住在龙城

   政府：九项措施稳定太原房价

    日前，太原市有关部门日前出台了《关于加强房地产市场管理和宏观调控的意见》等稳定住房价格的文件，决定从房地产开发的源头－－土地管理与调控入手，采取九项措施规范房地产开发用地，从源头稳定住房价格。

    一是制定合理住宅建设用地计划，市发改委、规划、房地等部门密切配合，根据房地产市场住宅建设的需求，合理规划，每年各类住宅用地供地面积不少于1500亩；

    二是建立住房供地规模调控机制，适度扩大中低价位、中小套型的普通商品住房和经济适用房的供应规模，每年普通商品住房和经济适用房的供地面积要占到所有住宅供地总面积的一半以上，且在数量上要比上年度增长10％，2005年到2007年该市将建设100万平方米经济实用住房，200万平方米普通商品住房；

    三是严格控制高档商品住房的土地供应，执行适度从紧的土地供应政策，停止对别墅类用地的土地供应；

    四是按照国务院国有关规定，在现有地价不变的情况下适当提高征地补偿标准，以解决征地难的问题，加快征地工作进度，提高各类用地的市场需求供应量；

    五是盘活存量土地，研究解决当前存量土地拆迁难的问题，加快旧城改造步伐；

    六是加大土地收购储备工作力度，进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，降低土地开发成本，提高对普通商品住房的供应能力；

    七是严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让；对以旧城改造项目取得土地使用权的，在项目未按规划要求建成前，不得部分或全部转让土地使用权；进一步加大执法监察力度，依法制止“炒买炒卖”土地行为；

    八是加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，依法收回土地使用权；

    九是规范土地供应和供后监管行为。今后在土地出让公告和合同中，要明确开工、竣工条件和时间要求、违约责任等，对违反土地出让合同约定或有关规定的，要依法追究违规责任。

    据太原市房地局副局长贺冠明介绍，今年以来太原市商品住房价格略为偏高，主要原因表现在住房消费需求增大、拆迁成本增加、建材价格上涨、经济适用房不足等方面，部分高收入群体投资购房也拉动了房价上涨。太原市房地部门下一步的工作重点是加快安康工程、经济适用房和普通商品房建设，加快旧城改造，合理确定城市房屋拆迁和建设规模，规范房产市场秩序，并建立房地产预警预报系统。

    开发商：欲借小户型突围

    随着信贷政策的日益严格，户型紧凑、总价偏低的小户型在楼市 的受欢迎程度急剧升高。据记者了解，目前在售的热销户型，多数集中在80平方米上下，而小投资者和刚工作的年轻人则对50平米左右的一居室特别青睐。

    第三代小户型的出现

    据了解，小户型产品已经经历了第一代和第二代，现在走向第三代。第一代小户型仅是为满足年轻人对居住的需求，只具备基本的居住功能，多是市中心大户型重新分割而来，因而产品存在功能缺陷；第二代以较人性化的设计与规划，充分考虑青年人的心理标准和居住尺度，户型更加方正、精致、舒适，增加了年轻人社交与休闲的空间；第三代小户型，则是充分结合了地理位置、交通便利的产品，社区规划与景观设计更加注重人性化。比如以小户型为主打的宝成公寓、金地国际公馆等楼盘，全部都是30-85平方米的小户型，因此规划时考虑到了自由、开放式街区布局。

    两大原因刺激

    业内人士分析，小户型之所以再度走红，一方面是政策的原因。近期，七部委《意见》中提出“大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对单套建筑面积在120平米以下，中低价位普通住房给予优惠政策支持”，这使小户型又成为市场中的亮点。

    据介绍，由于一些楼盘80平米以内的一居和两居特别受欢迎，因而使原来设计的主力户型三居室受到冷遇，于是，一些开发商决定推出以小户型为主的社区，预计行动最快的将在年底面世。

    投资者：意识到写字楼进入危险期

    日前，针对省城写字楼新的投资热点，省房地产协会表示：今后写字楼投资可能会步商铺开发的后尘，并提醒投资者应保持冷静和理智。

    今年以来，省城房地产市场写字楼一枝独秀，新开盘的写字楼所占比例很大，目前市场上销售的大型写字楼项目就有十几个，房地产广告投放量最大的也是写字楼。一位不愿意透露姓名的业内人士王先生提醒投资者，前两年商铺投资热潮所隐藏的分险正在逐步显示出来，一些投资者的投资回报无望。

    盲目开发总量过大

    据了解，由于开发商盲目开发，开发总量过大，写字楼市场面临饱和。从实际需求来看，省城的写字楼租赁市场供应并不紧张，这从日益下滑的写字楼价格和报纸上经常看到写字楼的招商广告就能看出一二。据太原市房地局市场处透露，城南某大型写字楼项目自从去年竣工后，入住率到目前为止仅为50%，并且基本上是属于购房自用的，投资客的房子大部分没有租出去。

    王府国际大厦营销总监汪浩认为，太原属于第三产业发展相对缓慢的城市，每年新开业公司数量有限，写字楼市场需求缓慢，目前正在开发销售的几十万平方米的写字楼推向市场后，必然引起写字楼市场的重新洗牌，租金也会重新定位。

    销售手法与商铺类似

    我爱我家市场部师晶伟分析，目前写字楼开发销售的手法和前两年商铺开发销售的手法完全一致。开发商出于销售目的，为投资者编造出一个个美丽的暴富神化，划小面积、小额投资、提前返利、返租包租……其中隐藏分险也与商铺一致。而小写字间的面积更是分险所在，这类写字间最小的建筑面积只有四五十平方米，实际使用面积更小，此类房子有实力的大公司看不起，没实力的小公司租不起，将来肯定会遭到市场的抛弃。

    租赁市场发展受限

    与北京等经济发达城市相比，太原外来投资者较少，每年新开业公司有限，这在很大程度上写字楼租赁市场的发展规模。而另一个潜在的威胁很多人还没有发现；大批公司正在从写字楼租赁市场撤出而转向买房自用。很多广告公司、律师事务所、贸易公司、中介公司等企业经过原始资本积累后具备了买房的实力，已经购买了正在建设中的写字楼期房，随着这写项目的竣工，很多公司会陆续搬离写字楼。

    写字楼升级换代速度加快。随着市场对写字楼要求的提高，目前很多写字楼包括在建的写字楼，因为车位、交通、环境等已经不能适应市场需求。随着客户对写字楼要求的提高，一些目前还自称为高档写字楼的项目将来有可能沦为低档写字楼，租金回报将大大折扣。

    从去年开始陆续显现的商铺投资分险已经为投资者上了生动的一课，面对年回报率在10%以上的写字楼投资诱惑以及区区几万元的投资门槛，投资者应保持绝对冷静。