住在龙城

　　那么，如何建设让中低收入家庭买得起的房子？如何规范经济适用房建设？昨天，市房地局负责《办法》起草的相关专家对此做了深入解读。

　　《办法》共分七章，三十五条。围绕着经济适用房如何发挥保障职能，为中低收入家庭服

　　住房面积三个标准

　　《办法》规定：为了降低房屋总价，让中低收入家庭买得起，经济适用住房建设项目要严格控制户型标准，要以中小户型为主，严格控制大户型。住房面积为60至80平方米的中小户型不得低于70％，住房面积为100平方米左右的中户型不得超过20％，住房面积为140平方米的大户型不得超过10％。

　　经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。由市国土局依据经济适用住房年度建设计划、结合项目储备情况纳入土地利用年度计划，统一办理预审和土地转用手续。

　　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地，改变土地用途，变相搞商品房开发、销售。

　　为了降低建设成本，经济适用住房建设可享受以下优惠政策：属于建设和经营中的行政事业性收费的，减半征收；属于服务性费用的，按低限收取；属于保证金、押金性质的，一律免交；经济适用住房项目小区外涉及的基础设施建设费用，由政府承担，并同步规划和建设。

　　专家解读：《办法》对经济适用住房的建设和经营中的各项收费的减免政策，体现了经济适用住房优惠政策的公开、透明原则，对降低经济适用住房建设成本，规范市场、解决中低收入者的住房问题能起到有效作用，也对建立住房保障体系，确保真正的中低收入家庭能够买得起经济适用房做了最大的努力。

　　把面积控制在中小套型，是为适应中低收入家庭购房需求，防止经济适用住房面积过大，体现了经济适用住房的保障功能。因此，国家《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出“经济适用住房要严格控制在中小套型”，四部委《经济适用住房管理办法》第三章第十四条明确规定：“经济适用住房要严格控制在中小套型。”并要求“市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。” 

　　购买对象四个条件

　　《办法》规定：申请购买经济适用住房的中低收入住房困难家庭，应当符合下列条件：

　　（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或者市、县（市）人民政府确定的供应对象；（二）无房或者现住房面积低于市、县（市）人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭年收入低于4万元的，或者家庭年收入低于当地政府划定的收入线标准的；（四）市人民政府规定的其他条件。

　　在购买经济适用住房时，申请人须提交家庭户口簿、身份证、所在单位或者街道办事处出具的家庭成员收入证明、住房情况证明及其他有关证明材料，到经济适用住房项目建设单位领取并如实填写《太原市经济适用住房申购审核表》。在条件合格，获得市房地局核发的《经济适用住房准购证》后，方可购买经济适用住房。

　　经济适用住房预销售实行合同网上备案制度。符合条件的申请人购买经济适用住房后，经济适用住房开发建设单位应当即时在市房地产信息系统备案，向社会公布，接受监督。

　　专家解读：《办法》从经济适用住房销（预）售登记备案、申请对象标准、销售对象审核、公示、申购标准、权属登记、物业管理、上市交易等方面加以规定，提高了经济适用住房的购买准入门槛，限制了利用经济适用住房进行的投机交易行为，保障了只有中低收入阶层才能享有经济适用住房的实惠。

　　销售价格公示社会

　　《办法》规定：经济适用住房销售价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和《山西省经济适用住房价格管理实施办法》规定的成本构成、价格审批程序审批确定，并向社会公示。

　　房地产开发经营企业应当在经济适用住房销（预）售前，核算住房成本并提出书面定价申请，报市物价局确定。市物价局会同市建管委和市房地局分项目核定经济适用住房价格。

　　经济适用住房销售实行明码标价制度。销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房开发建设单位要在销售场所显著位置公示经审批确定的经济适用住房基准价格和批准文号，接受社会监督。

　　专家解读：按照国发［2003］18号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“经济适用住房，要严格审定销售价格”精神，四部委《经济适用住房管理办法》规定，“经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格［2002］2503号）的规定确定；确定后向社会公示。”同时，将“不能变相向经济适用房建设单位收取额外费用”明确下来，就是要保证国家给予经济适用房建设单位的优惠政策能够真正地由中低收入家庭得到。

　　按照上述法规、文件规定，本《办法》对经济适用住房基准价格的确定原则、构成因素、核定程序和时限、公示制度及监督管理均有了详尽的规定。

　　售后管理从严从细

　　《办法》规定：经济适用住房取得房屋所有权证书后上市交易，按规定缴纳税费和土地出让金，其所得归个人所有；经济适用住房上市统一缴纳成交价1％的土地出让金，土地使用期调整为70年；关于已购经济适用住房上市交易时营业税、个人所得税的减免按国家有关规定执行。

　　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格扣除折旧后出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

　　在监督管理上，《办法》规定：各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处，包括：未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途；不按《太原市经济适用住房建设项目合同书》约定的条款执行，擅自转让项目经营权、加大项目户型面积和户型比例、不按时填报《房地产项目手册》；擅自改变项目规划；擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由相关部门依据国家有关法律、法规处理。对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

　　专家解读：四部委《经济适用住房管理办法》首次对经济适用住房建设违规行为、买卖双方的不实行为，用法规的形式规定了处罚力度。在本《办法》中，除对建设违规行为、买卖双方的不实行为进行处罚外，还对管理部门工作人员的违规行为规定了处罚。其中，本《办法》的创新是对建设行为实行合同管理制度和《项目手册》制度，这样，从监督管理的层面看，就有两方面的监督机制：一是按照法规规定执行，二是以合同条款和动态管理对建设行为进行约束，对于违反合同条款内容的，可以依据《合同法》规定，对违约情况进行处罚。同时，按照《山西省规章设定罚款限额暂行规定》并参考部分省、市《经济适用住房管理办法》相关条款，设定了相应的经济处罚额度。

　　本《办法》自2006年1月1日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。本市所属县（市）进行经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，可以比照本办法执行。