住在龙城

　　其一，顺应了业主对孩子教育的需求。据统计，城市居民的家庭总支出中，有３３％以上是用在了孩子的教育消费上，正是望子成龙心切的家长们对教育市场的巨大需求，使得教育房地产有了可以与市场匹配的对接点。

　　其二，顺应了企业在楼盘经营中的品牌性需求。以往的楼盘促销中，概念常常只是一个卖点，楼售完了，概念也被人遗忘了。概念的这种一次性或短期性，是经营者们所不愿意接受的。而“教育房地产”则因为教育的长久性和动态发展性，使得楼盘与教育不弃不离，相映生辉。

　　其三，顺应了社会对整体文化的需求。

　　此外，教育与房地产的有机结合，在很大意义上还可以更好地优化教育配套，也促进了房地产与教育的双重发展。换句话说，房地产开发商与教育结合，则可以更好地对资源进行整合。作为开发教育房地产的楼盘开发商，在引入教育房地产的同时也承载了为国树人的历史责任。这种责任，使得楼盘的商业性得以淡化，文化性开始凸显。教育资源是稀缺资源，文教社区开发可供选址的地块并不多，因此，文教社区的开发应当珍惜这种资源，在满足业主教育需求的基础上同样要满足业主居住舒适度的要求，开发出精品楼盘。否则只重教育而忽视了居住需求，既是对名校教育资源的浪费，也是对业主的不负责任。可见，教育配套还是开发高端产品不可忽视的一个重要环节，体现着项目的居住品质。

　　■像经营城市一样经营文教社区

　　一个占地上千亩的文教社区，事实上已经成为一个主题城镇，或者是一个相对完整的城市功能区。

　　教育的发展仍将更多依赖于房地产和其他产业的协作配合和良性互动。企业要进入这一领域，就必须站在投资未来、振兴教育的高度，以全新的经营理念，正确处理和平衡好政府、工商企业、教育机构和社会公众的利益关系，吸纳整合教育资源和相关产业资源，努力实现各个利益主体的合力倍增效应，才能获取更大的社会效益和经济利益，才能得到可持续发展，这就要求企业必须正确思考和处理好以下三方面的问题。

　　首先，要有“泛教育”和“泛地产”的经营理念，即“跳出房地产做房地产”，“跳出教育做教育”。要延伸和利用教育和相关产业的多种功能，充分运用市场化手段，整合和配置包括教育在内的各种资源，不断追逐房地产和教育等相关产业的利润区，使相关产业与教育之间相互反哺和不断复合，实现最佳的经济效益和社会效益。

　　其次，要有“经营城市”的理念，企业经营城市即“企业化城市发展”与“企业家化的城市治理”。进入这一领域，从总体上要以经济、社会、环境效益最大化为目标，要善于与当地政府密切配合，要敢于做企业经营城市的探路者，在服从政府城市总体规划的前提下，综合地运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，用市场杠杆最大限度地调动不同投资主体的积极性和创造性，盘活各种资源，不断探索全新的管理方法，丰富市场化、企业化、品牌化、资本化、国际化的运作手段，最大限度地把城市资产变成能够吸引相关购买的商品和产业。在有效地满足政府、个人、社会的多种需求的同时，从整体上实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进教育城镇健康、持续和快速发展。

　　第三，要管理和运营好大学城，与政府一道设立管理委员会是必须的。此外，要设计好自己的管理模式、产品体系和商业模式。大学城有着较为复杂的价值链，所服务的顾客也与传统的房地产企业有很大的不同，到底以什么样的方式组合业务，如何提供高效的中央服务，如何通过关联管理和资本运营，最大限度地实现资源的转移、整合、创造和共享，如何进行品牌的宣传推广，怎样体现其核心价值，对于任何大学城来说，都将是一个全新的挑战。

   教育与房地产的结合，让以人为本的战略核心成为永恒。

　　如今，房地产的竞争主要是硬件和软件的竞争。硬件主要是建筑、规划，软件则主要是人文环境。２１世纪房地产推广的不仅仅是钢筋混凝土，更是一种居住文化。房地产商通过精心策划而打出的教育牌，其实就是在软件上下功夫。

　　目前，业主的品位高、需求多，不仅对建筑立面要求高，对周围人文环境、景观设施、后期的管理要求也越来越高，这给开发商一个提示，楼盘不单是商品，更主要的是为我们生活的城市留下一些文化和历史的痕迹。

　　从将来的发展来看，一个好的区域发展应该是结合着一种更深层次的增长点来保证其源源不绝的发展原动力。而教育与房地产的结合，应该是一个很好的切入点。因为不管怎样，他们最终的关注点还是在于人，这也就是以人为本的战略核心。

　　我们不难发现，教育环境对房地产的开发有着积极的依托作用。这是因为，在大中小学周围，为教育服务的第三产业配套比较完备，周围的人文环境要比没有学校的小区浓厚一些。而年龄在４０至５５岁之间的客户，对教育有着特殊需求。他们自身的特殊经历，使他们对于下一代的教育特别重视。因此，教育和房地产的结合自然就对他们有很大吸引力。

　　当然，教育属于稀缺资源，即便是“新兴·国际文教城”这样的文教社区开发可供选址的地块也不多，因此，教育房地产的开发应当珍惜教育这种资源，在满足业主教育需求的基础上同样要满足业主居住舒适度的要求，开发出精品楼盘。否则只重教育却忽视居住需求，既是对名校教育资源的浪费，也是对业主的不负责任。

　　■向教育“借光”，房地产本身应是一面镜子

　　按说，太原未来大学城周边楼盘，是最大的政府主导型的教育房地产。周边楼盘等于是向“教育”借光，要“借光”的房地产项目自身—定要是一面镜子，如果你这个项目本身是一块黑布，那么“教育房地产”即使是再亮的光都无法将它照亮。

　　我认为，要真正打好“教育房地产”这张牌，就必须把楼盘特色与“教育”所在的区域资源有机结合，要注重对区域资源的有效利用。在规划设计、软件硬件等方面都要与“教育”相适应，例如将教育资源嫁接到社区，让“教育”的资源可以为社区提供人才培养等方面的服务；或是针对“教育”的需要，开发适合师生居住的小户型等单身公寓。只有根据目标客户群体的定位，把握市场需求，才能做出贴近教育特色的产品，才能真正借教育之“光”发“房地产之热”。

     ■教育房地产应优先考虑教师队伍建设

　　教育是公益性较强的一种投资，首先应以公益为主，然后才是合理的长线回报。因此，民办学校在建立之初，应该做好项目的前期工作，包括项目可行性的验证，收费的界定等等，避免为了其他目的而匆匆上马，从而产生社会问题。

　　教育房地产最优先考虑的应该是教师队伍的建设，是如何建立一个优秀的团队。现在，很多开发商都是通过与名校的合作而进入教育产业，然而，是否名校通过简单的复制就可以再出名校？开发商提供良好的教育设施是相对较容易的，但好的教学设备绝对不是名校的惟一标准。一个好的学校不是几个优秀教师的简单组合，而是一个优秀团队集体运作的结果。

    ■教育是百年大计，不能简单当作楼盘卖点
　　
　　开发商办教育，应当明确自己所做的事情。教育是百年大计，不能把它简单地当作增加楼盘的卖点，为提升楼盘的附加值而去做这个事情。开发商应该充分认识到教育本身的价值和对社会的意义，让教育得到充分的尊重。政府和开发商在考虑教育与房地产结合的时候都不能把教育当作房地产开发的筹码，要让学校独立运营和按自己的规律发展，政府和开发商只能提供必要的政策和资金的扶持，这样才能使教育得到持续健康的发展，才能更好地回报社会和企业，否则，政府的公信力、居民的受教育权利还有企业的信誉都将受到伤害。

　　开发商在做教育房地产的时候，应当充分做好教育项目的前期性工作，教育主管部门也应该严格把关，不要满腔热情的开始，一塌糊涂的结束。

　　教育房地产的完美时代：拒绝售房诱饵

　　教育房地产，从顺德“碧桂园”开先河后，便成为房地产开发者手中的点金石，似乎只要自觉或不自觉地沾上“教育房地产”之名，便是皇帝女儿不愁嫁。 　　

　　所谓自觉与不自觉之分，在于是否真正意义地导入教育房地产并切实办好学校。有的房产正好位于名校附近，于是自然就罩上了教育房地产的光环，即使不大肆渲染，眼明手快的买家也会趋之若鹜。像这样先天优越的房产自然不愁卖，但是在土地资源紧缺的今天，如何在一个地块上做足文章，使其升值，是否多些自觉的举措，如增设教育基金，举办社区同名校联合夏令营，加强社区文化氛围营造等问题，值得开发者深入思考。

　　对山西而言，真正意义的教育房地产屈指可数，其成功与否尚缺乏足够的验证，外省其他城市的社区学校所暴露出的问题，不啻为山西开发商的前车之鉴。这些问题集中体现在以下几个方面：（一）权属不清：产权属于开发商还是教委，分校由母校管辖还是由当地教育主管部门或开发商管辖；（二）收费：首先教育用地、教育设施等投入的成本必然转嫁到业主身上，其次，要维持学校正常运转学费必然不菲；（三）生源：如果社区生源不足，将影响学校正常运转，若向社区外招生，较高的学费将使很多家长却步。更应关注的是销售后的几年里，急着入住就学的这些学生毕业后，是否还有足够稳定的后续生源。

　　可见，教育房地产不是任何一个开发商都可盲目涉足的，不但要求开发商具备不寻常的实力，更要具有极强的社会责任感。房地产与教育联姻大行其道的今天，如果开发商不是纯粹将“教育房地产”作为售房时的诱饵，而是能够真正解决教学环境设备、师资力量、后期生源、收费等问题，那将是教育房地产的完美时代。

　　■教育房地产不能急功近利
 
　　要引起房地产商与购房者注意的是“教育房地产”也有优劣、真伪之区别。

　　例如，某名校的分校，绝不能与名校本身划等号，其师资、生源、人文环境都不尽相同，故有优劣之别。
　　再如，有的房地产商的楼盘邻近某名校，但却无进入该名校的指标，这时也有少数房地产商会打出似是而非或模棱两可的宣传广告，以误导购房者，故真伪有别。

　　除了应注意上述的优劣，真伪之差别外，还应注意到“教育房地产”作用有被放大的倾向。任何事物都有一个适当的限度，超过这个限度，事物就会走向反面。因而，房地产商征地，购房者买房都值得提醒。