住在龙城

榆次房地产市场调研报告---2

（三）在建在售项目：（９项）
１．榆次新兴时代广场：框剪结构，９７米，地下二层，地上３０层，共计５６８９６．4平米
２．汇隆商城：0354—3982566
３．潇河湾：东方地产，现在开发10000平米左右，锦纶路南口东侧0354—2068888,2069999
４．阳光城市广场：榆次区顺城街６号（９０１公交购物中心南站下，晋中第一人民医院正对面）０３５４—２０８５２６６，２０８５２９９
５．晋中华融房产建筑公司：华苑小区销售５号楼，之前的已经售完，均价１５００元／平米，中国工商银行提供十年五成贷款或者三次付款（订合同付６０％，封顶２０％，交付使用２０％）
６．金辉花园：开发商：晋中通宇房地产开发有限公司，均价２１８０元／平米，２００６年１０月交房，三种户型：１３６．０５平米（四室两厅一卫），１７０．２９平米（四室两厅两卫），１９０．３４平米（四室两厅两卫），校园路，０３５４－３１１１１８８，３１１１２８８
７．众邦新城：住宅均价２１８０元／平米，商铺３７８０元／平米，两种户型：１４２．５９平米（三室两厅两卫），１７０．２９平米（两室两厅一卫），
０３５４－３１１２１２１，３１１２２５５，校园路
８．        柳北小区：２００５年１２月交房，柳北巷
一期：均价１１８８元／平米，７７－１２８平米，已售完
二期：期限价格未定，７７－９０平米，一次付款９８折，分期付款先付７０％，地下室５００元／平米
开发商：榆次金晖房地产开发有限公司
９．        天河娱乐城：晋中市华瑞房地产开发公司，０３５４－３９８３１１１，３７８２１１１，门面房自己经营，歌厅，迪吧（４３－２０００平米）起价２９００元，均价３３５０元，一次付款或分五年付清 。
四、项目汇总分析:
（一）在售项目产品分析：
在此我们将现阶段开发的产品分成住宅类、商铺类、办公类及娱乐类四部分分别进行汇总分析：
1．住宅项目汇总分析：
（1）项目列表：
项目名称        建筑面积万平米        住宅起价（元/平米）        住宅均价（元/平米）        商铺价格（元/平米）        物业管理费        销售率        主力户型面积
榆次顺驰        16        未定        1800        5300        0.5元/月平米        40%       
田森嘉园        小区分为A、B两区:A区为两座12层框剪结构,一座16层住宅组成;B区未开发        2300        2500        5000        0.8—1元/月平米        50%       
御璟.城市花园        10栋六层住宅,9栋洋房,8栋临街旺铺(共计20万平米)        1680        1900        1、2层5400,3层2800公摊10%        0.6元/月/平米        3月27日正式销售,洋房90%       
恒基地产                1100        1300        未定        0.3元/月/平米        住宅100%       
锦绣新城        五栋12层小高层住宅，        1880        2180        \        0.7—0.8元/月/平米        一期80%二期未开盘       
众邦新城                                                       
金辉小区                                                       

2．商铺项目汇总分析：
物业名称        总面积（平米）        起价（元）        最高价（元）        均价（元）        销售率
阳光城市广场        20000        8000        12000        10000        60%
富邦商用楼        38        4000        7000        5000        90%
恒基地产        2000        4000        5000        4300        100%
新世界国际购物广场        24000        10000        24000        11000        92％
顺驰        16000                               
3．办公项目汇总分析：
物业名称        总面积（平米）        起价（元）        均价（元）        销售率
阳光·SOHU        20000           /          3000        60%
恒基地产          6000        3000          3500        未开盘
晋商国际        30000        4000               

4．娱乐项目分析：
本次调研涉及此类项目共一个：天河娱乐城
总面积（平米）        总套数        起价（元）        均价（元）        销售率        物业管理费
40000        318        2900        3100        50%        每户450元/月
该项目属于政府支持项目，目的在于规范当地娱乐业，而且老板在当地有一定社会背景；
该项目在属于当地最大的娱乐项目，交通发达、停车方便，又有一宾馆作为其配套项目，方便外地顾客住宿，消费，所以不但能够吸引本地顾客，而且能够有效的留住外地顾客；
该项目在销售方面采取了返租活动：凡在明年3月份之前交清房款的客户，在未来的六年零两个月就能够通过每年的返租收回100%的房款。
由于当前销售状况不是很好，所以我们能够看出娱乐项目的销售在榆次还是有很大难度的。
（一）区域分析：
榆次的房地产开发目前是主要集中在新城地区，这是因为老城拿地比较困难，大多为单位自建项目；从现在土地储备情况来看：城市的东北部，开发区的西部，城市东南部留有大量的空地，预计这些区域将形成下一轮开发的重点区域！
但是我们必需考虑到：
1．东北部紧邻榆次工业园区，所以要考虑到污染对开发项目的影响，但由于其与太原市和榆次开发区的特殊位置，这一区域可以考虑兴建娱乐类项目；
2．开发区的西部有大量的空地，但是由于本区域受政府政策的影响较大，加之现在人气较弱，所以投资商业、住宅、娱乐类项目风险较大，在没有政策支持的情况下投资需要谨慎考虑，适当的开发办公类项目较为稳妥；
3．东南部区域因为现阶段已经有：阳光花园、锦绣新城和榆次鸿远住宅建设有限公司项目的成功销售，小南关大规模的经济适用房小区的兴建以及潇河湾小区的筹建，所以客户群已经被二度开发，再兴建商品房，销售难度很大。
（二）价格分析：　
1．一般性六层以下住宅开发项目，均价在1500元/平米以下；
2．高档小区六层一下住宅平均售价2000元/平米左右；
3．层住宅均价在2500元/平米左右；
4．商铺均价在4000元/平米和5000元/平米两个主力价位波动；
（三）户型面积分析：
主力户型面积在90平米左右，大户型一般集中于120平米、150平米，户型以两室两厅一卫、三室两厅两卫为主。
对于榆次地级市的需求状况，当前小户型比较缺乏，适当的开发绝对热销，但是对于没有太大住房压力的大多数市民来说，购买小户型会使有限的资金难以变现，所以大多数会考虑到一步到位。小户型的消费群体主要是：（1）地市以下经商、打工人群；（2）城市中的有较高学历的年青人；（3）一些投资人群。
（四）消费群体分析：
1．大批单位集资房的兴建，使得大多数公务员以及单位职工可以轻松的购买到房屋，使得很大一部分消费者的购买需求减弱。
2．当前开发项目的热销，导致市场后入者的消费群体减少；
3．由于榆次地理环境的特殊性，使得一部分晋中市的消费者更趋于在省会太原市购买房屋；
4．本地高学历、高收入者的相对缺乏，不能形成持续不断的购买源。
    总之，由于当地购买群体具有局限性，开发商开发项目前需谨慎。
（五）其它因素分析：
对于榆次的房地产市场，由于城市规模的限制，房屋价格成为购房的决定性因素，小区的建设也是一个重要因素，而在一些大城市购房要考虑的交通、购物、教育等因素对于消费者的影响只是存在于个体。
（六）当前销售分析：
当前榆次正处于第一轮房地产开发项目的销售周期，当前销售呈现出的态势有：
1．由于城市消费者住房压力并不强烈，有相当一部分人对于购房持观望态度，房屋销售除团购外，总体销售处于慢热阶段；
2．小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素，这深刻体现了中小城市消费者对于安康生活的渴望；
3．消费者在现阶段本着就近的原则购买房屋；
4．绝大多数消费者比较认同1500元/平米的房屋价格，认为当前房价较高；
5．需求面积大多集中于90平米左右，三室的房屋较为热销。