住在龙城

　　任志强 华远集团总裁

　　中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为了全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有十年的市场化商品房的历史，每年的商品房交易量(含二手房)不到城市家庭户数的5%(按套计算)，更谈不上是一种市场中普遍意义上的消费品了。

　　经济学认为收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比之说，也有住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。

　　经济学认为收入(income)是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入(包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入)。

　　其中部分收入，如利息或红利等则来自于财富。财富(wealth)是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。

　　这样收入就变成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们大多只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数就必然会出现巨大的偏差。别忘了中国五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。

　　即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30—40%的家庭的消费能力决定的。

　　根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭的其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30—40%的家庭在决定着房价所对应的消费能力。

　　核心城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。

　　当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。

　　许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。

　　当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。

　　除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？

　　当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革后三十年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7—10%，则二十年的个贷期限中平均家庭收入(财富收入)自然会让当期的消费欲望大大提高，可以讲预期的未来收益变成今天的消费。

　　住房本就是一种消费，无非按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房二产生的装修、家具、电器和生活质量提高中的支出都是增加了消费。如没有房子也许推迟了结婚生子，也许无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母、兄弟接到身边分享幸福和天伦之乐……

　　相比之下，当租房生活同时储蓄现金准备购房时的两项支出是比购房还贷额高还是低呢？现金储蓄而产生的收入是比购房之后的财产性收入的增长快还是慢呢？以住房为基础的消费是增加了还是减少了呢？生活的质量是提高还是降低了呢？

　　如果今天家庭1万元的月收入无法购房，但当个贷让每月还贷5千元之后，还有5千元的消费能力，怎么会减少当期的消费呢？

　　“房奴”们应该感谢个贷让“房奴”们有了提高生活质量和减少后顾之忧的条件。历史已证明房价让“房奴”们在用少量的按月还贷获取了大量的已升值的财富。历史也已证明了，如果这些“房奴”们当初没有把自己变成“房奴”，那么今天他们所获取的各种收入已无法购买同样的住房了。大量的二手房市场的交易可以明显看出，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获利润的数倍。当财产性收入让“房奴”们乐得脸上都开了花，这样的“房奴”岂不是美誉之称吗？

　　商品房不是所有人都能消费的商品，否则怎么会有土地的出让与非出让之分。商品房自然也就不会依平均消费能力而定价，合适的产品只供应给合适的消费人群，而发展中的中国城市中，房价是一部分高消费能力的家庭所决定的。