住在龙城

京城投资市场出现新变化———
　　因新增的住宅、公寓量大，近几年，北京楼市租金市场下跌已经是不争的事实。而从今年年初至今，有关部门和有关市场机构的统计显示，二手商品房的买卖交易较火，价格走高。而投资型炒房出手率较低，升值不大。
　　受上海、杭州等地影响，近年来，北京的“炒房族”也在逐年增加，除了少数的“职业炒房族”外，越来越多的普通市民也加入“炒房”行列，他们用极少部分的首付，套取银行20年甚至20年以上的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”作为投资回报的称作“炒房者”。前几年，尤其是去年，这些“炒房者”往往能赚到不菲的差价，而今年，有关部门和市场机构的统计显示，二手商品房的买卖格局在悄然发生变化，自住型社区二手商品房的出手率和出售价格还在继续上升，而投资型楼盘二手房出手的价格和几率在逐渐下降。
　　炒房人做法：选择低首付长贷款期
　　先来看看炒房族是怎么赚钱的。据资深置业人介绍，这类投资人惯用的操作手法是以小搏大，用10%、20%甚至低于10%的首付，从银行借贷长期贷款，贷款期限一般在20年左右，借银行的钱，把房子变成自己的，然后再在一年内或者两三年内，该楼盘房价上涨到一定程度，转手买卖，赚取差价。在2004年以前，因为市场竞争激烈，很多开发商会和一些熟识的炒房人“联手炒房”，在期房开盘之初共同造势，烘托人气，抬高房价。在这种联合“炒房”构成中，一些炒房人甚至能得到开发商“零首付”或“只首付5万元钱”的支持，剩余的由开发商代缴首付，从银行贷款，三四套甚至十几套的购买。对这部分炒房人而言，他们动用的自有资金非常少，一两年后，等房子成现房，或随着小区周边环境的改善，小区自身的建成，房价开始攀升，炒房人就会借助还在销售的开发商销售体系把房子转卖，赚取差价。据了解，在富力城、公园大道、观湖国际等因景观或区位升值比较快的楼盘，很多炒房人都赚到了钱。
　　租金降房贷利率升大都坚持租而不售
　　再看今年的变化。去年土地制度改革引起的新盘减少，在很大程度上让北京的房子“供不应求”，很多普通家庭在听说了上海、杭州买房人一夜暴富的故事后，看到周边同事或朋友也有因为炒房而赚钱的，便大胆进入，但今年情况有较大变化。
　　以东边的现代城和西边的世纪城为例，去年封盘、规模达300万平方米的世纪城多数购房人是买来自住的，进入二手市场的房子很少，加上目前西边西四环附近类似世纪城这样价位和品质的楼盘供应几乎为零，因此，世纪城的二手房非常抢手，价格也节节攀升。梁女士因为单位搬到东边，在上月将她在世纪城一期以5000多元/平方米购买的一套三居通过中介公司卖了出去，最后的8100元/平方米成交价格让她自己都有点不敢相信。而相比之下，当年现代城的一些投资型业主在出手之后心情很黯淡。由于租金持续下跌，房贷利率一调再调，金女士准备把她当年近一万元单价购买的现代城出手。像金女士这样扛不住双重压力而打算出手房子的现代城业主很多。但经纪公司的报价或和人谈过之后，金女士等人都非常沮丧，因为太多的人想急于出手，现在在二手房市场，现代城的价格低于当年销售价格，如果出手的话，不仅挣不到钱，贷款利息拿不回来，还要赔钱。
　　最佳回报期为3年需考虑未来该地的供应量
　　业内人士在分析现代城和世纪城目前在投资市场上比较引人关注的现象时认为，投资房产的时候，应该考虑“投资年限”。一般而言，无论是出租还是转卖，北京的楼宇最佳回报期为3年，有的长一点但也不会超过5年，因此，在投资之前，一定要考虑未来该楼盘附近的供应，根据区位和供应情况确定投资方式，即靠收取长期租金作为投资回报还是通过“以小搏大”短期转卖赚去差价。尔后，在这个基础之上，根据自己的经济能力，考虑贷款年限。如果打算“收租”，最合适的做法是提高首付比例，设定的银行贷款期限最好不要超过5年，因为头5年租金最高，你可以用租金还清所有的贷款；5年之后，租金下跌，但此时房子已经是你自己的了，拿多少租金就赚多少钱。如果打算“炒房”，就尽可能减低首付，“以小搏大”，但要切记见好就收，不可恋战，最后砸手里“炒房”炒成了“房东”。(