住在龙城

   近日，各媒体相继报道了旧楼玻璃从楼上掉下，扎伤过路人的事情。于是，有人认为设施老化是旧楼存在的最大缺陷。其实，设施老化是二手房购房者通过实地考察能够发现的，如果购房者不满意楼房的现状，可以放弃买这套房的计划。但是，还有一些房屋本身的问题却不易被购房者发现，或者说，购房者忽略了某些情况。这些问题或者给购房者带来了经济损失，或者存在着安全隐患。

  刚买的二手房会遇拆迁吗

  花二三十万元或三四十万元买套二手房，没住几年，房子就要拆迁了，且不说再次置业、搬家有多么的不便，就是拆迁补偿款能否与当年的购房款持平，也是个未知数。

  前不久，读者陈先生致电本报说，有几家房地产中介公司正在代理一套位于北新桥地区的四合院（总建筑面积是102平方米），房主要价120万元。陈先生指出，这一地区过两年要拆迁，如果有人买了这套房子，将来新房主会损失一大笔钱，因为邻近北新桥地区的东直门拆迁时，补偿款定为每平方米5950元，这样算一下，此套房子的拆迁补偿款也就60多万元，很明显少于房主的报价。

  许多人认为，平房才会拆迁，不买平房就能避免这一问题了。其实不然，楼房也存在拆迁的可能性。大家都知道，在东直门爆破的那幢高层居民楼，建筑年代晚于周边许多的旧楼，却先拆除了。再比如，邻近东四环的某小区，因为处于百米绿化带的规划范围里，在不久的将来，也面临着拆迁问题。所以，二手房的买主在购买房屋时，要考虑楼房是否面临着拆迁。

  那么，如何避免购置了有拆迁可能性的二手房呢？首先，在一两年内会被拆迁的房子，在各个区的房地产交易所（中心）能够查到；已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户；购房者还可以向所在区县房地局的拆迁科咨询相关情况。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入规划，但是因为种种原因，至今未拆迁。据一位区房地局交易科的科长介绍，房地局允许这种情况的房子进行买卖。为了避免买到这样的房子，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，要知道，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外，还有一些规划要拆迁的房子在房地局没有记录，当地的户口也没被冻结，那么就需购房者关注一下北京的整体规划了，有机会参观一些规划展。

  买旧房前，怎么了解它的修缮历史

  许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过。有些是房主粉刷的，有些则是房屋中介派人修缮的，目的就是尽快地促成交易，并能卖个好价。其实，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。再比如，顶层房屋是否发生过漏雨现象，底层住户是否多次出现下水道淤堵，都是无法通过看房得知的。一位中介公司的工作人员告诉记者，有些购房者在交易达成并在此房居住了一段时间以后，才发现房子存在类似毛病，随后找到代理的中介要求赔偿。

  购房者应该在交易前，知道房屋的真实情况。一方面，房地产经纪人有责任向购房者明示房子的瑕疵。据了解，置业家园房地产经纪公司要求业务员在代理一套房子时，先要到物业地点去做实地勘查，这种实地勘查绝非走马观花，走个形式，而是详细地检查核实房屋的每一个细节，并填写一份实勘登记表。记者从该公司获得了一份实勘登记表，其中一部分为“个别因素”，包括建筑结构有无地基、墙体承重能力、不均匀沉降、墙体裂缝、墙面渗水等现象，屋面、卫生间、厨房的防水功能如何，房间的门窗、上下水、供暖、煤气、热水器、电源、电梯、消防情况。此外，还要调查房屋是否有有线电视、电话、保安监控及计算机网络。业务员在考查房屋后，要与房主坐下来，一边核对这些情况，一边填写表格，以后寻找到购房者时，要如实把这些情况告诉买主。

  采用这种实勘的方式固然好，但是如果业务员的专业水平有限怎么办，房主不说真话怎么办？这时，购房者可以到当地的物业管理部门，或是原产权单位相关科室了解情况。类似顶层漏雨的现象对于物业管理公司而言，是一个重大问题，维修组都保留相关记录。当然，像某一居民家曾发生过几次下水道淤堵的问题，维修部门就没有记录。当记者问及物业管理公司是否能为每一套房子设一个维修档案时，所采访的物业管理公司的负责人都表示，可能性不大。就连负责安慧里这一大型社区的物业公司，目前的维修记录也仅是按区号分类整理的。

  留心被改动的房间结构、设施设备

  有些房主以前装修时，对房间的结构、设施设备进行了一些改造，卖房时，还把它作为抬高价格的筹码，其实这些改造存在着不安全隐患，或是被小区物业管理部门明令禁止的。有位房主装修时，把主卧与阳台之间的窗户、窗下的坎墙都拆除了，取而代之的是一个摆放工艺品的陈列柜。三园物业公司的王经理称，这堵墙虽然不是承重墙，但是也起到一个杠杆支点的作用，房主这么一改，阳台的承重能力就降低了。还有一些底层的住户把院子改为一个房间，并把暖气接了出去，卖房时，房主会对买主说：“你看，多了一间房，还可以住人。”殊不知，这些改造是当地房管部门不准许的。北辰信诚物业管理公司管理处工程部的刘经理表示，公司禁止改造房屋的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电设施，非承重的墙体要改造时，需房主向原产权单位打报告，单位同意了，才可以施工。刘经理还告诉记者，公司管理的小区每年大约有500套房子要装修，原则上，房主应向工程部汇报装修计划，但是，许多居民不这样做。他们做了哪些不合规范的改动，公司也不得而知。

因此，购房者遇到诸如此类的问题，一定要到物业管理部门反映一下，问问物业公司是否知道这些改动的情况，否则，一旦达成交易，待将来物业管理部门发现问题，追究起来，责任就难以区分了。