住在龙城

　　●商铺周边的客流量

　　住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。商铺投资者在选择住宅底商时，需要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误地判断为客流量。

　　●商铺周边的“可视性”因子

　　住宅底商的“可视性”和整个项目的宏观布局都有关。

　　住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺价值得到提升的表现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的住宅底商项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。

　　●商铺周边的交通条件

　　住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。

　　●商铺周边的停车条件

　　住宅底商的停车条件依赖于社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停泊位。  

    ●商铺周边的车泊位

　　鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，又因为餐饮设施对停车有相应的需求，所以投资者在选择底层商铺时必须对停车需求给予更大关注。

　　●项目规划设计的科学性

　　住宅底商项目的规划设计不仅需要体现“可视性”原则，而且设计指标要体现广泛适应性原则，可以适用各种业态投资的需要，如加入排烟通风系统以方便以后进行餐饮投资。整个项目规划设计的科学与否对于住宅底商价值至关重要，投资者需要特别的关注。

　　●商铺周边的硬件条件

　　住宅底商的硬件条件主要涉及面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。容易发生问题的情况是，有些住宅底商项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上，出现问题，专家建议住宅底商有效商铺面宽为７－８米左右，层高至少为３．５米。

　　●商铺经营商品的类型

　　住宅底商一般服务对象是社区内及周边消费者的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品、餐饮及相关服务。

　　●隶属项目的运营特点

　　住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。

　　●商铺周边的初始售价

　　商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商、销售先生／小姐等对该社区商铺包装后?熏偏离了商铺真正价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火爆将为它们打开广阔的操作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。

　　另外，投资者需要对住宅底商项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。

　　●商铺周边房地产发展趋势

　　住宅底商周边各类房地产的发展趋势对住宅底商价值的影响是直接的，也会很大。我们说的住宅底商并非某一个住宅社区的商铺，随着经营商经营活动的延续，极有可能成为一个地区、几个住宅项目的社区商铺。事实上，住宅底商价值随着周边房地产市场的发展，价值升值收益很具有想象力。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的住宅底商，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动其价值的上涨。

　　商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”；一层商铺的价值最高；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

　　■总  结

　　住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好地得到保证。