住在龙城

土地紧缺楼价呈上涨势头业界人士细算居住成本账
　　买房子比租房住更划算
　　春节一过，无数人又开始陷入了买房还是租房的困惑。在这里，记者请有关人士为您详细算了一笔帐。
　　假设手里有10万元，买房与租房，20年后，哪个更划算？其实，这是一个很复杂而且存在较多变数的问题。为此，我们必须抛开对于房子的一些主观偏好和城市归属感等因素，单纯从理财的角度来考虑。
　　保有一套房成本为93.06万元
　　一套100平方米的房子，按目前深圳市大部分片区约每平方米6000元看，总价为60万元。首期支付10万元，向银行贷款50万元。
　　首先我们计算一下买房的成本。目前银行个人住房贷款利息为5.31％，如果50万元20年按揭还款，采取等额本金还款法，还款总额为76.66万元，加上首付的10万元，这样，购房共付款86.66万元。
　　20年保有房屋的开支是多少？按目前的行情，以每平方米物业管理费与本体维修金每月共2元计，20年约为4.4万元。
　　购买房子时以及20年之后出售时，契税加上中介费、评估、保险费用等，以2万元计。
　　以上三项相加，20年中购买、保有、出售一套100平方米的房子，总成本约为93.06万元。
　　买房20年后收益可达7万元
　　那么20年后这套房子的收益是多少？业内人士表示，这一点取决于地区房价的上涨潜力与空间。市房地产研究所资深研究员王锋博士认为，与物价和人民币币值走向相比，房价存在着很大的变数，不可能预测20年之后房价会上涨的具体水平。但是从长远说，从资源的稀缺性和土地的价值看，土地价值是不断增长的，房子也肯定是越来越值钱。
　　近年来，深圳的房价均保持每年5％左右的涨幅。有关人士表示，可以预见，20年内，随着国民经济的持续稳定发展，居民收入不断提高，深圳房价将保持稳定小幅上涨，总体呈上涨势头。
　　抛开房价时有涨幅较大或时有下降的年头，以平均每年3.5％的涨幅计，那么20年内房价的涨幅为70％，业内人士表示，这一点是完全可能的。
　　如果以此计算，上述这套以首付10万元购得的房子在20年后的总价是100.2万元。扣除总成本93.06万元，收益约为7万元。
　　租房的收益为－41.2万元
　　那么租房而不买房，用这10万元来储蓄或投资，20年的收益是多少？
　　建行深圳市彩田支行副行长朱志华为记者算了一笔帐。如果用来储蓄，采用相对划算和灵活的一年定期存款方式，到期之后每年自动转存，这样将所得利息加上本金每年自动转存，20年后的收益为4.28万元。
　　如果购买收益比较高的国债，以2004年三年期的凭证式国债2.65的利率计算，每6年之后将所得收益加上本金全部用于购买国债，那么20年后，收益为6.2万元。
　　不过，这种收益还得扣除20年的租房成本。以收益较高的6.2万元来考虑，假定一套100平方米房子月租金为2000元，那么20年的租金为48万。扣除6.2万元的收益，收益为负41.2万元。
　　目前我国已进入了加息周期，但朱志华表示，加息也不可能是长期的。因此，在计算时，我们对将来的加息没有考虑。
　　房价上涨幅度小也比租房划算
　　也许人们对20年房子增值70％存有疑问，那么，我们可以从极端上讲，假设20年后深圳的房价上涨幅度只有10％，同时，设定20年房屋的折旧率也为10％，这样，20年内买房居住的总成本为93.06万元，出售房子的所得仍为60万元，总收益为负33万元，也高于租房的收益。
　　另一方面来讲，20年后，买房者供完楼后，就拥有了一套自己的房，这是一条硬道理。有关人士表示，我国住房的产权是70年，对于产权到期之后日前还没有一个具体的政策。深圳正在尝试行政划拨用地到期之后补地价的做法，这为国内住房产权探索指出了一条新路。这一条，对于房屋的价值，更是有着重要的意义。
　　市房地产研究所资深研究员王锋博士建议，如果有实力供楼，还是买房子好，买房比租房划算得多。
　　相关链接
　　买房还是租房需注意五大原则
　　一、未来房地产市场是否景气。
　　房地产是经济的橱窗，如果经济持续稳定发展，则房地产价值和房价会相应跟着增长。而如果房价每年涨幅不超过通货膨胀率，这个时候租房比较划算。
　　二、在一城市居住时间是否长久。
　　有关人士认为，如果在一个地方居住至少10年以上，购房会比较划算。因为租房10年后的租金应比购房的利息成本高。而如果常因工作变动而迁移，居住环境无法固定的话，就应该租房。
　　三、比较购房房贷利息与租金成本。
　　可以将目前房贷的年利率及每个月要承担的利息，与现阶段的租金做比较。
　　四、购房之后是否影响生活质量。
　　每个月的房贷的负担以不超过全家收入的三分之一为限。如果房贷成本过高，按揭款过重，就可以考虑租房，将多余的资金拿来投资。
　　五、是否找到自己满意的房子。
　　如果没有找到非常满意的房子，宁可用租房来暂时过渡一下。很多人因为贸然花大笔钱买下房屋后，却发现当地的生活环境不佳，或者是舍不得贱价出售。然而，租房就相对没有这方面的困扰。