住在龙城

核心提示

展望2006。

中国最具影响力的产业是继续高歌勇进，还是稳健调整？力量来自于方向。

2006年“为住而买”。

2006年将是鼓励住宅消费年。

自住型住宅将成为中国经济内需主导型及绿色增长模式的关键着力点，并且带动整个房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。

12月16日，在上海举行的2006年中国房地产市 场形势与预测研讨会上，来自多个国家权威部门的经济学家及权威人士不约而同地表示：2006年政府将大力发展自住型普通住宅消费，并进一步改善中国房地产的供需结构，同时房价总体上将会稳中有升。

房价稳中有升

从去年开始，全国房价呈两位数增长，这是一种不正常的现象，国家加大对房地产业的宏观调控，在金融和税费方面的调控力度明显增大。国家严格控制“投资”和“投机”，对东部地区来说可能比较适用，但对房地产业刚刚起步的中西部地区而言，也许并不实用，这样做，无异于“东部感冒，中部吃药。”

太原的房地产刚刚起步，我们面临的形式比较严峻，明年的房价会稳中有升，但上涨的幅度不是很大。土地价格、建造价格、融资成本、税费的提高无形之中提升了房子的价格，土地属于非可再生资源，势必越用越少，其价格也必然上升，虽然建筑材料每平米的价格有几十元的下降幅度，但并不会影响房价的整体价格，整体房价还是会呈上升趋势。在太原的房地产市场，需要房子的人很多，但能买得起房子，尤其是大户型房子的人却很少，大部分市民青睐的是物美价廉的普通商品房和经济适用房。

太原的大部分市民还是比较青睐廉价的小户型房子，每平方米3000元左右，户型在80－120平方米之间的房子是太原市民眼里的“香饽饽”。当问及影响房价的环境因素，相关专家提到了外部环境和内部环境，外部环境是指文化、交通、购物等环境；内部环境指的是小区的物业管理、房子本身的容积性等方面。

房贷有望转暖

一度以10％以上的速度高速增长的山西房贷，2005年遭遇了前所未有的困境。有关部门统计显示，今年前11月，山西省房贷余额甚至出现了同比下降的情况，曾经被各大银行看好的“香饽饽”似乎变成了烫手的山芋。

房贷的急速降温在今年的春天开始。从3月初两会上传出房地产调控声音，到3月16日央行调高个人房贷利率，再到3月26日“国八条”出台，一系列打击炒房的措施同时也收紧了对普通消费者的房贷限制。

这样情况有望在明年出现转机。“毕竟房贷和车贷不同，”我省一家国有银行房贷部门负责人介绍说，今年的房贷下滑很大一部分原因来自政策压力，而不像车贷那样是由于本身的呆坏账过多而被叫停，“作为一项比较优质的贷款，我们在考虑进一步扩大规模。”

据了解，目前我省不少银行已经把加强房贷业务作为明年的发展目标之一。尽管具体政策都没有出台，但是许多银行表示将把目前以经销商为主的放贷模式，转为同时面向经销商和消费者，依靠“两条腿走路”来加强房贷。对此，一家股份制商业银行的相关人士表示，“这样也可以有效地防止经销商骗贷情况的出现，进一步扩大顾客群体，降低银行风险。”

不过，在众多消费者关注的二手房房贷方面，目前并没有消息显示将会出现太大的转机。“毕竟二手房和新房不同，前期估价以及出现逃贷后的折现等环节，很多问题都很难解决。”银行有关人士表示，二手房贷依靠中介公司来办理的现状可能不会改变。

调控倾向百姓

我省今年的房地产业呈现稳步发展态势，宏观调控取得了明显的成效，普通商品房和经济适用住房建设力度加大。今年1－11月，我省本年购置土地面积为307．7万平方米，比上年同期增长6．4％，太原在建和在销售的楼盘有50多个，数量比去年增多。土地拍卖的面积增大。

明年是“十一五”规划实施的第一年，政府在房地产业上的宏观调控也将继续，尤其把解决老百姓的住宅问题作为重要问题，既要保证房地产业的健康发展，也要解决中低收入家庭的住宅问题，既要对本地的经济发展做出贡献，同时又起到为百姓改善居住环境、提高城市品位、改变城市形象的作用。

经济适用房和中低价位普通商品房的建设，明年将成为政府考虑的重点。山西城镇居民收入水平较低，中低收入家庭所占比重较大，目前人均住房建筑面积在8平方米以下的城镇困难家庭人口还有14．03万人。这部分困难家庭急需社会向其提供经济适用住房。但中小户型、中低价位的普通商品房和经济适用住房供应严重不足。近几年，全省11个市仅有太原和运城两市以行政划拨方式提供了经济适用住房建设用地200亩和130亩。建设经济适用住房是政府的责任。只有加大经济适用住房的建设力度，才能保证多数中低收入家庭实现购买住房的梦想。

国土严把土地关口

国土资源部副部长李元表示，2006年国土资源部将继续严把土地“闸门”，进一步增强参与宏观调控的针对性和有效性。李元说，明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，严格新增建设用地的审查报批；不符合国家产业政策、发展规划和市场准入标准的项目不予供地。

此外，国家还将加强土地市场运行动态监测，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地土地供应。

市场博弈难分胜负

近日，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容说，2005年房地产的宏观调控基本上是政府的行政作为，即银行过低的利率水平调整只是蜻蜓点水。政府使用行政手段干预银行信贷程序，只能增高信贷流出银行的门槛，但不能化解中国经济特别是房地产市场中资金流动性过高的大问题。

2006年房地产市场的利益博弈，谁胜谁负在短期内是不确定的，但中国房地产市场应该走向平民化，从长期来看，消费者应该是这场博弈的真正主宰者，一个真正繁荣的国内房地产市场，应该是一个完全平民化的市场；反过来说，只有国内大多数民众都有能力进入的市场，才能够保证房地产业的持续发展与繁荣，当然，这关键是看消费者如何观察与分析市场变化了的形势。

明年政策以立为主

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，政府明年有望出台一系列鼓励政策，促进房地产行业健康发展。她说：“改革一般是‘不破不立’，今年的政策基本上是在‘破’，总体来说房价得到了控制，明年的政策将以‘立’为主。”

聂梅生说，在今年的政策里，政府使用了很多禁令，虽然有效地控制了房价，但是也给房地产行业带来了很大伤害。“今年的药下得太猛了，当前出现局部的价格动荡实属在所难免。”她预计，很快将有一些鼓励房地产行业的政策出台。

节能仍是地产主题

屋顶种满绿草，成功使楼顶温度降低12℃左右；家用抽水马桶较之从前节水约三分之一；每年能耗只是普通住宅的五分之一，冬天采暖不用钱、夏天制冷不用钱、基本照明不用钱———从明年3月1日起，这样的房子有可能在中国大面积复制。不仅如此，根据近日建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在上海透露的信息，从这日起，建设部新实施的新建筑性能评定标准和性能评定技术标准将比过去的标准更加严格。目前，这两个标准已制定完毕，正在印刷当中，明年春节前后将面世。

商业地产将会转折

对于目前内地商业地产的现状，戴德梁行执行董事总经理张国正认为，现在众多的商业地产有慢慢往周边城市发展的方向，并不会集中在市中心。所以从明年开始，商业房地产转折会越来越明显。之前开发商在操作商业房地产的时候，他们会认为商业房地产做进去之后，就可以满足市场的商业需求。但这几年开发商慢慢发现，这个想法和现实落差很大，也造成很大的损失。

对中国下一步的商业地产的形式，该公司助理董事邓俊宽认为，今后的商业地产在运作过程中，开发商应该用比较主动的态度来争取，要站在一个选择的角色，而不是一个被选择的角色，这对今后经营、获利都是比较有保障的。