住在龙城

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  山西省太原市网友 (59.49.*.*)

  6785天 发表

  手中有余钱的都市白领们开始涉足有着巨大诱惑力的房产投资，那么如何判断房产有无升值潜力？为此，我们采访了有多年房地产开发和二手房经营经验的济南百替房产经纪公司的李孝伟经理。 　　据李经理介绍，１９９８年以后，用于投资的购房行为在明显增多，有关统计显示，目前二手房交易量已超过新房交易量，估计其中一个原因就是投资型买卖使二手房交易次数增多。李经理说，总起来在投资时可以从以下几个方面考虑。 　　如果是三五年内的短期投资，房屋所处地段尤其重要。最有价值的是商业地段。其次是文化教育和科技产业带，其中前者主要是指高校区集中的地方，这些地段的消费水平高一些；另外，中小学附近也是可以考虑的地段，划片上学、家长希望学校离家近等因素导致这样的地段具有较高投资价值。此外，依山傍水的房子升值潜力大。 　　如果是长期投资，则还要考虑户型是否先进合理，楼层、采光等房子本身的因素。 　　新房：目前的新房价格已经包含了人们对它在三五年内升值预期的价格，所以一般来讲新房只有在三五年后才能出现升值的情况，那时卖掉才有利可赚，对此，投资人要有心理准备。 　　二手新房：李经理认为，二手新房最具投资价值，房主住了二三年，有的想选择更好的住房，由于急于出手，因而卖房价格一般不会太高。如果该房是单位住房，出手的价格可能会更低，此时投资这样的房子，小区建设基本成型，各方设施逐步完善，正好会赶上升值的时期，买到手后很快就可加价出手；即使不升值，一般三五年内也不会贬值，所以可以白白赚取租金，比较适合短期投资。楼宇发展一定会以高楼为方向，供应量愈来愈多，楼价升值能力有限，但平房因为供应量少而价值会逐步走高。 　　旧城老房：城市要发展，必然会进行老城区的改造，从而孕育了老房的升值潜力，所以，旧城老房尤其是平房是值得投资的房产，而且升值幅度会非常可观。从理论上讲，改造一层平房盖六层楼房，其平房的增值空间为六倍。应此，同地区的平房价值较楼房高很多。投资商铺是金，写字间和平房是银，住宅楼是铜。平房的价值含金量不是在于房子的好坏，而是平房本身的土地使用价值[平房是土地独立使用单位]。平房近年拆迁补偿逐年增加，综合补偿一般地方以到4000元/平米以上了。 　　从楼层来看，选三层以下楼房容易出租。如果楼房没有电梯，那么三层以下的住房最适合投资，原因是使用方便。一楼投资价值最大，除了人员出入方便外，以前的小区一楼住户一般都有一个小院，很适合老年人居住，而且有的一楼临街房还可用来当门头做点小生意。 　　选平房或三室二厅以下户型容易出租。因为租房者或者是刚毕业大学生，或者是刚结婚的小两口，或者是公司的办事处，他们租住的房屋一般不会太大，一室，一室一厅、两室一厅到三室二厅都是他们的首选。 　　李经理建议，投资房产通过贷款的方式较好，但要控制风险，怎样来权衡呢？这里有一个标准，即投资人在住房租不出去并且个人工资数额可能下降的情况下，仍然能够承受还贷压力。所以，对于白领一族来讲，房产投资不宜贪.

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