住在龙城

    樊三星，兴业银行太原分行行长。就在当日，40多家山西一线房地产开发商被请进了这家入晋刚满5个月的银行。而兴业此次的目的不仅是要吸引开发商注意，同时它还宣布正式进军包括个人二手住房按揭、二手商业用房按揭在内的个人房贷市场，它甚至还将新房按揭的可贷比例提高到80%，还款期延长到了30年。

    在近期各家银行纷纷推出“直客式”、“接力供”、“固定利率房贷”等业务，同时又在服务人性化上做足文章时，兴业银行这个山西银行业的新丁却在啃旁人不愿啃的硬骨头，是少不更事？还是老谋深算？

    房贷总量萎缩 催生“弹性业务”

    2001年至2005年，山西省内房贷市场以超过每年20%的速度增长，这块不良贷款率只有1.5%的优质市场让山西许多银行喜笑颜开，用那时的话讲，做房贷业务就好比“金鸡下蛋”。

    从2005年3月开始，国家开始对房地产业进行新一轮调控，房地产业开发贷款利率和个人购房贷款利率做了不同程度上调，房价增速得到了有效抑制。

    但是，调控引发的连带影响，也导致了新盘开发速度以及房贷增长速度均受到了一定程度的消极影响。

    在2005年中，山西房贷市场全年负增长10%，下降达15亿元。急的不只是房地产商，还有银行。

于是，从2005年岁末,一些优质开发商和住房项目的按揭贷款,开始再度成为各家银行的争夺焦点。由于争夺激烈，多家银行往往采取免予办理借款人住房保险、降低开发商存入保证金比例等方式吸引开发商的合作。

    与此同时，一场争抢个人住房贷款市场的竞争在各银行间悄悄拉开帷幕。继去年底光大银行在京、沪首推固定利率房贷后,建行、浦发也相继跟进。随后,“直客式”、“接力供”、“双周供”、“宽限期”、“结构性固定利率房贷”等新名词也纷纷问世,而在今年年初，其中一部分业务已经在太原悄悄面市。

    但因为受国家宏观政策的影响，这些业务的出现并没有在实质上让个人房贷回复到两年前的“黄金光景”。某银行年初在太原推出的固定利率房贷业务至今仍少有问津。许多购房者表示：“虽然这些新业务在还款方面更加人性化，选择也更多了，但缺乏实质性的东西。”有钱的买房者，不在乎一周还一次款还是一个月还一次款。而没钱的人，总想多贷点款，或者贷款买二手房，但新业务却无法解决这些问题。
早在2002年以前，山西的银行界就曾出现过“二手房贷”这个名词，但由于其本身具有很高风险，时至今日，只有少数几家银行在做这项业务，并且高门槛的存在令应者寥寥无几。

    调高按揭额度 赌博“行业标准”

    如今兴业银行重做二手房贷，并将新房按揭可贷额又向上拉了10个百分点，似乎摆出了一副硬碰硬的架势，风险之高显而易见。问题是，冒这个险值吗？

    兴业此次全面进军房贷市场，提供了许多增值服务：包括个人住房装修贷款、个人车位贷款、个人住房贷款加（减）按、个人住房贷款转（换）按、 住房按揭贷款循环授信、个人经营贷款（个人房产抵押）、个人房产抵押消费贷款、多重积分送礼、送搬家等。

    比较其他银行的相关业务就发现，以上这些更像是百货商场的打折送礼。

太原某国有银行的老总闻悉兴业银行提高新房按揭比例后，表示这既是意料之中，又是意料之外。一方面，“意料之中”的是新房按揭贷款的比例肯定会提高，令他“意料之外”的是，它在太原会不会有市场？

    因为按揭比例的高低是根据开发商信用程度而定的，开发商缴纳的保证金越高、企业资质和实力越强，给予的房贷额度和期限才能相应提高。80%的最高额度贷款，意味着兴业银行单方面将山西房地产商的授信门槛又提高一个级别，企业能否接受将是最大的风险。

    光大银行的一位负责人认为：一个银行打响新市场的办法就是推出与众不同的新业务，做别人没有做的领域。

    事实上，光大银行正是通过大力扩展个人理财产品的市场，在省城众多银行中站稳脚跟的。

    兴业银行与省政府3月17日正式签订300亿元贷款协议的一个月后，它又使出这样的怪招要在山西房贷市场分一杯羹。兴业此时的心态，或许可以用其董事长李仁杰的那句名言概括——“来得早不如来得巧”。

    “房贷血拼时代” 银行仍需守住原则

    随着银行业竞争的加剧，业务的推陈出新速度也明显加快。

    面对民生、光大、浦发、交通、华夏等新兴股份制商业银行的挑战，中、农、工、建四家老国有银行一方面继续利用原先的资源优势，加强与政府及大型企业之间的合作，同时也更加注重个人消费及理财市场。

    个人房贷是银行个人消费贷款领域赢利的大头，它至今仍充满了变数，并且是一个敏感话题。记者从省内多家银行辗转了解到，调高新房按揭最高可贷额并不只是兴业一家的想法，一些银行也正在研究相关业务。

    在汽车消费贷款基本处于停办的情况下，瘸腿的个人消费信贷市场惟有靠房贷支撑，因此，从行业趋势来看兴业银行调整房贷政策只是2006年银行房贷大战的一个导火索。

    但市场环境已经今非昔比，过去的2005年让银行不得不重新审视自己在房地产业的作用和地位。

“去年的一轮房地产业宏观调控可谓由来已久，因为此前的屡次调控都未能真正抑制泡沫，所以国家迫不得已才动用了利率杠杆这一最后的王牌。”太原某房地产企业老总王女士对记者说，“应该从政策变动中看到良性和积极的一面，宏观调控的初衷是好的，每位从业者都应该学习和领会。”各家银行也认同这一观点，同时认为，宏观调控的意义不仅是对于开发商，银行也应该通过这一机会对自己重新定位。
在2005年对房地产业采取“银根紧缩”之前，国家曾采用过“地根紧缩”等多种调控手段，但对银行监控的不力，使得屡屡轻易从银行手中获得贷款的开发商总能无孔不入地得到自己想要的地皮。

    “银根紧缩一方面打击了投机性购房者，另一方面压制了开发商的多头投资行为，降低了银行的贷款风险。但归根结底，一些低资质、且不具备资金实力的小公司将由此被淘汰。”华龙泰副总经理侯冰狮在此前接受记者采访时说。

    侯总认为，无论银行在个人房贷市场怎么折腾，但国家宏观调控的大方向不会变化，调高开发商新房准按门槛会对行业起到一定影响，从净化市场角度来看，影响应该是好的。

    山西百祥房地产公司的一位负责人也表示：二手房贷市场的再次启动是房地产行业的一道分水岭，二手房市场会因此火热起来，而那些证照不全、户型结构不好、信誉不佳的劣等盘将会被挡在银行门槛外而失去再次流通的竞争力。

    因为银行放贷的“挑食”而间接规范了开发商的筹资、建设、销售行为，或许正是国家宏观调控的目的所在。银行对开发商少一丝“阿谀献媚”，百姓们“恐骗”的购房心理或许就能多一丝安慰。