住在龙城

住宅是离人们日常生活最近也是生活中必不可少的一种特殊的商品，像其他社会产品一样，随着时代的发展和人民生活水平的提高，住宅也需要更新与换代，从最初的仅仅满足人们生存居住的单一功能逐步发展成为集居住、文化为一体的多功能产品。 
　　大胆设想一下， 
沈阳市场上的住宅产品，对于居住生态的关注度将越来越高。 

　　目前市场上，许多产品在景观规划上做足文章，力邀国内外知名设计单位加盟，配套设施和绿化景观等成为改善和提高消费者舒适度的主要原色。 

　　专家认为，未来住宅的典型特征是以人为本，依据消费者动态需求，创造出舒适的人居环境，将空间、环境、文化、效益四方面有机地结合，力争做到人、住宅与自然环境、社会环境之间恰当地融合与共生，因此，新生代住宅既不是简化的节约型，亦不是浮躁包装的豪华型住宅，而是品牌性住宅，力除三大陋习已成当务之急。 

居住密度追高不下 

　　居住密度控制直接影响到人们居住的整体水平，这是一个至关重要的问题。为了获得利润，部分开发商力求增加容积率。 

　　但是当住宅品质成为第一位的时候，单纯以增加容积率取胜的开发模式，已经不适应市场的需求。在小区建设中，过高地追求容积率，会带来其他负担过高，如停车问题、绿化问题、安全问题都难以妥善解决，尤其是沈阳城区住宅的开发，容积率控制过高，会形成“超强度”开发的后果，而影响城市的风貌。 

　　沈阳的许多开发商所开发的楼盘具有地域和交通等优势，在这种优势下去追求高容积率，不仅会带来楼盘品质的全面下降，利润也不见得能“冲”上去。都市化的不断增强，使高密度住宅在沈阳的城区出现是不可避免的，但密度超过某一个平衡点就会使居住质量“退化”，消费者就会对此产生逆反心理，促使其可以牺牲优越的地理位置而去选择较远而密度相对较低的住宅区去居住。那时，超高容积率的住宅就会成为无效供给，而走向滞销，沈阳的一些开发商至今仍没能意识到这个问题所带来的不良后果。 

户型设计大而不当 

　　按理说，沈阳的住宅发展到今天，不允许再出现一些淘汰型的户型，但这是一些设计上存在明显缺陷的弧形仍然时常露面。 

　　在追求高容积率的驱动下，沈阳“大进深住宅”并不少见，这类住宅进深超过16米，有的甚至达到20多米。一套120多平方米的户型，在沈阳往往只能设计出二室二厅二卫，但在北京、上海等城市，肯定是设计出三室二厅二卫。 

　　看似简单的问题，却反映出沈阳的住宅在挖掘户型的功能价值和空间价值方面缺少细致的推敲，普遍存在追求大客厅、大餐厅、大卧室的倾向，忽略了其他空间的设置。你会发现150平方米的户型没有贮藏空间，没有洗衣空间，没有晒衣空间，甚至没有一个稳定的就餐空间；你还会发现，200平方米的户型，没有步入式衣柜，没有书房和儿童(老人)专用空间，餐厅和客厅不能分离，洗衣和洗浴不能分离等等。 

　　对上述问题，许多城市早就着手开始解决，而沈阳人却抱着几个过时的“精典户型”而沾沾自喜。在住宅户型的“精打细算”方面，沈阳已经明显落后了。 

概念销售炒作过火 

　　住宅产品的“概念”来源于策划和设计。策划和设计是维系楼盘是否成功的关键。策划确定了楼盘的定位和营销途径，是“造势”之源，设计确定了楼盘的品质和个性，是“入实”之根。 

　　“造势”和“入实”只有紧密结合，才能形成楼盘的本色和本质的发挥。沈阳的许多楼盘由于策划和设计之间脱离，就会形成产品的不真实和虚夸：看到一条小河沟的小区，就会题名为“水景住宅”；栽上一片绿草树木的小区，就会冠名为“生态住宅”；配上一点儿智能化设备的，就会冠名为“科技小区”；在小区里设置几处运动场地的，就会宣传为“健康型运动住宅”；在小区里造几片中国式园林小景，就会被演绎成“江南住宅”。 

　　其实策划的意义不是为了炒作概念，它是为消费者提供产品的信息、服务的信息和理性的引导。 

　　过火的炒作楼盘，无助于沈阳市场的繁荣。沈阳的开发商应该保持理性的平常心，把眼光投向住宅内在品质上，通过策划和设计等手段挖掘楼盘的亮点所在，从而激发消费者的购买欲望。我们必须从炒作的浮躁中解脱出来，扎扎实实地建好每一幢住宅，才能创造出沈阳房地产业的辉煌。