住在龙城

2004年已经过去，无论是8·31大限还是央行加息，无论是泡沫论还是房价涨跌论，都已成为历史。但是，历史在昭示着今天和明天，国家宏观调控在收紧房地产的两大限制性因素(资本和土地)以后，一定会形成一种挤压效应，促使中国的房地产业开始上一个台阶，其特点是企业进步和金融进步。


　　企业进步


　　地产商面临着新一轮“洗牌”


　　房地产企业的优胜劣汰已经开始，2005年更会加速，以往靠“圈钱”、“圈地”，获取高额利润的时光已经一去不复返了，地产商面临着新一轮的“洗牌”。企业开始认真研究发展战略，大致的趋势如下：


　　一部分企业向规模性扩张发展，以做大做强为目的。一些大型开发企业的年开发量和销售总额一时成了竞争的指标。例如，民营企业中以万科集团、顺驰集团、世茂集团、合生创展集团等为代表，在2004－2005年中都以销售总额在100个亿上下为目标。大型开发企业的形成将会提高房地产企业的集中度，这标志着中国的开发企业走向成熟，竞争房地产市场的占有率已经开始。


　　一部分企业以打造精品为切入点，形成独具特色的知名品牌，从而提升项目的质量。不求最大，但求最佳。


　　“科技地产”，以科技为主题，大幅度提高住宅的科技含量，以高舒适度，生态、健康而得以胜出，如“北京锋尚”、“万国城MOMA”等。科技地产的兴起不仅提升了项目的质量，而且使企业从劳动力密集走向科技密集，大大提高了企业的效率和效益，这是企业进化的标志。


　　“文化地产”，以文化为主题，适应了在现阶段满足生活基本需求之后，人们对人文方面的更高追求。如上海的“新天地”、北京的“苹果社区”、各种表现形式的北京“四合院”以及富有地方色彩的建筑都广受欢迎。建筑从来都离不开文化艺术，历史上凡是传世之作都极富文化内涵。


　　金融进步房地产融资将多样化


　　房地产是仅次于证券业而与金融联系最紧密的行业，“资本行使否决权”同样在房地产业适用。在市场经济体制下，房地产融资也将摆脱从银行贷款的单一形式，走向多样化的市场行为。


　　发达国家比较成熟的房地产融资品种，在中国已经开始出现。例如：住房抵押贷款证券化目前已经开始试点；房地产信托投资的新政策已经在征求意见。


　　房地产投资基金在国外已经很成熟，但是由于我国的“产业投资基金法”迟迟没有出台，因此在国内进行人民币募集基金尚缺乏法律依据。但是，由于中国加入WTO后在2006年底之前要向国外开放资本市场，目前各种海外投资基金正在快速进入中国，对中国房地产市场的影响将会越来越大。因此，对于以适当形式设立的住宅产业投资基金，业内人士持乐观态度并且正在积极推动和尝试。


　　提高资本使用率的三种模式


　　房地产投资的特点是资本和时间呈现动态关系，资本流动得越快，投资回报越高。因此开发企业的资本运作大致有三种模式：


　　加快资本在项目之间流动的速度。如同时开发多个项目，根据项目对资金的需求时间和数量进行调动，使资金的流速加快，从而使投资回报加快。


　　提高资本使用效率。如投资1亿资金盖房，用传统方式需一年完成，用工业化生产，半年就可建成。建得快，销得快，效益明显提高，一年就可投两个项目，1亿投资就变成了两亿，所产生的效益远比劳动密集型运作高得多。这就是资本平台的作用。


　　提高产品的终端价值。产品的竞争最终是性能、质量的竞争，由于产品的竞争力强，做一个项目的收益可以等于其他两个项目。


　　2005年，中国房地产业将进入经过夯实之后更为理性化的发展期，将会有更多我们以往不曾遭遇过的考验，我们会迎来一个新的发展机遇，风雨过后见彩虹。


　　“僧多粥少”房价涨—北京市华远集团总裁任志强


　　中国传统的古语用“金鸡报晓贺新岁”喜喻吉祥。2005年也许正应了这一让传统再现的丰收景象。


　　从2000年开始“泡沫”之声不断，2004年则愈演愈烈，不停地有人为“泡沫”排出崩溃的时间表，总有人用香港金融危机之后的楼市告诫中国的政策决定者和市场投资者。然而这种威胁在4年的时间之中不但未见一丝“泡沫”破裂的前兆，反而让楼市逆潮而上愈加火爆，迫使强大的行政力量再次挥起了清理土地与信贷的两把大刀，并关紧了土地与信贷的两个闸门，但都无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马一样，拉动着市场的快车一往无前，强大的惯性作用没有因加息而减缓，仍在继续以高速的增长跨越年关。


　　可以从统计数字中看到2004年的收获，同样可以从统计数字中看到另外一种预期——供求关系的进一步不平衡。


　　新的土地供给政策虽然从两年多之前就已开始，但旧的土地供给方式却是自2004年的8月底才终止。至今尚无法全面地估计，土地供给方式的改变对供求关系的影响，但已知的则是土地供给的数量在减少，土地供给的不确定性在增加，土地的价格在上升。2004年4月份的土地禁令则限制了地方政府加大土地供给的能力，进一步激化了供求矛盾。土地作为未来市场房屋供给的执行指标，其增长的缓慢远远低于投资增长的速度已成为不争的事实。


　　土地供给的减缓，必然传导到新增开工量的变化上，加之一些开发商期待土地的预期升值，不自觉地放慢了房屋产品的开发进度。新开工量的增幅在总量上已成为负增长，从2003年的增幅近30％下降为11．7％，增幅下降了约60％。北京市则干脆与2003年同期相比成了负增长，约下降了10％。全国则有8个省市出现绝对新开工量的负增长。新开工量的增幅下降和负增长告诉市场的是，今年的房屋供给量将进一步减少。如果销售仍保持30％以上的增长，而投资与供给则成为远远低于销售增长的发展预期，只能进一步加大供求之间的剪刀差。


　　而经济学的一般原理是，当需求大于供给时，就必然产生价格的变化。在经济从落后向先进的改革与发展过程中，价格的上升是一种必然性。尤其是中国的房地产业，房屋建造水平和产品质量的提高、科技的进步、材料的变化都必然带动价格的增长。但供求关系的不平衡则会在价格正常增长中加大推动的力度，土地供求关系的不平衡会大大提高土地的价格，房屋供求的不平衡则必然带动产品价格的上升。


　　市场并不想也不会自发地产生大起大落，中国政府主导型的市场经济，其突出的大起大落一般都是由政策的变化所引起的。保持一个市场的稳定，则给未来的政策调整带来了难题。2005年在已知先期指标不利于市场的情况下会产生如何的变化，重在政府如何进一步地调整。如果任野马飞奔，市场将大起大落。


　　在发展商对鸡年持乐观预期时，希望也能给消费者带来更多的实惠。


　　市场细分将是主旋律—北京华侨城总经理丁新


　　2004年是旅游地产高速发展的一年。随着住宅开发竞争加剧，国内地产商进入了战略重新定位的阶段，相当多的公司开始选择开发有市场前景的新产品，为旅游地产的火爆添了一把火。


　　中国旅游地产是一个很有特色的产业，将地产资源与其他资源整合，可以把土地开发升级为区域经济增长点的培育。如果创造性地提出旅游与地产互动发展的新模式，实现旅游和地产良性的互动，可以打造一个充满活力的城市社区。华侨城主题公园的开发，开创了旅游地产开发的先河；借助主题公园开发建设的成果，成功探索出了一种别具特色的旅游主题地产开发的模式。


　　开发模式要走集约化的道路，就是要做出精品，做出品牌，旅游地产开发的成功正是由于对各种资源的整合利用。华侨城的发展和旅游业、工业、房地产业、商业四大产业不可分割。华侨城值得肯定之处在于，它将片区打造成在国内外具有很高知名度的品牌。由于旅游地产开发模式已经很成熟，所以当华侨城走出深圳时，依然保持了自己的开发风格，而这种城市运营能力也使华侨城在对外扩张中具有了很强的竞争力。


　　如果我们将北京市场去年运作比较成功的地产项目来做个扫描，便不难看出以市场细分为基础的整合营销运作模式。可以预见，2005年专业化的市场细分是中国房地产产业升级的主旋律和未来的发展方向。旅游地产可以细分为分时度假、公园住宅、休闲住宅等，这种市场细分的做法就是寻找机会。


　　从华侨城地产在深圳的开发来看，它不仅成功地塑造了一个全新的片区，使整个片区的物业具有了极高的附加值，通过旅游这种形式提升了区域人气，带动了区域的环境品质和扩大了知名度。


　　这种旅游加地产的独特模式，走了20年，做得非常成功。但仅仅提旅游地产，我并不是特别地赞同。就我们来说，旅游加地产是一个主流。通过高品质，综合配套，给业主提供很好的享受，我们提供的是一种综合的生活品质和综合的生活氛围。


　　作为一个城市运营商，在塑造这个角色过程中可能要承担许多社会的责任。把这个区域品质提高，同时带动区域发展，辐射更大范围的城市土地，使其价格提高。对此，我们非常有信心。目前，我们已经投入了几千万打造景观环境。我相信能够在三到五年见到非常大的效果。


　　当然，并不是每家公司都擅长走这种开发之路。由于旅游地产的经营模式、盈利模式，并不是其他家能在短时间内可以学到的，我想作为大面积的推广并不太可能。谭少容


　　商业地产机遇与挑战并存—北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超


　　据国家统计局统计数据显示，2004年1至10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28．9％，而商业营业用房完成投资同比增长34．7％，投资增幅大大高于全国整体房地产的投资增幅水平。可见，商业地产已成为房地产市场的新宠。


　　首先，从融资渠道上讲，房地产是对资金依赖最大的产业，中国的商业地产要想形成主流开发模式，主要的困难是在资金上面。2004年12月1日起，100多家外资银行营业性机构获准在中国内地经营人民币业务。金融业开放以后，意味着丰富多彩的金融产品的到来，无论是基金、贷款、信托，还是其他各种方式的金融产品，都为未来商业地产的发展创造了条件。同时，由于国内没有完全开放房地产金融，这将对商业地产的扩容和可持续发展造成一定的影响，数量众多的、实力分散的中小开发商则有可能面临被逐步淘汰出局的命运。


　　其次，随着WTO深化，金融环境进一步改善，中国有一批开发商已经具备了国际化的理念及驾驭商业地产这种产品的能力，他们会逐步加入到商业地产主流模式中来。


　　第三，行外资本大举进入商业房地产业，将优化目前的房地产投资主体和结构，这对整个行业的发展具有重要意义。特别是在当前国家对房地产行业采取提高资本金、同时紧缩银根的金融政策下，绝大部分房地产商一贯采用的用微量资本金撬动整个项目，利用银行资金进行滚动开发的发展模式将艰难实现，这更加凸显了行外资本具有的资金优势，它可以带来经营模式的创新。


　　第四，随着WTO宽限期的接近，2005年开始，服务业准入中国市场，全世界的跨国公司都在关注中国市场，尤其是北京市场。如何适应国际化趋势，使国外大公司来中国进行商务活动或设立分公司有一个满意的商务环境？这也拓展了中国商业地产未来的发展空间。


　　第五，随着各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》的即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使其朝着规范化方向发展，一些实力较强、运作方式得当的大开发商将获得很大的发展空间。


　　总之，2005年以及今后几年，商业地产将会有一个质的飞跃。当然，商业地产是一类对地段比较敏感的地产种类，只有在商业氛围非常浓厚的区域开发商业项目，才可以事半功倍。所以开发商在运作商业地产过程中，不能盲目跟风，要全面分析其价值和风险。


　　未来房地产业好似“一口缸”—当代集团董事长兼总裁张雷


　　2004年的房地产行业可谓风起云涌，加息、大限、泡沫等言论充斥耳膜。2005年房地产业发展将何去何从？我认为2005年北京的房地产还会有一个新的发展阶段，众多的房地产企业将跨越产品、价格竞争，走入真正的地产产品系统、细节、标准、服务竞争中。


　　据我预测，不管中国的经济形态发生什么变化，我国的房地产业发展将还会持续20年的快速增长，中国任何一个产业都无法与它相比。目前中国在房地产领域所占的GDP与发展程度仅相当于美国1960年前后的水平，这样的一个朝阳产业怎能不引起国内外资金的瞩目和投入呢？这同时也意味着在房地产产业未来发展过程当中，机遇与挑战并存。


　　对于未来房地产业的发展，我想用“一口缸”作比喻。如果说房地产业呈现出稳定快速的发展，20年是这口咸菜缸里的盐和水的话，那么腌制的过程就是在这个产业当中，你是做产品、做品牌，或是做产品和品牌之上的系统、细节、标准、服务。


　　随着房地产业和现代科学技术的高速发展，人类怎样营造自己栖息的居住空间和环境，这对现代居住建筑的设计与建造提出了更高的要求。现在，世界各国都在改善居住条件，不断改进室内设备和部品质量，并企图用科技来进一步发展完善建筑。因此可以说，科技地产今年将继续升温。


　　国外大凡优秀地产，多数都重视引进高新技术，把高新技术作为住宅产业科技进步的先导和技术革新的动力，将信息技术、生物技术、新能源等高新技术，应用于住宅的材料技术、建筑节能等方面。法国有的建筑师在建筑模型完成后要进行“吹风”实验，以观察建筑物的通风性能，完善建筑群的整体规划等等。


　　他山之石可以攻玉。我认为我国的房地产行业也应该走高科技之路，通过引进世界先进的建筑物理系统、新的科技、新的方法，让我们的建筑也实现质的飞跃。如上海建筑科学研究院正在加紧建设我国首幢生态办公楼，它充分利用太阳能、地热等再生能源，全方位采取节能降耗技术，综合能耗为普通建筑的四分之一，再生能源利用率占建筑使用能耗的20％，室内环境优质，再生建材资源利用率60％。


　　考虑到未来房地产的发展态势，我想大部分地产商会把建筑科技研究扩展到居住环境与城市建设，引进高新技术，注重住宅质量功能与环境协调，综合考虑住宅科技研究应用与环境治理、城市规划、土地有效利用等因素。相信未来的住宅项目一定会向着高科技水平引领消费升级的方向发展。


　　“狼”来了：外资进军中国房地产—凯德置地(中国)投资有限公司副总经理毛大庆


　　鉴于目前土地等各项房地产相关制度的改革，2005年外资进入中国房地产产业的时机已经逐渐成熟。外资正抓住中国宏观调控这一难得的历史机遇，通过各种方式加快其进入中国房地产市场的步伐。有资料显示，近一年来，海外资本投资北京房地产业的项目将近20个，总建筑面积在500万平方米以上，投资总额近30亿人民币。投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等，其中尤以新加坡为甚。新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地等数家新资房地产开发商在北京排兵布阵，将有较大动作。


　　外资进入中国房地产的途径主要有海外上市；外资开发商独立从事房地产的开发；外资产业基金以投资公司的身份投资房地产；外商购置已建成物业收取物业租金等。


　　在土地资源供应有限的情况下，房地产价格下降的空间已经很小。另外一般认为在人均GDP的发展介于3000到8000美金时为房地产发展的高速发展期我国发展较快的城市正处在这一阶段。因此预计未来10至20年内中国房地产业不会衰败，现在恰好是外资进入的好时机。


　　虽然外资进入中国房地产业的步伐在不断加快，但外资地产企业并未全面进入中国，有些问题仍须加以解决，如政策不畅、市场结构不合理、运作不规范以及地产泡沫等都是外资进入的障碍。


　　近日，仲量联行在《在华房地产投资：为何许多境外资本投资者仍保持观望》的报告中指出，目前，国内房地产业政策的不确定性及最低预期收益率低于期望值是境外机构投资者在华投资“裹足不前”的主要原因。预计市场规范后，将会迎来新一轮境外机构投资高潮。


　　外资大举进军我国房地产业势必会对国内房地产开发企业带来一定冲击，但更多的是带来先进的观念和管理模式。此举将刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本，提高产品品质，改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水准的、更适合消费者需求的房地产产品。


　　可以把外资进入中国房地产市场比喻为“掺沙子现象”，即合理地引进先进经营经验和成熟的系统，使中国现有房地产产业化程度大大提高。一个国家的房地产产业最终是以本土为主的行业，对于外资进入有“狼来了”心理准备的人们，更多的应该是积极学习、灵活应变和自身素质的提高。刘相龙


　　楼市将呈稳中有升态势—北京懋源苑房地产开发有限公司总经理陆挺宇


　　今年北京房地产市场应该是总体呈现出稳中有升的态势，具体到房价，可能是小有上扬，涨幅应不会超过10％。土地市场交易价格主要取决于政府的宏观调控：对已过关土地的执法力度及后续的土地供应量；市场消费需求越来越真实理性，投资性需求占较高比例的部分热点地区受“房贷紧缩”政策的影响较大，个别高价房售价有可能会下降。


　　从影响房地产市场发生较大变化的因素分析主要有两方面：一是政策，二是经济。政策是保障经济发展的前提，经济又是人们产生需求欲望的首要条件。政府作为市场的庄家，在宏观调控手段日趋成熟的今天，会主导着整个局面的进展。政策层面上，追求的也是持续稳定的增长；而现在经济形势比较景气，并且土地成本和开发成本都在上涨。所以，稳中有升将会是明年北京房地产市场的基本走势。


　　从三环新城所在的花乡区域来看，以前制约其发展的主要还是经济滞后，这一点从销售纪录上也能充分反映出来。三环新城一期、二期共4700余套住宅已基本售罄，从统计的客户来源比例看，来自海淀区的客户比例最高，达到了35％，丰台本地客户只占到了19％，其他46％分别来自于西城、宣武、东城等地区。三环新城因周边交通发达，使得客户群的来源地很广。但是，大部分购房人选择的贷款方式是公积金贷款，这说明客户群具有某种共性：以大、中型国有企业职工、事业单位工作人员、教师、中关村基层白领等“工薪族”为主。在本区域生活的居民由于受经济发展条件限制，房产消费需求未能得到充分释放，但同时也预示着巨大的发展空间。


　　近年，随着房地产业在南城发展的同时，丰台区的经济也得到了高速发展，北京市政府新城市规划的修编以及区政府对交通和市政配套的大力投入，使三环新城所在整个花乡北区已逐步挤入“市区”行列。现在，丰台区政府规划以丽泽桥为核心正在打造一个真正的西南大型商务区。用不了几年，邻近的丽泽大道将成为丰台区的标志性街道。同时，方圆11平方公里的区域将形成一个高档、时尚、繁华的商务花园，区域经济增速发展指日可待。另外，还把三环新城以及万年花城所在的3．71平方公里定位成京西南的CLD(中央居住区)，所以有理由相信：今后几年，此区域的房地产市场会一年比一年更火爆。靳欣


　　南城地产将继续飘红—万年花城常务副总经理王砚白


　　南城地产在2005年将继续飘红，被大家所认知的“南城现象”还会继续彰显。


　　展望2005，还必须回顾2004。2004年对中国的房地产来说是不平凡的一年，一系列重量级的政策相继出台，无论对开发商还是对消费者来说，都是一种潜在的信号。2005年将继续沿着2004年的发展轨道前进，不过，2004年政策的滞后影响会在2005年得到充分的体现。开发商会更加谨慎、更加理性地操作房产，房地产市场在得到梳理的同时，开发商的头脑也将经历着清洗的阵痛。


　　就南城楼市的发展状况来看，2005年是一个良好的发展契机。2004年房地产政策打压了一部分开发商，从而使得房地产市场更加规范化，更加细分化，给有实力、有先进操作模式的开发商营造了一种良好的发展氛围。大众化定位的楼盘将会受到大家的追捧，而这些楼盘的价格一般会在五六千元左右，其市场价格不会背离它的实际价值，因而，它能够被消费者认同。


　　人民币利率的调整也是国家宏观调控措施的一个表征，表明政府下大决心调整当前过热的房地产市场。而去年10月29日利率的上调只是一个信号而已，相信不久还会有所动作。那么这样就会打压高端楼市市场的发展，从而为南城的发展带来利好。南城在其它区域缓步发展的时候，会飞速前进。相信在未来的几年内，南城会追上东城，撵上北城，甚至后来居上。海淀区是“三高”云集的区域，其楼市发展空间已经基本饱和，现在的开发与建设只是以旧翻新、拾遗补缺、锦上添花而已；东城CBD发展所暴露出的“城市病”越来越明显。


　　南城硬件设施的完善为其发展带来利好。相对于北城和东城，南城有足够的规划空间，这种规划在先、建设在后的开发模式无疑使南城具备了挑战其它区域的能力。南中轴高速路的贯通，为南城楼市发展注入了一针强心剂。政府对南城投入的比重正逐年加大，政策与经济两重因素都在支持着南城的发展。先前的“南二环现象”已经演变成了“南三环现象”，彩虹城、珠江骏景、恋日花都、万年花城、三环新城等大盘入主南城，提升了南城的人气。


　　在土地、金融政策的带动下，南城楼盘的开发商会更加用心地打造产品的品质，从而更快地改变人们对南城固有的认识观念。“一定要做足功课”，做精做细才是南城开发商的历史使命。只有这样，才能满足消费者的居住需求，才能彻底改变南城目前的窘状。


　　但不可否认的是，南城目前人文素质还有待进一步提升。随着大盘、名盘的落成，产品品质的提升，南城人口结构会得到逐步的改善，人文素质也会随着硬件的完善而得到提升。


　　2005年是南城发展的提速期，相信南城的可爱之处会越来越多。


　　房地产市场将稳中求进—北京富力城房地产开发有限公司总经理吕劲


　　由于奥运经济持续升温，届时将在北京设立30个比赛场馆。因此，2005年的北京房地产市场将会迎来更加热烈的建设高潮期，核心效应和周边效应也将凸显。


　　世界银行近期发表的《东亚和太平洋地区经济半年报》认为，2005年GDP增长8％左右，经济增长将更具可持续性，保持稳健的财政货币政策，同时体现经济结构的战略性调整导向，更加注意结构优化和增长方式转换。


　　除了奥运经济利好条件，国内政策继续跟进也是促进房地产发展的一大因素。首先，国家首次把房地产行业作为新经济时期的支柱产业看待，明确了房地产行业在国民经济中的地位，明确表明了政府的支持立场。同时，央行根据土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的不同特点分别规定了风险管理措施，并协同加息政策的推出，更有力地刺激了房地产市场整体规范化、高效运作的进程。其次，由于北京新城市总体规划出台，提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，2005年，政府计划竣工的建筑面积仍将维持在1000万平方米左右的水平，通过加大对卫星城市的建设，逐步实现“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”的整体战略目标。


　　富力城作为地处北京CBD核心区域的知名楼盘，是富力集团在北京投资运作的第一个地产项目，在社会各界的支持下，取得了一定的成绩，2004年迄今为止已超额完成30亿元的销售额，富力集团已超额完成全年60亿元的销售目标。2005年，富力地产集团将在北方战区新开富力中心、富力国际医疗器械城、天津富力城3个项目，北方地区全年将完成45亿元的销售额，集团总销售目标定为80亿元，富力集团将跻身全国顶级房地产品牌行列。


　　近两年，外籍客户、港澳台客户以及外省市客户在北京投资置业更是大幅增加，尤其是一些高档房，外籍和外地买家已经成为购房主力。在2005年的项目运作中，富力将根据项目区域的实际情况，满足主体住户的单位面积需求。将新项目定位在中高档消费水平，在细分本埠消费群体和外埠消费群体之后，从项目周边配套设施建设和项目人文景观建设等角度出发，精心打造新产品上市，满足中高端消费人群的市场需求。今年富力的3个新项目将在建筑外立面、建材、室内布局方面有重大改进，建造符合北京市民需求的产品，延续富力产品“高性价比”的特征。


　　针对北京房地产商业项目的市场特性，富力将会加大富力“双子座”写字楼和富力“星光大道”的推广力度，加速北京商业地产的进程。


　　市场将现本质豪宅—北京柏宏房地产开发有限公司副董事长董野


　　对于近期有关“低调”价格的传闻，我并不想多说什么。不过，在两天前完成了近40个内部客户的预订后，我们更加相信，把20000元的单价放在一个全部用铜作为外立面的叠拼别墅上，而且是在国贸周边的地段，这个价格是高还是低，市场本身自有结论。


　　从北京楼市来看，高端住宅是被炒得最热的话题之一。有人甚至将高端住宅界定为豪宅，其实，北京并没有严格意义上的城市豪宅。因为目前“豪”的概念已经被广泛地大众化了，甚至可以说被用滥了。那些拥有顶级户型的城区公寓、交通半径大的郊区别墅、黄金地段的精装修塔楼、容积率以零点几计算却地处远郊的独栋，经常被搁置在同一平台上进行比较，看谁更“豪”，甚至从价格上也难以区分。


　　这些杂陈的表象背后，一方面说明了市场上对豪宅标准的不确定性；另一方面也反映出消费人群对豪宅的膜拜心态以及这种心态被放大至市场时的变调。如此一来，市场上只要稍微沾些豪华内饰、黄金地段、超大户型、超高价位边儿的房子，似乎都能被统统冠以“豪宅”二字。全都是，也就意味着全都不是。“豪宅”的评判是有标准的，比如面积大、容积率低、停车场多等是豪宅的基本要素，达不到就不能称之为“豪宅”。反之，达到了这些标准也不一定能称为“豪宅”，当一些重要条件达不到的话，那么只能说是高级公寓。


　　要想“豪”，首先必须好。一直以来，人们的观念中始终有“真正的豪宅在郊区”、“市中心的豪宅密度低不了”等固定的认知。这也难怪，空间品质与时间成本的矛盾在房地产市场上存在了太久，真正的解决之道到目前也未露端倪。所以，人们势必总要在牺牲时间换取高舒适度与牺牲居住品质换来更多时间之中作出选择。一是不可复制性，比较稀缺，像现在京郊附近的很多别墅项目都是可以复制的，就不能称之为豪宅了。另外还需要历史人文的沉淀，使得所在的区域有价值，而不是你现在去开发一块地，说这里适合建豪宅。


　　看来，“低调”这种本质豪宅是该出现了。它把别墅才有的空间体验和超低容积率带进了国贸，又在国贸周边以每万平米仅供90人的空前居住环境，为少数人创造了一种时间上的从容。“低调”的确干了一件在别人看来不可能的事，把国贸周边如此稀缺和昂贵的土地尽情地“浪费”了一次。


　　2005年，市场将现本质豪宅。这是第一次，还是最后一次，或许这是业界应该思考的问题。(谭少容)


　　讲究品质的高档住宅会很抢手—乐成国际市场总监张榕


　　对于正面临新发展蓝图的北京CBD来说，2005年吸引人的场景将是高品质的国际教育环境，高档的社区将成为国际教育的配套。我认为，国际教育能让周边的楼盘升值，也必将带动周边楼盘的销售，同时，我也很看好国际学校周边的地段，相信它的升值潜力会很大。


　　我们可以这样分析：国际教育实际属于中高档的教育消费机构，受其吸引而定居于CBD区域的商务人士必定是一个高素质、高收入、追求高品质的消费群体，这无疑将促进区域内国际化商业的繁荣发展。国际教育对生活与商业环境的促进，实际也优化发展了CBD的投资环境。它会从教育的层面上弥补CBD精神文化的缺失，在面向全球化市场的CBD发展中，塑造良好的硬件与软件环境。


　　目前，国内的教育通常为社区服务，学校扮演的是社区配套的角色。而在国外，存在另一种概念，即社区为教育服务，社区成为学校的配套。因为一个好的学校，比如耶鲁、剑桥等名校周围都会产生教育的服务产业，包括住宅产业，而且周边住宅的价格都偏高。尽管我国的社区或者说楼盘目前还没有担当起为教育服务的重任，但我们却可以看到这样一个现象：在北大、清华等名校周边的房子价格不菲，这就是教育对周边地段的带动作用。


　　那么，什么样的住宅才能为国际学校提供配套呢？我觉得，答案应该是高档的住宅，它分两个层面：一个是产品，一个是氛围。产品的品质是高档住宅的基础，必不可少，而圈子里的氛围也很重要。人们不单纯追求住宅产品，而是追求更多的附加值，比如教育、商业、休闲、业主间的层次。他们很在乎召开业主委员会的时候，和谁在一起交流与沟通；他们也很关心在会所和谁在一起活动。所以，社区的配套作为主题的配套越来越重要。那么，要我对2005年的房地产作出预测，可以这么说：讲究品质、追求氛围的高档住宅会很抢手。打一个形象的比喻，一个杯子的品质很重要，用杯子的人也很重要。当然，我们的理念、对品牌的追求也非常重要。因为产品是由我们做出来的，氛围要靠我们去营造。


　　我们的追求直接影响到产品的品质和氛围，我们的销售技巧和推广形式也关系到将聚合什么样的人过来。如果我们没有这样的追求，也就没法做出高档的产品。我相信：用我们高品质的住宅和国际化的学校将使周边地段的价值得到提升。


　　没泡沫的楼市是不活跃的—北京海欣方舟房地产开发有限公司营销总监谢雨龙


　　8·31土地大限的滞后影响在2005年会逐渐凸显出来，但房地产总体发展趋势还是被看好。房价在平稳发展的基础上会有一定的上涨，局部区域房价的震动起伏明显也是市场发展的一个表现，不必大惊小怪。而且，房地产泡沫是不会绝对没有的。


　　2005年春季，万物复苏，是房源放量的好时机，也是消费者购买房子的好季节。由于大量房源的推出以及市场的高需求量，我觉得房价春季会有试探性的上扬。谁首先推出产品，谁就会更快地占有市场先机。在房价问题上，也不排除另外一种情况，春季一开始就高开高走。但是，我认为这种高开高走的局面不会持续太久，如果消费者理性对待购房，迟早还是稳中发展。


　　为什么说2005年房价继续稳步攀升呢？可以从以下几个方面来分析：


　　首先，北京是国际化的大都市，从房地产发展角度来看，和美国纽约、日本东京、澳大利亚悉尼等国际化都市相比较，北京房地产还有足够的发展空间。2008年左右，北京将处于大规模的开发建设状态。把北京放在时间隧道里来观察分析，如果你了解20年前的北京，会惊讶于北京今天的楼市发展。20年后的北京，同样还是会让你惊讶不已，这也应该是所有人所期盼的！


　　消费者的购房意识和意愿也是促使房价继续上涨的另外一个因素。“买房不像买车”，消费者希望自己的房子落地后就会升值。这种潜在的消费心理也会促使房价一步步升高。但是，至于上涨到什么程度，在于市场，在于消费者的理性程度。


　　国家宏观调控措施处在实施的过渡阶段也促使了房价的上涨。一方面开发商获得土地和贷款的门槛提高了；另一方面，开发商面临着新一轮的竞争，许多开发商为了生存想方设法地提升产品的品质，产品的成本增加了，房价自然而然地会有所上浮。


　　有人说，2008年以后，中国房地产的发展趋势会出现不同程度的回落。这应该只是看到了现象，或者照搬了其他几个举办奥运会城市的楼市发展轨迹，没有把中国当前楼市的实际状况结合起来。单就北京人口数量来说，汉城、亚特兰大、悉尼、雅典等有哪个城市能比得上北京？不仅北京需要住房的总人口数量在增加，而且，人均住房的面积也在逐年提高，打个比方，一个两口之家至少需要80平方米的房子，人均40平方米，那么目前北京人均住房面积达到了吗？另外，外来人口逐年涌向北京，他们也需要足够的住房。所以，未来几年内，在奥运经济的带动下，住房需求不断扩大，房价是不会大幅度跌落的。


　　谈到当前北京楼市的发展，我还想说的一点就是二手房市场的升温。二手房市场的升温也在盘活着新产品的市场。二手房发挥着“产品的阶梯性”功能，为置业者提供了多种选择的可能性，从而使得消费者循环置业的“资金链条”得以舒缓。这样，整个房地产市场达到了一种和谐与平衡。


　　2005年房产还有泡沫，适量的泡沫是必须存在的，因为没有泡沫的房地产市场是不活跃的、是没有生命力的市场，那更像是一潭死水。


　　2005应是“绿色地产年”—中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌


　　2004年可以说是房地产业的宏观调控年，房地产市场在这一年里经历了减肥和健身的过程。我不同意房市泡沫论，我认为整个市场是健康的，但是需要减肥，而胖不代表就有病。2004年一系列的宏观政策在暗示，房地产的规则在变化，开发商为了继续适应市场就得健身，所以这一年是个体检年，有病的下马，没有或者能克服的继续前进。总的来看，2004年房地产的发展还是不错的。


　　2005年应该是中国房地产业的“绿色地产年”。所谓“绿色”，意味着青春活力、和谐健康。“绿色地产”就是房地产业如何在中央的宏观调控下，实现较快、平稳、健康地发展，它要求楼盘、房价和房地产企业都是“绿色”的。


　　楼盘的“绿色”主要表现在三个方面。首先是科学的容积率、绿化率和合理的房屋通风等。另外，从住宅产业的发展方向上看，要发展集约型的住宅，即提高住宅的节能性和降低对资源的浪费等。再有，就是保护环境，研究在美化城市的过程中如何减少污染。2005年，应该是“绿色住宅”、“生态住宅”、“环保住宅”唱主角的一年，开发商作为城市的塑造者和改造者，在追求利益的同时，要对城市的环境发展负有主要责任，而且发展“生态住宅”不能只停留在表面的概念炒作上，要真正在建筑材料、项目周边环境和社区规划上有所体现。


　　2005年的房价也应该是“绿色”房价。2004年的房价上涨相比往年较快较急，达到了两位数。近年房地产全国销售量超过竣工面积2000万平米左右，出现了明显的供不应求，这是导致房价上涨迅猛的一个主要原因，2005年的房价还是会走高，但是房价的上升不应太快，最好保持在一位数，并且在放量上也保持一个供大于求的局面，考虑不同收入水平的人群，对不同档次住宅的需求，实现总量上的平衡、和谐，只有房价慢慢涨，楼市才能年年旺。


　　在开发商层面上，2005年房地产企业也要进入“绿色通道”，这表现在两个方面，一是企业在愈加激烈的市场竞争中如何增加自有资金和提高融资能力，二是如何真正实现诚信，兑现承诺，以良好的服务赢得市场。


　　另外，从房地产的区域发展来看，北京的西南城区是价值被严重低估的一个区域，2005年，西南的开发商和其他区域的开发商相比，肩负着更重要的使命，需要吸取其他区域发展的经验教训，为北京市建造一座新城。(靳欣)


　　通州楼市将凸现“升值股”—顺华集团总裁郑武


　　经历了起步的艰难、迷茫及八通线开通后的浮躁、激进之后，2004年通州地产渐入理性与稳健。展望2005年，通州地产走势又将如何？我认为，楼市好比股市。目前，通州楼市是“潜力股”，既有企业发展空间，更具城市开发价值；2005年通州楼市成为“升值股”的趋势将更加凸现。


　　理由之一：新规划给通州带来了极大的利好。首先，在“两轴－两带－多中心”的北京规划中，通州地处东部发展带和城市多中心区域，这奠定了通州在北京城市中的重要位置，它肩负着北京市中心人口疏散的重担。其次，根据通州自身的新城区规划，它将成为一个以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化滨水城市。同时，在京津冀环渤海经济区域的中心区域中，通州是北京连接天津和河北的区域。这些规划为通州未来发展提供了广阔的空间。尤其是2004年以来，通州房价一再上涨，利润空间的增大诱使更多的开发商转战通州，这一迹象在2005年将表现得更加明显。


　　理由之二：交通便捷。目前，轻轨的开通缩短了通州和CBD之间的距离，从通州到国贸只需20分钟的车程，道路不仅是城市节点的延伸，还有助于区域地块的迅速升值。同时，CBD的经济和文化对通州的辐射日渐增大，因而，置业人群也相应发生变化。以前通州的购房群体主要集中在外地来京工作人员和本地拆迁户。近年来，通州基础设施的改善和高档楼盘的推出，使许多个体业主和CBD白领纷纷入驻，很多年轻人第一次置业即首选于此。我相信，随着通州生活环境的进一步改善，通州将成为京城最适合居住的区域之一，其楼盘的价值也将日益显现。


　　理由之三：通州地处城市郊区，绿化率高，空气清新，容积率相对较低，生态资源丰富，体现出绿色的居住氛围。另外，通州作为新兴区域，发展潜力巨大。此前新兴产业及其它行业的发展非常稀少，这给通州未来发展提供了广阔的空间。同时，政府的大力支持也为通州未来的腾飞奠定了良好的基础。随着2008年的临近，北京向世界城市迈进的脚步更快了，完善、发展、建设通州成当务之急。


　　如今，通州10年起步规划、20年建造新通州的蓝图已形成。开发商也逐渐意识到，欲在未来通州蓝图上绘出绚丽的颜色，要为后人留下真正有价值的东西，就必须跳出单一地产开发商的圈子，进入城市运营商的角色，与区域、城市乃至世界发展同步，提升通州区域的整体价值。


　　据我看，2005年通州楼市将呈现稳中上升的趋势，升值潜力巨大，未来通州的发展不可小觑，让我们拭目以待。刘云佳)


　　行外资本进驻市场优胜劣汰—北京鹏润房地产开发有限公司发展中心业务总监陈云峰


　　房地产行业度过了有惊无险的2004年，2005年房地产市场将会迎来全面的清洗。8成的中小企业将会在新一轮的洗牌中死掉，具备经济实力、新操作模式与开发经验的品牌发展商将迎来黄金时期，而外行资本进军房地产市场无疑将起到“鲶鱼效应”，盘活整个房地产市场。


　　外行进军房地产，完全符合市场优胜劣汰的原则，不少大开发商实行多元化经营也是出于规避投资风险的考虑，整体来说，对房地产有积极的作用。


　　外行大集团进入房地产业，可以加强房地产市场的竞争态势，提高房地产企业的经营管理水平，在资金方面，投资集团资金实力雄厚，有利于房地产行业融资渠道的拓宽。同时，在市场条件下，企业进出房地产行业，可以造成房地产市场人才的合理流动，整体上有利于房地产业的成熟发展。


　　房地产行业资本密集型特点很强，而目前进入房地产行业的行外资本恰恰都是财力雄厚的大集团，土地及银根紧缩政策的实施反而给他们进入房地产行业或者扩大投资提供了契机。


　　“品质、创新、优价”是国美创立品牌、奠定强大市场竞争力的基础，沿袭这一优良创业模式，国美第一城将继续发扬诚实、信誉的准则，为客户奉献值得信赖的成熟地产作品。鹏润地产除在北京开发地产外，业务已拓展至天津、南京、成都等国内一级城市，并立意在3年内逐步进入华东、西南及华南等主要省会城市。


　　谈到北京房地产的发展趋势，我非常看好北京楼市，明年房价肯定继续上涨。我认为房地产行业是青春行业，大有作为。


　　根据北京和上海商品房成交结构和分布分析，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始闪现。


　　预计2005年有20％开发商的产品依然是非常畅销，并且他们产品的价格依然会有上涨空间；而另外30％开发商的产品销售则会一般。还有50％开发商产品有滞销的可能。中国房地产的空置房率将表现为结构化和差异化的特征，而房地产产品和品牌将呈现集中化的倾向。


　　随着房地产行业的快速发展，房地产行业消费者投诉数量一直处于居高不下的状况。房地产开发商和运营商在事业极大发展的同时，却没有得到相应多的社会和消费者的尊重。在即将到来的房地产调整期中，房地产行业自律、消费者形象再造将凸显其重要性和紧迫性。它是房地产行业是否能够继续健康发展的关键，也是房地产企业是否能够在竞争中生存的决定因素。刘相龙)


　　中介机构会越走越好—链家房地产经纪公司总经理左晖


　　2005年二手房市场总成交量将会突破6万套，房价仍会有小幅上涨，但涨幅不大。在市场方面，还会持续供需两旺，初步预计2005年成交量将达到6．2万套。需求方面，将会继续呈现多元化，拆迁安置的住房需求、无房职工的解困需求、改善型的住房需求、外来人口的购房需求等等都会保持比较稳定的状态而供给方面，随着市场成熟的升级，置业者大增，加上制度性措施的完善，房源也会有所增加，因此成交量肯定会再度攀升。


　　市场竞争将更加激烈，品牌经纪公司将会凸显其优势。


　　随着外资的陆续登陆，本土经纪公司纷纷扩大规模，竞争将会更加激烈，经过优胜劣汰，市场上将会出现至少3个拥有100家以上连锁直营店的品牌大型经纪公司，将占据京城二手房市场份额达5％。经纪公司的赢利模式将会利用门店网络的平台，从简单的房地产经纪业务的操作转向多种业务模式的经营战略，同时将以发展为全国性品牌连锁经营作为方向，从而扩大市场份额。


　　整个经纪行业在2004年可谓经历了诚信的严峻考验，经纪公司陷入诚信泥潭。而随着行业的不断规范发展，2004年《经纪人管理办法》和《北京房地产中介行业自律规则》的相继出台，加上“链家”等品牌经纪公司以规范市场为己任，倡导透明交易，企业诚信经营，给二手房消费者最安全的交易环境。政府、经纪公司等各方面的努力将会在一定程度上缓解目前房产中介的诚信危机，促使整个行业进入诚信时代。


　　在行业操作方面，透明交易将会成为趋势。透明交易将是2005年北京二手房交易市场的趋势，经纪公司应完全公布收费标准、交易流程，并保证按规范操作，签署三方合同，保障双方权益。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，同时也会给经纪公司的经营带来更大的考验。


　　2005年，“链家”将增加门店至80家，扩大企业经营规模，同时还会将现有的济南、昆明的房地产经纪公司业务展开，并继续拓展外省市的房地产经纪业务，形成全国连锁经营模式。其次，不断创新服务产品，经过全方位、细致的市场调查，推出符合市场细分后各类人群的服务产品。让“链家”最终成为行业领跑者，以品牌公司的形象为己任，带领市场走向规范发展，逐步树立经纪公司的市场主体地位，为北京乃至全国的二手房市场提供一个典范。


　　相信经过历练和思辩之后，2005年中介机构将会越走越好。