住在龙城

    不良贷款提高

    7月初，记者在采访中了解到，银监会近期对房地产市场和房地产信贷进行了大量的研究。而研究的结果显示，山西的各个银行逐渐进入个人住房按揭的风险释放期。
   
    有银行业人士向记者表示，在楼市市场化程度越高、炒作风气越重的地区，房贷业务风险近期体现得也越明显。尽管山西房产市场刚刚起步，无论是开发规模还是产品结构都在市场发展的初级阶段，而炒房现象也并不严重。但由于山西特别是太原房价，在短短两年内，上涨速度和幅度较大，使常见于一级城市的房贷风险也开始在山西出现。
   
    据多家银行2006年一季度个人住房按揭统计表明：不良贷款的数据比去年有所提高。在2004年和2005年，山西楼市始终处在高速发展中，连较落后的临县、侯马等地区的新房价格都涨到了2500元/平方米左右。到目前为止，这些地区的新房价格却开始快速回落。由此可见，去年放出的房贷业务其风险可想而知。山西有很多区域，都出现房价幅度有所回落趋势，从而加大了房贷业务的风险。
   
    工商银行太原支行信贷处解释，房贷业务具有比较鲜明的周期性质，在一开始放出时，贷款质量是非常优良的。但随着时间的延长，风险才会逐步体现。
   
    省农行相关负责人说，由于调控政策的连续出台，使房产市场成交预期下降，从而直接促使银行个人住房按揭的质量出现了下滑迹象。
   
    为防范房地产信贷的风险，太原房地局早于去年就发出通知，要求适当增加房屋开发类贷款的风险权重，对个人抵押房地产贷款的风险权重维持50%不变。

    房贷余额下降

    通知虽已发出，似乎市场并未因此而予以防范。前不久，国家统计局省城调队一组数据证实了我省房贷风险已经显现：2006年一季度，房地产贷款余额为223.5亿元，比年初减少6.5亿元，减少2.9%，其中房地产开发贷款所占比例由去年的52.7%降低为50.4%，降低2.3个百分点。

    调查分析这样写道：为从源头上遏制房地产企业贷款的过度投资，实现房地产市场的规范发展，在央行加息和住房信贷政策调整等因素的作用下，房地产贷款余额有所下降。

   房价下降  增加房贷风险

    建行的有关人士说，一开始银行认为房贷风险小的主要原因是房贷提供了不动产抵押。只要房价稳定，银行的风险就不会太大。但如果楼市价格不能保持持续上升，房贷风险系数就会增大，即使是拍卖偿债也难以维护银行利益。

    该人士认为，如果房价平稳或者小幅下调，银行的风险也还可以控制，因为按揭贷款数额都低于房价的八成；但如果房价下降幅度较大，加上新房的贬值风险，即使银行收回抵押房产进行拍卖，也可能无法收回全额贷款本息。

    更为关键的是，高法一条关于房贷的司法解释也使银行陷入被动的境地。该司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程增加了执行难度。

    据了解，一般按揭客户在签订按揭合同时，可以选择“申请仲裁”或者“直接向法院提起诉讼”两种解决纠纷方式。不管采取哪种方式，在正式拍卖之前，都要到法院指定的评估机构对抵押房产进行评估，这要花费较长的时间。

    骗贷案件 提高房贷风险

    民生银行杨柳认为，在近两年的火爆楼市中，谁也不知道有多少银行资金被违规用到了楼市之中，像近期上海、北京相继曝光了一些骗贷案件。而“假按揭”是一些骗贷案件的惯用手法。“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

    农行太原分行个人信贷处介绍，进入今年，各银行对“假按揭”进行严格监管，使开发商很难再通过这一手法进行骗贷。但在未来两年，相关的房贷风险将进一步显现，各家银行都应提高警觉。

    工行太原分行相关负责人赵树珍表示，骗贷案件的增多，增加了房贷风险的成数。不过，她认为，对一些作案人来讲，一开始从银行骗出贷款容易，但想在楼市上成功完成炒作，借银行的钱生钱，恐怕就没那样容易了，一旦房屋交易出现时间断点，资金链非常容易断掉。所以随着时间的延续，类似的骗贷案件将会越来越容易被发现。 

    目前，对山西各家银行来说，房贷业务的疯狂扩展期已经过去了。如何控制风险，保证已放出贷款的质量，转而成为了各大银行持续关注，并研究对策的重点。