住在龙城

    购买 难以抗拒的诱惑

    小陈的经历在购买村建房的人群中颇有代表性。28岁的小陈来自山西运城，5年前大学毕业后独自来到省城闯荡。一年多前小陈有了买房的打算，在投入了大量时间和精力转悠大半个太原城之后，他的目光落在了一份离单位不远的村建房广告上，最终从那里选了一套120平方米的三居室住房。

    “我和女友一家一家的比较。可是太原的商品房太贵了，而且户型都比较大，一套两居室的商品房都能上到三十多万。虽然也有极个别一居室的小户型，但是设计和采光都不怎么合理，而且单价并不便宜。所以在看了一圈以后，我们放弃了购买商品房的打算，把目光投向了村建房。”

    “我的房子挺实惠的，户型也不错，”小陈拿出一张户型图展示给记者看，“客厅有落地窗，三个卧室有两个朝南，独立的餐厅和厨房，面积也不小。像这样的房子换成商品房，没有近40万根本下不来，而我的房子分期付款只用了20万出头。”

    小陈告诉记者，房子2006年春天就能入住了，虽然买房用光了家里多年的积蓄，欠下了不少外债，但一想到终于拥有了属于自己的舒适空间，还可以把老家的父母接来同住尽尽孝心，小陈就觉得这些付出都是值得的。

    城中村的房子买了放心吗？面对记者的担心，小陈坦然告诉记者，他也知道城中村的房子五证不全，将来办理产权证可能会有困难，但是听不少人说村建房自己住一般不会有太大问题，而他买房子又不是用来投资的，所以他觉得风险对他来说不是很大。“而且，我买的房子属于城中村改造项目，将来产权证应该能办下来。”

    火爆 新势力异军突起

    “城中村”即城市规划区内的村庄。据统计，太原市有大大小小的“城中村”共83个，人口12.74万，面积约100平方公里。

    太原市“城中村”的改造工作始于2004年，太原市政府两次出台关于“城中村”改造的文件后，神堂沟、移村、闫家沟、前北屯、后北屯、南寒村、亲贤村、杨家堡村、中涧河、道场沟、享堂村、新城、赵道峪、东张村、晋祠、金胜村、郝庄、殷家堡、小马村、黑窑、南畔村等21个村被确定为首批改造对象。

    今年，太原市提出将加速“城中村”改造的步伐，全面启动21个“城中村”改造及长风东大街、大东关两条出口工程建设所涉及的东太堡、龙堡、店坡3个“城中村”改造工作。现在，闫家沟、亲贤村、晋祠等9个试点村已开始进行住宅、环境改造工程建设。移村、前北屯等已完成撤村建居工作。

    借着“城中村”改造的东风，太原市周边“城中村”房地产开发可谓如火如荼，据记者了解，地处太原市城郊的彭村、瓦窑、光社、沙沟、松庄、坞城、南寨、杨家峪、剪子湾等地，新楼盘接连问世，面向社会公开发售的楼盘达到二十多家，销售价格普遍比同地段商品房低20%左右，有的仅为太原市普通商品房价的几分之一。

    随着太原城区周边“城中村”房的开发规模越来越大，它对太原市普通商品房住宅的影响也愈加明显。由于房价存在一定优势，村建房已逐渐占据了省城低价房市场的主流。业内人士指出，这不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，还造成国家税费的大量流失。

    “城中村”房地产开发项目不享受任何优惠政策，为什么销售价格与同地段同类商品房有较大的差距？某房地产公司销售经理告诉记者，“城中村”房屋的售价低并不是开发商降低了利润，而是因为无须向普通商品房那样交纳土地出让金及土地其他成本、城建费用、税金、企业应提取的各项基金和费用等。

    政策 产权证遥遥无期

    经过以购房人名义进行电话咨询，记者来到了一家剪子湾附近正在销售的村建房项目的售楼部。销售人员热情地告诉记者，此项目位于大东关高速路附近，是由当地村委会开发的，每平方米起价1280元，房型有单元楼、楼中楼、别墅等，卖得很快。当记者询问房地产销售必须有的《商品房预售许可证》时，销售人员告诉记者，他们的项目是村里响应市里“城中村”改造的政策而进行的开发，符合政策要求并且无须办理《预售证》。

    太原市房地局市场处的一位工作人员表示，“城中村”改造属于集体土地上的项目，涉及城建、规划、国土等多个部门，不归房地局管理。按照目前的政策，“城中村”改造项目属于集体土地上的工程，所以不能办理房产证。这位工作人员还告诉记者，一些“城中村”楼盘假冒经济适用房的名义向社会公开发售，但经济适用房同样需要办理《预售许可证》，如果开发商不能提供相关证明即不是经济适用房项目。

    太原市城建委村镇处的工作人员告诉记者，对于“城中村”改造，国家尚没有出台统一的政策。太原市的“城中村”改造是依据城市总体规划，按照“城乡统筹，一村一策”的原则来进行的。由于“城中村”改造需要投入大量资金，所以政策允许村（居）民委员会利用土地等资源与投资商联合改造建设或者委托开发商独立改造建设。

    对于村建房的产权问题，这位工作人员告诉记者，对首批纳入“城中村”改造范围的项目而言，随着城中村改造的完成，集体土地变更为国有土地，有望在3到5年后办理产权证，其他村建房办理产权的期限则是个未知数，因为我省每年的农用地转用指标都是有限制的，而目前太原市“城中村”的土地少则几百亩，多则几千亩，全部变更为国有土地需要很长一段时间。所以，这位工作人员明确表示，未列入规划的村建房目前尚不具备销售条件。

    背后 缺少经济适用房

    在采访中记者发现，不少城中村的房子手续不全，建设和销售的速度却并不迟缓。位于省城建设南路的某城中村开发项目，一期在较短时间内即宣告售罄。此外，位于大东关、涧河路、和平南路、新源里等地的项目也持续热销，许多项目是一期竣工之后又继续开发二期。这样的业绩，令不少普通商品房项目都自愧不如。

    “现在的商品房太贵了，三千大几甚至四千一平方米，老百姓哪能承受得起啊。”不少城中村购房者有这样的观点。记者了解到，在城中村买房的有不少是城市中低收入者和无房户。经济适用房及中低价位商品住房的缺位直接造成了“城中村”项目的大行其道。

    “经济适用房项目太少了！”采访中，记者听到最多的是这样的感叹。据了解，1998年以来，太原市通过土地划拨、以政府建设的方式，开发了兴华北小区、汇丰苑、东华苑等几个经济适用房小区，后来的经济适用房主要为旧城改造和部分单位自建住宅。目前太原房地产市场上由政府开发、平均价格在2000元以下，老百姓买得起的经济适用房项目可以说少之又少。太原市房地局房地产开发处的工作人员告诉记者，目前真正面向社会销售的经济适用房只有大东关建材二小区的经济适用房项目。

    “太原市已经把经济适用房的建设列入迫切解决的首要问题。”太原市房地局房地产开发处表示，今年太原市加大了普通商品房和经济适用房的供应总量，在原指标的基础上增加一定数量的经济适用房建筑面积，并加快西华苑三四期经济适用房建设进度。2006年，太原市经济适用房的建设工程将重点实施西华苑三期、西华苑四期、金桥街、西峪街、龙山大街、康宁街等6个项目，这将缓解太原市几年来经济适用房的供应紧张状况。

    一边是手续不全的村建楼盘红红火火、遍地开花，一边是经济适用房和中低价位商品房的难以寻觅。业内人士指出，在加快“城中村”的改造，将这部分土地资源收入正常渠道，规范房地产开发行为的同时，更重要的是需要政府相关部门建立起多层次、多渠道、多形式的住房供应体系，增加经济适用房及中低价位商品住宅供应，从根本上解决中低收入人群住房困难的问题，这样才能减少乃至杜绝“城中村”违规开发房地产的行为。