住在龙城

核心提示

2004年的地产界曾被形容为“充满异数的一年”，花开花谢间，2005年匆匆走过，这一年对山西楼市来说，是充实的，丰富的，回头再看，2004年似乎只是一道“丰盛大餐”前的开胃小菜。

如果2004年被形容为变动之年，那即将走过的2005年无异是中国地产界的转折之年，处于调控顶峰的2005，有史诗的庞大，也有“蚁民”的欢笑与泪水，而左右所有这些行为的，离不开一项项政策构成的一种力量。在全国楼市强烈的“震荡波”下，山西楼市只能在一连串的“冲击波”下行走。

有人说，2005转折之年的真正含义是：经过一系列的政策调控，山西地产可能真正摒弃大干快上、向稳健迈进，摆脱喧哗与浮躁、向平实迈进，破灭侥幸心暴利梦、向产业经营迈进。

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1月1日，《山西省物业管理条例》施行

回放：这是我省第三部有关房地产的地方性法规，包括业主大会制度，物业管理区域划分、建档制度、召开首次业主大会会议报告制度、业主在首次业主大会会议上的投票权数制度、业主委员会备案制度、物业管理招标投标制度、物业性质法定制度、物业交接验收制度、公用企（事）业单位收费到户制度、物业服务收费明码标价制度、物业管理投诉回复、告知制度、专项维修资金使用、管理、续筹制度等。

趋势：随着房地产业的不断发展，因为物业管理而发生的纠纷在我省越来越多，但由于缺乏法律依据，大多数老百姓在发生纠纷后，只能眼睁睁看着自己的权益受到损害而无法保护。这部法规使百姓能够主动在日常生活中维护自己的合法利益。

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1月，《山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》施行

回放：在我省城市规划区内的国有土地上，对城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助（过渡期）和经营性用房停产、停业补偿的行为，今后都要按照《办法》规定标准执行。

针对住宅房屋、非住宅房屋、出租房屋等不同类型，根据房屋面积等，制定出了不同的补偿标准。支付的搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的房屋所有权证和房屋权属档案记载的建筑面积为依据计算。被拆迁房屋实行货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费，实行回迁安置的，按协议约定支付临时安置补助费。

趋势：近年来，违法拆迁、暴力拆迁事件在全国各地屡屡发生，其中不乏因为搬迁补助等引发争议，最终导致双方矛盾的激化。《办法》的出台，将有助于解决这类矛盾，规范城市房屋拆迁补偿、补助行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市房屋拆迁工作健康有序进行。

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1月，太原市《最低收入家庭廉租住房管理办法》施行

回放：廉租住房制度，以发放租赁住房补贴为主、实物配租为辅、租金核减为补充。申请条件为，家庭成员应具有太原市非农业常住户口且其中1人在我市居住5年以上、其他家庭成员居住2年以上的。月人均收入低于我市当年城市居民最低生活保障标准，并连续享受低保待遇1年以上的。家庭人均住房使用面积4平方米（含4平方米）以下的。家庭成员之间有法定赡养、抚养或扶养关系的。在房改过程中，未购买过房改房或未享受过购房补贴的。在城市拆迁过程中未享受过货币补偿安置的。

趋势：该政策目的是为了保障住房困难最低收入家庭的基本住房需求，对什么条件可以申请廉租房、怎样申请，如何在制度、资金、住房上保障廉租房制度实行等作了详细规定，对解决住房困难家庭的住房问题起到至关重要的作用。

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1月，太原市政府下发有关文件；8月，《太原市购买新建商品住房者户口迁入实施细则》出台

回放：在太原市有稳定工作和收入、已在太原市区购买新建商品住房80平方米以上并具有房屋合法产权者，购买者本人或直系亲属1人可以迁入。每增加购买住房30平方米，可增迁直系亲属1人，最多不超过5人。

趋势：随着经济发展，省会太原无疑会吸引越来越多的人前来工作、生活，而户籍门槛往往会成为制约人才流动的一个重要因素，这是太原首次以投资购房为条件实行户口迁入政策的，该政策施行后，一定程度上鼓励人们在并买房，既促进了房地产业的发展，也为太原留住了人才。当然，这个政策也立刻成为房产商的卖点之一。

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6月，《太原市享受优惠政策普通住房标准》施行

回放：太原市享受优惠政策普通住房的具体标准：1、住宅小区建筑容积率在1．0以上；2、单套建筑面积在143平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

趋势：为6月1日后出售房产是否缴纳营业税划定了标准。满足以上三个条件的住房2年后交易将获得免征营业税等优惠政策。这项政策出台后，太原二手房源上市量减少，交易量下降。房市进入观望期，尽管房价没有下跌，但各售楼处的看房者明显减少，很多人都期待着房价的下跌。

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7月，《关于加强太原房地产市场管理和宏观调控的实施意见》下发

回放：制定合理的住宅建设用地计划，每年各类住宅用地供地面积不少于1500亩。适度扩大中低价位、中小套型的普通商品住房和经济适用房的供应规模，每年普通商品住房和经济适用房的供地面积要占到所有住宅供地总面积的一半以上，且数量要比上年度增长10％。严格控制高档商品住房的土地供应。严格土地转让管理。加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。

趋势：从今年3月份起，国家对房地产市场连出“组合拳”进行规范整顿，在对本地的房地产市场进行科学的调查分析基础上，太原市房地局出台了相关措施，通过“软硬兼施”的手段，达到政府宏观调控的目的。

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7月，《经济适用住房申请购买管理办法》出台

回放：严格界定经济适用房的性质，即政府提供划拨土地和政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品住房。同时对申请购买的条件、申请程序、售后交易等均做出明确规定。

趋势：这是对全省各地经济适用房建设的一个指导性文件，要求经济适用房销售必须明码标价，不得随便收取费用，符合条件者要公示，同时规定，个人购买经济适用房两年内转手交易，要征收营业税。对经济适用房从开工建设、售前售后的行为等作了规范，并出台监督处罚措施。

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10月，《太原市城区存量住宅交易基准价》施行

回放：根据历年来二手房交易的实际情况，结合城市发展规划及住宅的交通、环境等多种因素，太原市房地局对二手房分为ABCDE五个地域级别进行分别定价。存量住宅的交易基准价并非一成不变，其由房屋的区位价格、区域划分、房屋类别、成色、房屋层次、设施朝向、综合环境等六个方面综合决定。今后在太原市城区规划区域国有土地范围内进行存量住宅交易时，以基准价为量价参考标准，有关契税和营业税等税费计征标准不得低于基准价，申报单价低于基准价的，以基准价为执行标准，申报单价高于基准价的，以申报单价为执行标准。

趋势：一直以来，由于太原市城区存量住宅交易市场没有基准价，经常有中介机构在承揽二手房交易业务时，采用包干办证费用，由于没有基准价约束，这些中介机构一方面有意高价评估向客户收取高额的税费，一方面进行低价申报，赚取客户中间差额部分的税费。出台该项政策，规范了太原市的二手房交易行为。

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11月，“太原市住宅与房地产业‘十一五’规划”出台

回放：新建住宅超过1000万平方米，重点建设6个经济适用房小区，廉租房每年增加30％，启动48个旧城改造项目，为开发商建立“信用档案”等。

趋势：为未来五年太原市的房地产管理和房地产业发展做了科学详细的规划，尤其关注普通消费者的住房问题，在普通住宅的开发建设上提出许多新的政策和制度。十一五期间，将完善高档商品房、普通商品房和经济适用房、廉租房等相辅相成的住宅供应体系，让不同消费水平、消费层次、家庭结构的人群都能有房住，并且住得舒服。

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11月，《太原市经济适用房管理办法》出台

回放：明年起太原市的经济适用住房建设项目要严格控制户型标准，要以中小户型为主，严格控制大户型。住房面积为60－80平方米的中小户型不得低于70％，住房面积为100平方米左右的中户型不得超过20％，住房面积为140平方米左右的大户型不得超过10％。

趋势：这是太原首次对经济适用房的建设、销售、申请、监管等作出的明确规定，规范了经济适用房的销售，此政策颇受消费者关注。

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12月，《太原市商品房预（销）售合同签约备案管理办法（试行）》施行

回放：太原市所有允许销售的房屋全部在网上备案，购房者可以通过网站查询房屋的出售许可证、房屋户型、面积，是否销售等信息，并与开发商在网上进行签约备案。

趋势：一个楼盘开盘才两三天，开发商就打出了“90％已售出”等标语，让人半信半疑；买房时，面对开发商已准备好的合同，消费者总害怕会落入陷阱。类似这样的场面随着这个制度的实行彻底消失，此举将房地产销售与信息置于透明公开的状态下，购房者将获得更多的信息和知情权。