住在龙城

商品房合同网上签约备案管理办法出台后，老百姓和开发商都非常关注，纷纷打来电话询问相关事宜。为此，本报记者特地走访了太原市房地局相关工作人员

12月13日，本报刊登了《上网去明明白白买套房》的文章后，许多市民及房地产开发商来电，询问网上买房、卖房的有关情况，为此本报记者特地走访了太原市房地局相关工作人员。

问题一：是不是太原市所有的房子都可以在网上买到？

解答：只有在太原市规划区国有土地范围内的商品房，其预销售可以进行合同网上签约备案，其他农村集体所有制土地上建的房子不适用该制度。

问题二：老百姓要买房子，怎样完成网上购房的程序？

解答：购房者在看中某套房子并决定购买后，可登录太原市房地产信息网查询该套房屋是否已经出售，如果未出售，购房者可与房地产开发企业协商签订商品房预（销）售合同，该合同统一采用太原市房地产管理局在“信息网”上公布的《商品房买卖合同》示范文本。双方根据示范文本，填写合同条款，协商拟定附加条款。

经双方当事人确认后，通过“信息网”录入售房合同的内容，进行网上签约。买受方自行设置查询密码。将网上签好的合同通过商品房销售管理系统提交，系统自动生成合同编号。

房地产开发企业用专用纸张从“信息网”上正式打印《商品房买卖合同》，买卖双方在打印好的合同上签章，形成文本合同，同时在“信息网”上公布的商品房楼盘表内自动显示该套（单元）房屋为“已签约房屋”。

问题三：看上某套房子，对方以各种借口拒绝销售，这是以前购房中经常遇到的问题，新的制度有没有解决办法？

解答：网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。需要自留的商品房，待初始登记领取《房屋所有权证》和《商品房销售许可证》后方可销售。

问题四：作为开发商，如何办理入网手续？

解答：房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当委托具有测绘资质的房产测绘机构进行预测绘，并向太原市房地局产权监理处进行项目预告登记。符合办理《商品房预（销）售许可证》条件的开发项目，房地产开发企业均应办理该项目的网上签约备案入网手续。对符合条件的项目，签定服务协议，正式开通网上签约备案程序。

问题五：哪些情况不能办理入网手续？

解答：经核实，有下列情况之一的，不予办理网上签约备案入网手续。预（销）售的商品房项目有项目转让行为的（已办理项目转让变更手续的除外）；预（销）售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的书面证明的；商品房项目被法院依法查封的；其他法律法规禁止出售的。

问题六：签订合同后，怎样在房地部门备案？

解答：购房合同签订7日之内，由房地产开发企业持已签订的合同和买受方身份证明复印件到太原市房地局进行文本备案，房地部门及时对合同主体的一致性、合同内容的合法性等进行审核，对符合条件的予以文本备案，在“信息网”上公布的商品房楼盘表内显示该套（单元）房屋为“已售房屋”。对不符合条件有特殊原因的，需要提交说明，不能说明情况的，不予文本备案。

购房合同签订30日之内，当事人双方经协商一致，可以向太原市房地局申请变更或解除合同。凡购房合同签订30日内未进行文本备案的项目，管理系统将停止生成该项目的《商品房买卖合同》。

问题七：如果不进行网上合同备案，其余交易行为能否进行？

解答：未办理《商品房买卖合同》备案手续的，房屋权属登记、交易管理部门不予办理该预（销）售商品房项目的交易、权属登记手续。

问题八：合同备案后，购房者还应该注意什么？

解答：预售商品房购买方为保障其将来取得房屋所有权，应当在办理完《商品房买卖合同》备案后30日内，向太原市房地产产权监理处申请预购商品房所有权预告登记。

问题九：如果在合同签订后，要解除合同怎么办？

解答：《商品房买卖合同》网上签约备案后，在买受方取得《房屋所有权证》前，合同主体不得变更。买受方申领《房屋所有权证》前，当事人双方经协商一致需要对合同中的选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的，应当持已备案的文本合同、变更合同的书面协议及其他有关材料，向太原市房地局申请办理合同变更备案手续。买受方申领房产证前，当事人双方协商一致，需要解除《商品房买卖合同》的，应当持已备案的文本合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向太原市房地产管理局申请办理注销合同备案手续。

问题十：该制度所指的商品房销售从何时开始算起？

解答：2004年1月1日以后核发《商品房预（销）售许可证》的项目，均按此制度执行。如在该《办法》发布之日已经签订《商品房买卖合同》而没有备案的，须在30日内到太原市房地产管理局办理合同备案，逾期未办理的，视作未售房屋。

2004年1月1日前核发《商品房预（销）售许可证》的项目，统一到太原市房地局补录商品房的相关信息，办理《商品房买卖合同》备案手续。