一次性还清贷款294563元，则可以节省利息支出6.2万余元。

“假设您感觉当前的月供负担太重，就可以考虑第二种方式，减少月供，保持还款期限不变。”理财专家介绍，通过上述个案分析不难看出，选择不同方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出最大，其次是第一种提前还款方式。但有时候购房人考虑到当前资金占用情况，可能会觉得第二种更适合自己。

友情提醒：虽然提前还贷能在一定程度上减少利息支出，但专家也告诉记者，二类人并不适宜提前还贷。

第一种：每月还款固定且贷款快到期的客户。据介绍，这种还款方式是等额本息还款法，也是当前绝大多数消费者选择的还款方式。它的月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款十年，已经还到八九年了，那还的基本上是本金，提前还贷没有意义。而等额本金法即俗称的“递减法”是利随本清，客户什么时候还都可以为自己节省出相应的利息。

第二种：近期有投资计划的客户。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但经营性贷款利率要比房贷高得多。因此，专家建议提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有无投资计划。