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———解读《山西城市房屋权属登记条例》

新年伊始，许多法规正式开始实施，其中包括2005年9月29日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《山西城市房屋权属登记条例》，购房不给房产证等情形将受到法律严惩。百姓如何办理房屋权属登记？如何利用该条例保护自己的房产？1月4日上午，记者采访了山西省房地产 协会法律顾问、山西成诚律师事务所张秋峰律师，请他为读者解读这一条例。

■什么是房屋权属登记？

房屋权属登记是登记机关根据房屋权利申请人的申请，对其房屋所有权和由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利以及保障其将来取得的房屋权利进行登记发证的行为。包括：总登记、所有权登记、他项权利登记和预告登记。后三者与市民关系密切，其中，房屋所有权登记包括房屋所有权的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。房屋他项权利登记包括房屋抵押权和典权的登记、转移登记、变更登记、注销登记。预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权的抵押权的预告登记及其注销登记。房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证

■什么情况需要申请房屋权属登记？

由当事人一方申请房屋权属登记的包括：新建房屋；继承、遗赠房屋；人民法院发生法律效力的调解、判决、裁定使房屋所有权发生转移的；仲裁机构发生法律效力的调解、裁决使房屋所有权发生转移的；未设定他项权利的房屋所有权人本人姓名、自身名称，或者房屋用途、门牌号、结构、面积发生变化的；注销未设定他项权利的房屋所有权的；办理预购商品房或者未预售的在建商品房所有权预告登记的；注销未办理抵押权预告登记的预购商品房或者未预售的在建商品房所有权预告登记的等。

由当事人共同申请房屋权属登记的包括：买卖房屋；交换房屋；赠与房屋；划拨房屋；分割、合并房屋所有权；变更、注销设定他项权利的房屋所有权；抵押房屋；以房屋设典；转移、变更、注销房屋他项权利；办理预购商品房或者未预售的在建商品房抵押权预告登记的；注销办理过抵押权预告登记的预购商品房所有权预告登记或者未预售的在建商品房所有权预告登记的；注销预购商品房或者未预售的在建商品房抵押权预告登记的等。

■登记发证需要多长时间？

为保证登记发证的快速准确，《条例》特别对发证单位和工作人员提出了要求，工作人员要持证上岗。建立房屋权属登记册制度，房屋权利人和利害关系人将可以通过查询权属登记册，了解房屋权属真实状况，保障房屋交易安全。

登记机关受理房屋权属登记申请，凡权属清楚、资料齐全的，应在规定时间内完成登记发证工作。其中，所有权的初始登记、转移登记、变更登记，应自受理申请之日起30个工作日内核发房屋所有权证；抵押权和典权的登记、转移登记、变更登记，应自受理之日起15个工作日内核发房屋他项权证；所有权、抵押权的预告登记，应当自受理申请之日起15个工作日内核发预告登记证；注销登记，应自受理之日起10个工作日内核准，并注销房屋权属证书。

■谁来申请初始登记？

设区的市、县（市）人民政府地产行政主管部门或者单设的房地产管理部门是本行政区域的城市房屋权属登记机关，负责城市房屋权属登记管理工作。

出售的公有住房以及集资建造的房屋由单位申请初始登记，单位应当自办理完初始登记之日起60日内，为职工统一申请办理房屋所有权证。商品房由房地产开发企业申请初始登记。除此以外的房屋，由建设单位或者个人申请初始登记。

新建房屋的，房屋权利申请人应当自房屋竣工验收备案之日起6个月内申请初始登记。2006年1月1日前没有办理初始登记的房屋，房屋权利申请人应在今年内申请初始登记。

■初始登记需要什么材料？

新建房屋的，房屋权利申请人申请初始登记应提交的材料包括：申请书、身份证明、用地批准文件或国有土地使用权证、建设工程竣工规划认可文件、房屋竣工验收备案表、有法定资格的测绘机构出具的房屋面积测绘报告等。

■未办理初始登记的怎么办？

由于各种原因，我省尚有不少房屋未进行房屋所有权的初始登记，为了确认其产权归属，《条例》做出了明确规定：属于单位接收的无偿划拨、移交、捐献的房屋，提交相关的文件或者证件；属于落实私房政策退还的房屋，提交批准退还机关的文件。《城市规划法》、《土地管理法》实施前竣工的房屋，提交有效证明文件；实施后竣工的房屋，提交建设工程规划许可证、国有土地使用权批准文件或者国有土地使用权证。

■什么情形的不能登记？

不能按期提交证明材料的；按照规定需要补办手续的；房屋权属纠纷尚未解决的；属违法建筑或者临时建筑的等。其中，前三种情形，权属清楚、资料齐全后，登记机关按规定办理登记。另外，已建成的房屋其所有权未经初始登记的，不能办理与该房屋有关的其他房屋权属登记。

■预购商品房如何登记？

预售商品房购买人为保障自己将来取得房屋所有权，可以向登记机关申请预购商品房所有权预告登记。房地产开发企业也可以向登记机关申请未预售的在建商品房所有权预告登记。如果未办理所有权预告登记，将不能用预购房办理抵押权登记。

房地产开发企业将商品房预售给当事人后，当事人就相应取得房屋的权利，拥有房屋的收益权和处分权，而实践中，房地产开发企业常常将已经预售的商品房再进行出售或者抵押，出现一房多售、重复抵押的情况，严重侵犯购房人的合法权益。《条例》新增“商品房预告登记”有关内容，可以有效地防止房地产开发企业搞一房多售、重复抵押。

■房屋权属证书丢失破损怎么办？

房屋权属证书如果灭失，房屋权利人要及时向登记机关申请补发。登记机关在核查档案后发布公告，公告60日内无异议的，登记机关将在5个工作日内予以补发。房屋权属证书上将标明“补发”字样，补发之日起，原房屋权属证书作废。

房屋权属证书破损的，房屋权利人也可以申请换发。登记机关在换发房屋权属证书前，将查验并收回原房屋权属证书。

■不法手段取得房屋权属证书有效吗？

伪造、涂改、买卖房屋权属证书的，由公安机关依照治安管理处罚法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

采取隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房屋权属证书的，由登记机关收回该房屋权属证书或者公告该房屋权属证书作废，并可以对个人处以1000元以上3000元以下罚款，对法人或者其他组织处以3万元以上5万元以下罚款；给他人造成损失的，应当依法赔偿。

■不办理初始登记会如何？

对商品房购买者来说，房地产开发企业不办理初始登记，其直接后果就是购买者无法办理房屋权属证书。对此《条例》有明确规定。

房地产开发企业逾期不申请初始登记的，由登记机关责令限期改正；逾期不改正的，处以5万元以上20万元以下罚款；给他人造成损失的，应当依法赔偿。

其他法人和组织逾期不申请初始登记的，由登记机关责令限期改正；逾期不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；有关责任人员依法不适用行政处分的，由登记机关对单位处以1万元以上5万元以下罚款。当事人不申请房屋所有权转移登记的，由登记机关责令限期改正。一些合作建房、集资建房过程中非本单位职工假冒有权集资的职工集资购房，并办房屋权属证书，就属这种情况。■办理房屋所有权证受阻挠怎么办？

商品房购买人办理房屋所有权证时，房地产开发企业因各种原因不愿提供有关证明材料，致使购买人无法办理房屋所有权证，现实生活中，有关案例很多。《条例》规定，这种情况下，登记机关会责令房地产开发企业限期改正；逾期不改正的，处以5万元以上20万元以下罚款。

另外，出售公有住房、集资建房的单位因没有公积金缴纳证明等原因，故意或无法为职工统一办理房屋所有权证，这种情形下，登记机关将责令其限期改正，逾期不改正的，对直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，有关责任人员依法不适用行政处分的，由登记机关对单位处以1万元以上5万元以下罚款。