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住在龙城房产网专访—北京世纪朗润房地产投资顾问有限公司总经理 薛铮

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薛铮谈第12届房展会 住在龙城房产网专访

薛铮谈今年太原房地产市场 住在龙城专访

住在龙城房产网提问：薛总您好，2010年针对房地产出台了很多调控政策，请您谈谈这些政策对房地产市场的影响？

    薛总：三个层面来讲这个问题，首先我们先回顾一下政策出台的历史过程。国十条出来之前，其实在09年的下半年，09年末的时候，国家已经在做相关的这种调控了，因为09年所谓在3—5月份的“暖春”以后，整个市场还是井喷式的一种速度在扩张，而且整个市场的反应出现了很多“日光盘”，包括出现了很多地王这种现象，那么在去年下半年国家已经注意到这方面的现象了。开始做了一些调控手段，在今年的两会期间，也提到了我们要有效的控制房地产市场的风险，但是在两会以后呢，很明显，在今年的三月份，比较集中的出现很多“日光盘”，特别是在北京，包括一些更大的、更多的地王涌现出来。3月底4月初很短的时间内酝酿出台了国十条更严厉的措施，我们很多人讲，这在国内房地产历史是最严厉的一次调控。
    但是我们从另外一个角度去看这个问题，以我们十多年观察市场、参与市场的这些经验，调控市场主要是三个方面，第一种控制你的消费能力、控制你的需求，这个需求怎么控制呢，提高你的首付比例，提高你的贷款利息，提高审查的门槛，增加了你购房的难度，抑制你的需求。这是第一个途径，抑制需求。
    第二种途径是有效增加保障性住房的供给，这种有效增加保障性住房的供给的前提是有效的增加土地的供应。而目前，我相信在整个市场上来讲真正落到实处的地方不多。

   第三个方面政府会提出很多要求，要求开发商，我们的供货商不囤积、不哄抬物价、透明销售、明码标价这些竞争手段要求，综合来看，往往调控市场这十年以来，就这三个方面，而这三个方面当中，我个人认为只有第一种手段是有效的，那么第二、三种从目前来看，这么多次的调控实际的效果都不是非常的理想，比如说国家对土地的控制，我个人感觉，为什么去年出现这么多地王，我们去看北京的土地供应量就知道了。从另外一个层面，不是说央企财大气粗就能炒出地王，不是这个概念，没有被人捧，没有别人抢，不会炒的那么高，等于说明我们土地供应这个层面就已经是供不应求的，所以才会出现很明显的土地价值的暴涨。很多地方出现了地王。
    第二个层面来讲，很多“日光盘”，我们来分析08年的奥运以后，第四季度经过了一个非常冷的季节，到了09年3—5月份才进入了一个小阳春。到了去年的下半年才开始爆发。实际上从08年开始，很多的开发商在09年的开发速度放慢了，开复工面积减少了，我们看到的数据09年整个全年开复工面积比08年同比减少了18%，是负增长。那么在这样的情况下，市场预估去年下半年，特别是今年上半年真正的3、4月份能够入市供客户购买的这种房屋的货源是不足的，所以才会出现北京一个小区拿出2、3百套房，结果有2、3千人去排号，当然这里面有很多投机、投资的，但是我相信这种需求本身也是一种比较明显的市场行为，那么我们也认为供求关系决定的，所以我认为第二个方向上，应该真正做到有效的增加土地供应，做到有效的增加保障型住房的供应。当然它不是一个短期的调控，是一个长期的工作，它不能作为一个短期的行政手段，从我目前来感觉，政策性的口号性多一些，比如说保障型住房象国家控制猪肉一样，有一个生猪收储中心，我们把保障型住房也做上一万套，五千套，放在政府手里面，市场发生异常波动涨的很厉害的时候，拿出五千套、三千套房来，市场你卖到五千，我卖两千，你卖一万五，我卖三千，这样的话，肯定房价就降下来了。

薛总正在接受采访

    薛总：我们看太原市这个市场，开玩笑讲有很多的现象，比如说小产权，太原的小产权和我们合法的商品房比例基本上达到1：1了，甚至于小产权房还多一些。如果没有这些2、3千、3、4千元小产权的话，很难想象太原的房价要到多少，肯定要突破万了。这种情况如果你要是真正用市场行为、市场的手段去解决这个房价的问题，我认为最终、最核心的问题还是要有供求关系的问题，无论是计划手段，还是市场手段。只有供求关系，才能决定你的价格走向。
    那么这个也是我们讲的第二个点，认为第二个方向的调控手段不是非常的实际有效，这就是我们讲的个原因。
    第三种是政府会要求我们的开发企业、我们的供货商，在我们的供货、销售、管理层面上，入市的管理手段上要透明化，不能捂盘、不能人为炒作，但是我们想作为一个企业它去做运作的时候，一个生意人他是以追求最高利润为目的的，追逐利润为目的的，上有政策，下有对策。所以他一定会想到很多的合理合法的这种手段解决它，那这样的话，在我们的市场上就会很多的项目实际上在这种政策落实下来，我认为是有问题的。
    你比如说明码标价，一房一价，不太尊重客观的经济规律，你比如说在我们一个小区里面，各种房型都有的情况下，有80、100、120、160平米的，那么这个小区现在有一千个人来买房，可能800个人都想买这个80平米的房，但是80平米的房在整个数量里面只占20%，80%的房定出价格来，如果人很多的情况下，那我有没有机会去调价呢？想要让资源更加的平衡的去分布，我们讲市场规律里讲资源平衡分布，价格杠杆是一个非常有效的手段，要靠价格杠杆去调整的。如果开发商不排号，不收订金，那我不知道外面有多少人买房，只能就这种情况开卖，开卖以后突然发现这么多人来买某一个单一户型，这个户型就是好。那你说我这个户型按照原有的定价系统，公布出来了，不能变的话，作为开发商的话就会出现一种情况，优质资源占用了很大量的客户资源，这样就倾斜了，在这个售价体系里，销售过程里出现不平衡的现象。那么客户集中在这里面，是有一部分人买到了，但是可能大多数的客户就流失了。

    假如说我们把这么多人买的单一户型，把它的价格通过一次反映、二次反映调整，通过对市场的反映经过一个调整，调整到一个比较高的位置，自然就会有客户相对于在这种户型与户型比较下，他会选择其它户型，反而更有利于解决我的销售情况，更有利于降低空置率，如果说我们所有的人都买了这个户型，大家都占了便宜了，因为他没有比较，都去买那些好户型，不买那些差户型，那空置率岂不是更高。我认为在行政管理手段调控的方向上，这个方法也不是非常的实际有效。
    综合来看，三种调控手段，只有第一种通过银行系统能真正控制下来，目前所谓的二套房、三套房贷款的优惠利率取消，这些政策很快通过全国的银行系统分布下来，这就出现了，包括央视现在也在说的一些问题，最近出现了非常大的违约潮、合同纠纷，我认为出台这些政策还是有些仓促，没有出台相应的解释和细则，目前这个市场综合国十条出来后，三种手段只有第一种是真实有效的，打击了需求，抑制了需求。有效供应保障型住房和对开发商在销售手段上严格的行政管理都没有落到实处。
    从这个结果上来看，可能下一步会出现什么结果呢，当你抑制了需求时候，假如出现08年的那个时间，08年的市场出现什么情况，在深圳的集中表现断供潮，包括万科降价，不理智的打砸售楼处的现象。发现没有，今年调控，恒大出八五折也没有人砸的售楼处，所以现在没有人主动断供的，08年的那个时候，十年房地产以来，第一次市场出现恐慌心态，当经历过08年以后，到了2010年上半年调整以后，我认为大家现在这种恐慌性的心态减少很多，07年供应量这么大，造成08年没有了需求，我们曾经有个项目连续三个月成交零，那么我们作为甲方开发商、供货商来讲，市场上没有人买你的产品，不管是什么产品，都没有人买，你怎么敢再去做呢，这是一个自然规律，所以供货商，我们讲开发商，它就主动的减少或者放慢入市的速度和开发的频率，开复工面积在某一个时间点内一定会急剧下降的。

   在今年如果真正落实下的第一个调控手段抑制需求，把需求抑制下来了，很多人，比如你我想买房，包括现在北京出台的一些政策很可笑，每个家庭只能买一套房，你不让人买房，那开发商还盖那么多房干嘛？肯定就不盖房了，这段时间就要压缩了，抑制了需求导致的结果就是在一段时间之后抑制了供应，反而供应压缩了，供应的数量压缩后，问题不能忽略的是抑制需求，不能说消灭需求，只能抑制了让我今天买不了房，你不能消灭我买房的思想，所以需求总量是不变的，甚至于由于时间的积累累加，今年下半年、明年上半年需求总量是增加的。意思是原有的需求虽然被抑制住了但是没有被消灭，还在增加，不断的每天也有人想买房，结婚了、生孩子了、离开父母了还要再买房，目前就是这种高速增长期间，家庭裂变的高速期，从1个家庭分成2个家庭，甚至分裂成3个家庭，是城市化进程高速期，所以需求是不会减少的，而供应是很明显的减少，可以预见到的是，明年上半年会有更加明显的供不应求出现，目前这个政策肯定会对我们目前的价格有所影响的，在个别的过热地区北京、杭州、上海，这些地区一定会降下来，有专家讲会50%，我认为是不可能的，百分之十几是差不多的，比如说，你卖5500元/平米，降到5000元/平米行不行？这是可能的，北京的房子本身也贵，2、3万，3、4万，随便降个三四千元，很正常的。所以我认为这种政策在下半年在这些过热地区还是有效果的。

住在龙城房产网：今天我们的专访就到此结束，非常感谢薛总接受专访，谢谢！