住在龙城

潘石屹总是很自信

还是戴着黑框眼镜，还是穿身黑西服，还是那双“狡黠”的小眼睛，还是那样亲和的笑容和言谈。

潘石屹，带着路虎，带着美女，带着沙盘，再一次登陆山西太原。从做SOHO开始，潘石屹便在地产界以自己独特的营销理念和策略一路窜红。无论你承认不承认， 个头不高、公司不大、广告不多的潘石屹，是中国地产界最吸引人眼球的大腕。

11月20日上午，本报记者在山西国贸大饭店3907房间对潘石屹做了近一个小时的独家专访。

“如果给他们‘忽悠’上一个股票，山西人好像提不起兴趣，他们更相信实打实，把钢筋水泥放在北京比较实际，而且多数以投资为主”

记者（以下简称“记”）：您在昨天的对话上讲，在您的三个项目中，山西客户排列第一，截至目前，成交额已超过7亿。那么，在和他们接触过程中，您发现他们有什么共同点？

潘石屹（以下简称“潘”）：首先，山西客户不大相信广告，尤其是在北京上海热闹的Internet广告，他们从来也不看。他们更相信的是人传人，可能他7、8年前买了我们的房子，然后会把弟弟妹妹亲戚朋友全带过去购买，所以山西客户是一串一串的。对这样的情形，我们就搞客户答谢会，面对面地接触更好一点，一桌可能带起来的营业额是1个亿。

另外，山西的客户和商人特别低调，不张扬，比任何地方的人都要低调，人一低调，好像他赚的钱都是黑钱，其实不是那么回事。他们谦和、理性，上当受骗的可能性很小，我觉得这与晋商传统有关系，如果给他们“忽悠”上一个股票，山西人好像提不起兴趣，他们更相信实打实，把钢筋水泥放在北京比较实际，而且多数以投资为主。

记：在外界看来，现在山西煤老板有点妖魔化的感觉。那在您脑海中，山西煤老板是怎样一个形象？

潘：说实话，没来山西以前，我头脑中对山西煤老板的形象和媒体传给我的形象是一样的，说煤老板逼着工人在如何恶劣的环境下工作，老出事，一会冒瓦斯，一会冒水，而且官商勾结，总之负面的多。可是我过来和他们接触后，给我的印象有了很大的改变，我发现这些人都很精明，很坚定，不说假话，有商人的优良品质，跟他们接触，给人一种信任感，而在北京，我接触的商人中，搞高科技的多一点，相比而言，就给人一种虚的感觉。

记：您对太原已经比较熟悉了，那您对太原的建筑和房地产市场有什么看法？

潘：从城市的发展面貌来看，如基础设施和路上堵车等等，太原特别像10年前的北京。

我在和山西同行接触的过程中发现，最令人他们兴奋的还是土地和钱，都忽略了一个最重要的问题———产品，而产品最精随的东西是设计和规划，设计不好的话，你老建的是二三十年前的房子，这是山西开发商应该注意的一点。

另外，中国的经济增长这么快，政策的影响已经和10年前不一样了，我觉得没必要把主要的注意力放在什么部门又出台什么政策上。作为商人，我觉得出台什么政策就遵守什么政策，最重要的是把自己的产品做好。

“只有解决了二手房的交易问题，绝大多数中低收入居民的住房问题才能解决”

记：上次您来太原时很坦诚地说，“我没什么见不得人的事情，钱赚了就赚了。”同时您还透露：在房地产行业，利润率最高能达到20％。对房地产行业的高额利润，您怎么看？

潘：这个高额利润其实是来自两部分。一部分是整个行业的高额利润，主要原因是土地供应不足，市场出现了供不应求的局面，造成了房价上涨，使整个行业都有高额利润。举两个例子：一个是万科的郁亮说，我们的利润，有一部分是市场给我们的礼物；另一个是顺驰的孙宏斌，前几年发疯似地圈地，资金紧张地不得了，别人问我，我就说孙宏斌“九死一生”，90％他就死了，10％他就成为中国最大的开发商，这10％的可能性就是政府冻结土地，拆迁也不让拆了，耕地也不让占了，这时，他不开发一平米土地，靠这些地也赚钱了。果不然，孙宏斌活下来了，活下的原因就是政府不供应土地了，他的土地值钱了。

第二点，我们公司比行业平均水平高一点，主要来自于我们的产品，因为产品最重要的灵魂还是设计，所以我们在产品设计方面很下工夫，全世界哪有最好的设计师，我们就把他请过来。

记：您的“老对头”任志强宣称，地产商只盖最好的房子，并且只有把这些房子高价卖给富人。这番话说了以后，遭到众人的一顿臭骂。另一方面，万科总经理郁亮却表示，开发商应有更多的政治觉悟。您怎么看待这两位同行的观点？开发商到底应该给谁盖房子？

潘：任志强的话是不对的，根本就不能这样说。现在人们本来就有仇富心理，这话说出来就是招骂。另外，这话不光在中国不能说，在美国也不能说，说了就拉不到选票了。这话说出来之后，对开发商的形象还是有负面影响的。作为开发商，你赚钱了，就应该尽可能拿出钱来扶持得了病的人、受到灾难的人以及没有赚钱能力的贫困的人，这是任何一个正直的人都会做的，而绝不能大张旗鼓地说，我就不管穷人。

郁亮的话，我感觉有点旧了，像文革后期的话。从郁亮的心理来看，这话更多的是表示主动服从和配合国家的宏观调控政策，这是当前的政治觉悟。所以万科马上花了50万元，在全国征集一个“如何给穷人盖房子”的方案，这种做法给我的感觉是不够真诚，而每个城市的情况又不一样，太原和海南的方案肯定就不一样。因此，我觉得，这更多的是一个噱头。

记：那么，最终靠什么来解决中低收入居民的住房问题？

潘：大部分还得靠市场来解决。而且，不是靠建新房子来解决，新房子毕竟是有限的。中国的财政收入当前能拿出一些钱来建经济适用房和廉租房，可数量还是很有限的，经济适用房只能是解决中低收入居民住房的一个补充，最关键的还是二手房，可以让低收入的人先住旧房子、小房子，别一下子就住大房子，让他们的收入和房价悬殊过大。

但是，现在全国的二手房市场都没建立起来。原因是银行不给按揭贷款，税收又很高，产权档案又不清楚，这三个问题阻碍了二手房的交易。只有解决了二手房的交易问题，绝大多数中低收入居民的住房问题才能解决。

我觉得，当前的中国，还是要用市场的办法来解决所有的问题。

“最难受的是，拿着拳头举起来了，还没打着你，老不往下打，你不知道他打得疼不疼，一旦说不打了，这就舒服了”

记：今年上半年，国家针对房地产出台了一系列宏观调控政策，开发商的心情都比较沉重。但是，您在8月份时，却很乐观地预测，从9月份开始，中国的房地产要走出观望。您这是基于哪些因素所做的判断？

潘：我觉得主要还是两点，第一点就是建设部的新闻发言人在8月底表示，近期之内不会出台新政策。这个非常关键，因为今年从3月26日开始，几乎天天都在出台新政策，中央政府出台一个新政策，各个部门、各个地方政府紧跟着也出台新政策。在这种情况下，大家不知道明年会出台什么新政策，就连买房子要交多少税都不知道，因此整个市场就乱成一锅粥，购房者只能观望，开发商也在观望，我们公司的销售人员都放假了。

最后，建设部听到了反映，就站出来两次表态，第一次是常务副部长刘志峰说，国家近期之内不会出台新政策，给了市场一个走出观望的信号，但这个声音后来就被淹没了；第二次是建设部的新闻发言人专门出来强调，国家近期内不会再出台新政策。这时，大家就明白，政策已经稳定了。最难受的是，拿着拳头举起来了，还没打着你，老不往下打，你不知道他打得疼不疼，一旦说不打了，这就舒服了。

第二点就是中国的经济形势很好，财政收入在增长，GDP多是顺差，对外贸易在增长，而失业率和通货膨胀却很低。在这样的形势下，房地产市场已经很市场化了，不可能一下子垮了，任何调控政策对市场的影响力度都很小了。

基于这两点，我认为房地产市场会走出观望，这主要指成交额的恢复。

记：今年，上海的房地产价格一直在回落，有媒体评论说是“领跌全国”。那您认为北京以及其他地方的房价会不会也出现大幅下跌？

潘：上海非常特别。我记得在8月份还说，全国的房地产走出观望，上海也走不出。因为上海房地产头上悬着两把取不出的剑，就是两个“1000万套”的配套项目，这些房子实际跟经济适用房性质差不多，政府不要钱，不收税，价格非常便宜。这么大的一个供应量，而且是政府定价的供应量，自从3月份宣布后，对市场的冲击很大。只有无限期推后这个计划，才能让上海的房地产市场走出观望，但如果无限期推后，普通老百姓又不同意，所以上海进入了一个两难的局面。

其实，当时北京的压力不是很大，如果压力很大的话，也有可能宣布这样的计划，一旦宣布，就有点像1997年10月5日香港宣布的“8．5万套计划”一样，盖好的房子无法推到市场上去。

记：您认为中国房地产市场最大的问题是什么？

潘：不市场化。首先是土地不市场化。土地一直是要喊着市场化，但有些地方城市，明明是要公开“招拍挂”，可他们不告诉媒体，偷偷摸摸地搞。“招拍挂”只是个手段，核心问题是公开。现代社会，要想公开，就得告诉媒体，通过媒体把土地交易的每一个环节每一个细节都公布给社会大众，政府官员别再跟开发商勾结在一起捣鬼了。

第二个问题就是二手房的市场化。空置率高、普通百姓买不起房子等问题都是因为二手房没有市场化的原因，如果二手房市场化的话，这些问题都会迎刃而解。

记：您怎么看明年房地产市场的走势？

潘：早上吃饭的时候，我还想写一个《2006年房地产市场的十大趋势》，现在还没想好，等我写完后，E－mail给你。

我在2003年时预计2004年中国的房地产价格要涨，多少人骂我说“肯定不涨”。结果房价一直涨涨涨到了《21世纪经济报道》上面登了一个大篇的文章说“建设部不点名批评潘石屹”，我说“这不是涨了吗？”然后，2004年底，好多媒体记者问我：“2005年怎么样？”我看涨成这样了，就说是“最不确定的一年”。结果到3月26日，国务院的明码电报发出了：各地政府要为房价负责任，大起大落的话要免职。所以2005年，又是宏观调控，又是“国八条”，搞得确实是最不确定的一年，而且不确定到你的房子交易的时候要交多少钱的税。

关于2006年的情况，我想安静下来，看点资料，再来说说。

“今年定了40个亿的销售额，调控了一下，差点完不成，结果年末山西人帮了我一下，又完成了”

记：在媒体上经常能看到您和易宪容PK，能否透露一下PK的真相？是炒作还是真有分歧？

潘：分歧还挺大，完全反着的。三年前，我第一次和他见面，我就觉得这人挺有意思的，抱住自己的观点，哪怕错了也不丢。当时就说“民众们，千万别买房子，房价要跌！”嚷嚷了三年时间，房价越涨越厉害，涨得都惊动国家总理了，他还说房价要跌，特固执，而且说话特激动。我现在是摸着他的脾气了，他要激动，你不能太激动，你要一激动，两个人就吵架。刘仪伟不知道，就被（易宪容）臭骂了一通。（笑）

记：香港凤凰台采访您时，您大谈诚信。对开发商来说，诚信真是那么重要吗？

潘：非常重要。如果离开了诚信的话，你说的所有的东西都没用了，你说你有再好的美德，再大的能力，还有什么用呢？谁还相信你呢？所以做人、做公司，诚信是第一位的，那些做的比较大的公司都是按章纳税，不做假帐，才能发了财，否则天天担心税务局查你，公安局抓你，哪有精力和心思把房子设计好盖好。

记：SOHO中国将来的企业定位是什么？

潘：跟着市场走。没什么定位。

记：有没有想到要把公司规模做到像朱孟依的合生创展和孙宏斌的顺驰这样的规模？

潘：没有，我觉得这些没意义。在力所能及的范围内，我能做多少做多少。去年大概不到40个亿的销售额，今年定了40个亿的销售额，调控了一下，差点完不成，结果年末山西人帮了我一下，又完成了。

记：有评价说，SOHO中国要做个精致的公司。您认不认同这个评价？

潘：做任何事情，都不在乎大小。又大又烂的公司，有什么意思呢？做一个精致的公司，你的客户也高兴。现在有好多公司就根本不敢开客户联谊会，哪有开客户联谊会，说是老板过来，客户不把你吃了。所以说还是要做一个精致的公司。

记：您和您的夫人张欣在公司内部是怎么分工的？

潘：她做产品，我做市场。

记：您老说自己是一个纯粹的商人。“纯粹”二字怎么理解？

潘：不掺乎别的事情。一会投机取巧了，一会讨好政府了，一会做政协委员，一会做人大代表，这都是不务正业，瞎耽误工夫。当然是要积极地参政议政，但是我不具备这个能力，我的能力是去盖房子，让有能力的人做这些事情，我就觉得盖房子挺高兴。

记：人们对您的称谓很多，又是地产明星，又是地产大鳄，那您最认同哪个头衔？

潘：其他的都是媒体瞎说的。我现在只有两个组织，第一个组织是工商局发的执照———公司，我是公司的董事长、联席总裁和法人代表，我得把这个职务负起责任来，第二个是政府发的结婚证———是一个家庭，在家庭就应该做一个好丈夫和好父亲。其他的组织我尽量不参加。

记：您的业余生活也非常丰富，又是拍电影，又是摄影，又是写文章。这些是出于个人爱好，还是公司需要？

潘：摄影挺有意思，可以把生活记录下来；拍电影是客串；写博客，可以整理人的思路，我觉得挺好的，博客是大家的一个交流平台。尽管有好多人反对，说是“珍惜生命，远离博客”，但是徐静蕾、余华、张海迪等人每天都泡在博客里。

记：您现在认为自己成功吗？

潘：成功是自己的一个心态，是你的一个状态。你自己觉得成功了，干什么都觉得成功；你自己如果是个悲观的人的话，再成功你都觉得失败。我是一个乐观的人。

潘石屹其人

潘石屹，人称老潘，甘肃天水人，身不高，体不壮，头发不浓密，但身手头脑均敏捷矫健。年龄未及不惑，吃过文革的苦，享过改革开放的福，故能上能下，可屈可伸。

大学毕业后做过机关干部，后辞职南下，从为别人打工到自己做老板。

1993年在北京注册北京万通实业股份有限公司，任法人代表兼总经理，开发的万通新世界广场和万通发展大厦等项目，被誉为京城房地产发展史上的一个里程碑。

1995年潘石屹先生与妻子张欣女士共同创立了SOHO中国有限公司。自公司创建以来，两人共同开发了一系列房地产项目。

老潘为人谦和，笑容常在，所言所行却时常出人所料。现代城项目从开发销售至今，一直备受瞩目与争议。尤其是风格另类前卫的SOHO现代城，出现过夜间排队领号购买的热烈场面，创下了北京市销售楼盘的最高纪录，但也观念相左而被业界同仁竞相“批判”。说自己想说的话，穿自己想穿的衣，走自己想走的路，盖自己想盖的房子，这是老潘心目中的自由。

无论说话、做事还是行文，老潘天马行空，不受任何羁绊。敢说敢干敢负责任，喜欢创新，没有权威意识，这是老潘推崇的网络精神。