住在龙城

　　国庆即将来临，恒大地产、富力地产、大连万达等国内房地产大鳄推出了一批超大楼盘，抢占“金九银十”太原房地产市场。地产大鳄进入太原后，迅速改变了龙城市场格局：几千平方米、几幢楼房的“花园”不见了，代之而起的是一个个几万、几十万、几百万平方米，几十、几百幢楼房的“城”。于是，太原房地产小打小闹的“造楼”时代结束了，一场大规模的“造城”风暴席卷全城。

　　传统开发模式走向末路

　　很长时间以来，人们已习惯了这样的房地产开发模式：开发商投资少则几千万，多则一两个亿，只要买到一块地，就可以贷款，找几个包工队，进入房地产领域。房子建好后，卖掉走人。

　　在传统开发模式下，开发商担当了一个生产者的角色，和钢铁、焦化等行业没有本质不同，都是买来原材料做成商品，获取利润；不同的是，除了生产经营利润，开发商还能坐享土地增值带来的巨大收益。因此，房地产成了资金疯狂追逐的对象，全市究竟有多少房地产开发商，谁也说不清。由于房地产这一特殊属性，土地价格不断升高，“地王”不断涌现，政府从中获取了巨大收益，除了40％的土地出让金，还有名目繁多的规费。在一些城市，土地已经超过其他行业，成为“第二财政”。

　　毋庸置疑，传统开发模式解决了普通市民住房紧缺的问题，推动了城市化进程，带动了房地产市场的繁荣和发展。然而，随着城市化进程的加快和市民生活水平的逐步提高，传统开发模式的弊端日益显示出来。

　　一位朋友在我市“发展空间巨大，升值潜力无限”的南部地区买了一套商品房，由于没有医院、幼儿园、中小学学校、公园，交通不发达，几年来一直闲置。人们发现，在传统开发模式下，几平方公里的范围内，往往是楼越建越漂亮，基础设施却越来越欠缺。对开发商来说，在没有政府强制要求，商品房利润大、出手快的情况下，决不会投资建设利润低的学校、医院，更不会建设没有任何效益的公共绿地。传统开发商经常把他们建成的几幢楼冠以“花园”的概念，其实根本没有考虑小区的整体功能。往往是开发商卖房挣了钱，把一大堆“后遗症”留给了市民和政府。政府不得不投资为小区配套基础设施，市民不得不承受不该承受的苦痛。一些开发商把原本应该建设基础设施的用地密密匝匝地建成了商品房，基础设施无地可建，只能长期维持原状。由此引发的房地产纠纷近年来越来越多。

　　传统开发模式下，受伤害最深的是城市的整体形象。由于没有整体规划，没有整体考虑景观、交通、绿地、教育、医疗等因素，这些扎堆在一起的漂亮楼盘，活像一个无序的集贸市场。

　　如果说传统开发商卖的是楼房，那么新型超级开发商销售的不仅仅是楼房，还有完善的公共服务。在万达公馆、恒大绿洲、富力城，我们会很清晰地看到这一点。

　　国庆期间，恒大地产在我市推出了恒大绿洲、恒大天籁湖、恒大水岸3个精品项目。其中恒大绿洲占地1000亩，规划总建筑面积近200万平方米，约一万余户，预计居住人口逾4万人，是我市第一个千亩大盘。一期工程配套有巨大的人工湖，1．7万平方米的运动中心、9000平方米商业综合楼和幼儿园、小学等基础设施；恒大天籁湖主题公园、中轴园林、两大内湖景观等园林配套全面落成，所有建筑沿中心会所及其延伸的中轴为始，依湖而建，向两侧及园林扩延，层层梯进，与建筑及道路掩映互衬；30万平方米园林内，大面积花式绿地、音乐喷泉、大株植物、雕塑掩映其中……

　　从“造楼”到“造城”，区别不仅仅是盘子大小，而是开发方式和开发理念。大连万达、恒大地产等开发商不是建好楼后简单地卖出去了事，而是把楼盘按照城市功能进行设计、建造和管理。如果说传统开发是“拿地－建设－销售”，“造城”时代的开发模式则是 “拿地－运营－开发”，不单单“盖楼卖房”，还要投入资金规划配套，直接或间接参与运营或管理，其中包括大型百货业、综合超市、餐饮业、休闲业、娱乐业、金融业、教育业、卫生医药业、通讯业等，活脱脱一座城市。所以，新型的开发商自豪地将他们开发的楼盘命名为“某某城”。小开发商卖了楼拍屁股走人，超级开发商投入动辄数百亿，想走也走不了。一些开发商甚至把业务放大到“城市运营”领域，通过基础设施建设、环境改造等手段对城市进行包装营销，从而享用城市品牌增值主要是土地增值带来的好处。

　　“这是房地产市场竞争逐步深化的结果。”山西原源地产评估所所长路小仓这样评价“造城”风暴，“随着房地产竞争越来越激烈，传统的开发模式已难以为继，小开发商不仅拿不到地，融不到资，也会逐渐被消费者和城市抛弃。未来的房地产市场，一座城市将由两三家大型品牌开发商垄断市场。”

　　造“城”运动的整体开发模式不仅为开发商带来了巨大收益，为消费者带来了良好的住房、居住环境和物业管理，也在短期内解决了政府难以解决的基础设施等问题，美化了城市形象，完善了城市功能，提升了城市品质。超级航母进入城市房地产，“大鱼吃小鱼”，会逐渐吞噬掉小开发商的生存空间，并最终导致房地产行业利润的均等化。竞争越激烈，房地产业利润和价格就会越低。这对普通百姓来说，无疑是一件好事。

　　尽管比“造楼”前进了一大步，“造城”运动仍存在缺陷。开发商不是慈善家。为了降低开发成本，他们总是挑选那些容易开发的城市周边地段进行开发，开发难度大的城市中心区由于开发成本高，无人开发改造，基础设施会越来越落后，容易逐渐成为新的“城中村”。在我市，恒大地产等超级开发商开发的地盘，都是小店、东山等较偏远地区或拆迁难度不大和拆迁面积较小的地区。在此情况下，政府该在老城区改造方面发挥什么作用呢？