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开发商办假按揭骗贷款 住房贷款成诉讼热点

    银监会查出数十亿假按揭

    银监会的这份通知是基于2006年下半年进行的一次大规模的检查，这次检查近年少有，重点是五项：房地产假按揭、土地储备贷款、打捆贷款、“两高一剩”行业贷款和委托贷款业务专项检查。在部署时，银监会称，假按揭贷款是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为，“近几年，不少房地产项目开发中的巨大风险转嫁给了商业银行”。  

    检查结果显示，截至2006年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款4718笔，金额达13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。另一家国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款3716笔，金额7.34亿元，占被查个人住房贷款总额的3.23%。

    针对暴露出来的问题，银监会指出，部分银行贷款“三查(贷前调查、贷时审查、贷后检查)”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；一些房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发，利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风险。

    银行间放贷竞争激烈使审查流于形式

    事实上，在银监会此次调查之前已数度为假按揭所带来的风险敲警钟，对可能产生假按揭的环节，银监会也有很具体的措施，“但是银行放贷的压力始终是存在的，为了完成任务，银行之间对个人住房贷款的竞争很激烈，”北京京都律师事务所律师秦庆芳表示，“银行需要放贷赚取利息，开发商需要资金，在房地产市场整体向上的时候，双方的共同利益导致银行常常对风险是睁一只眼闭一只眼。特别是银行为了股改上市，为了一个好的财务报表的时候。”

    更重要的是，银行的审查并没有完全做到实质审查。目前，由于市场的竞争，已有多家银行取消了律师见证业务，成立了专门的审批中心，秦庆芳认为，取消了中介，采取“直客式”审批，银行直接面对客户仍然进行的是形式审查，客户提交的文件仍是一样的，银行没法做到一笔一笔的核实，风险可能更会失控。

    “如今虽然很少出现成批量的假按揭，但是单笔额度比较高的假按揭仍然存在，比如几百万元。”秦庆芳说。

    “假按揭大部分是前几年发生的，这跟当时的银行信贷制度和我国商品房预售制度的不完善直接相关。”中伦金通律师事务所的兰焕婷律师表示，“预售制度完善以后，尤其是2005年实行网上签约之后，假按揭应该有所减少。”

    但是检查显示，在各项制度逐步严格的情况下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。

    房贷不良率上升势头很快

    目前，我国房贷市场仍是一片繁荣，截至2005年末，我国16家银行个人住房贷款余额为20258亿元，比上年增长1772亿元，房贷市场已占我国GDP的10%。

    但繁荣背后有隐忧。一方面，房贷不良率虽然在银行各项业务中是最低的，最高不超过5%，最低的仅有2%、0.5%，甚至更低，但上升势头很快。以上海为例，到去年9月末，中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1%左右，两年时间房贷不良率上升了7倍多。

    “房地产企业的融资方式决定了市场风险和信贷风险全都集中在银行。”中国社科院金融所金融发展室主任易宪容表示，我国房地产金融主要是由银行信贷构成，房地产企业各个环节所需要的资金，如房地产开发贷款、流动性资金贷款、施工企业贷款、信贷抵押贷款等，基本上是来自银行，房地产企业的股权融资占融资的比重十分微小。他建议取消商品房预售制度，这样才能杜绝假按揭道德风险。

    另一方面，一旦开发商资金链紧张，恶意一房多贷套取贷款、银行抵押不能落实的情况下，损失将更加惨重。在去年发生的北京盛鑫家园、立恒名苑一亿多元假按揭事件中，开发商都是套取贷款之后四处投资，最后无力偿还贷款、撑不下去而曝光的。

    随着去年以来股市的升温，不少本来投资房地产市场的资金流向股市，虽然银监会出台措施严防房贷资金进入股市，但是银行能否真正严格控制资金真正用途，仍令人怀疑。

    ． 什么是“假按揭”
 
  个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。