住在龙城

　　在嫌疑人落入法网的同时，目前仍有一些房地产开发公司以较低的价格在向社会进行商品房预售。经过记者了解，这些房地产公司大都是合法公司，而他们开发商品房所用的土地，大都是太原市周边的农村集体土地，这些土地的使用无一例外都没有支付土地出让金。

　　3月9日，太原市房地局市场处一位负责人在接受记者采访时称，只要是农村集体用地建商品房，由于没有交纳土地出让金，出了问题房地局不负任何责任。

　　价格吸引消费者眼球

　　记者拿到一家房地产公司的商品房预售宣传单，这家房地产公司在太原市小店区开发商品房。这家房地产公司对外报价为1800元／平方米左右，这一价格在太原市南区来说已是相当低的价格了。还有一些位于太原城北和城东边缘的楼盘，对外报价甚至只有1200元／平方米。

　　据记者了解，位于太原市城区边缘的楼盘尽管位置比较偏僻，但环境相对比较安静，楼盘户型种类全，面积从40多平方米到200平方米不等。一位购房者认为，户型种类多给消费者选择的机会就多，钱富裕就买大户型。一套面积160平方米的住房价格只有20多万元，而在邻近市区的地方20多万元只能买个零头。

　　目前在太原市学府街周边有5个楼盘对外销售商品房，起价一般在3500元／平方米以上。有一家以销售公寓为主的楼盘，商品房均价已突破4500元／平方米。除公寓有小户型外，其余楼盘最小商品房户型均在80平方米以上。

　　太原市人事局日前公布2005年太原市机关、事业单位工作人员工资统计数据。数据显示，2005年太原市机关、事业单位工作人员的平均工资为1.89万元，比2004年增长0.26万元。一位准备购房的消费者给记者算了一笔账，按80平方米算，一套住房的价格接近30万元。太原市机关、事业单位工作人员工资相对稳定，在太原市来讲也算较高工薪一族了，即使如此，30万元的住房也需要其不吃不喝15年才能还清，更不用说一些在企业的员工了，因此价格是吸引消费者购房的关键。

　　国家发改委、国家统计局联合公布全国房价最新调查结果：太原市的房屋销售价格指数同比为100.1,上涨列全国倒数第三，高于上海和温州。一位业内人士分析认为，太原市商品房价格之所以上涨减缓，并不是说太原市商品房价格已趋于理性，而是受市场需求的影响，长时间内徘徊在一个较高的价位。去年太原市商品住宅价格为3326元／平方米。从市场上看，目前价格低于3000元的楼盘几乎绝迹，很多楼盘的价格已跃过4000元／平方米。与这样高的价格相比，就不难解释一些位于城市边缘的商品房尽管地段偏僻，交通不是很方便，但购买者仍络绎不绝。

　　产权得不到国家承认

　　记者以购房者身份去位于太原市小店区附近一家楼盘看房，经过向售楼小姐了解，记者得知该商品房所用土地是小店区一个村里的集体土地，目前并没有交土地出让金。关于这一点售楼小姐丝毫不隐瞒，她告诉记者，如果交了土地出让金价格就不会是1800元／平方米了。但售楼小姐表示，尽管没有交土地出让金，但并不影响办理房产证。只不过不是大红本而已，是区里发的小红本。这样的小红本不仅可以从银行办理按揭贷款，也可以进行交易。

　　如何办理银行按揭贷款购房？售楼小姐解释说首付款必须是50％，而且价格也上涨为2000元／平方米。她告诉记者由于公司资金不足，从银行贷款有困难，这样做的目的也是为了筹集资金，只有筹集的资金达到一定规模后，才能从银行贷到相应的款。

　　据记者了解，在农村集体用地建商品房也需要相关部门立项批准，但房地产公司往往会钻政策空子，将项目金额压在1500万元以下，在区一级政府部门就可完成审批。所造成的结果往往是市一级政府部门对此一无所知。

　　刘先生在太原市朝阳街一个村庄购买了一套商品房，购房后他觉得位置有点偏，便将自己的商品房转卖出去。因为没有房产证，他只是和买家私下签了一份转让协议。刘先生说自己当初买房时也没想到要卖，就没有顾及这么多，现在转卖手续也很简单，只要双方认可就行了。

　　三晋律师事务所一位律师说，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发商销售商品房，“五证”、“两书”是最为重要的条件，《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。购房人在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件。只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权，真正属于购买者。目前在城乡接合部，村镇以旧村改造、农民个人集资建房等为名，开发建设住宅房。这些房子占用的多为农村集体经济组织的土地。按国家规定，农村集体土地只能农用或作为农民宅基地，如果转作他用，必须报土地行政管理部门批准，办理土地征用、转让手续。否则，所建房产不能成为经营性住宅，房屋买卖行为也是无效的。

　　太原市房地局市场处一位负责人在接受记者采访时也称，只要是农村集体用地建商品房，由于没有交纳土地出让金，所有交易都是不合法的，出了问题房地局也不负任何责任。

　　市场与监管者的博弈

　　作为房产交易的监管者，太原市房地局相关人士对农村集体用地建商品房一事也显得无奈。他们认为，国家相关政策明文规定不得在集体用地上建商品房，建本身就违反了相关规定，更不用说进行买卖了。

　　据了解，作为农村集体建设用地改革的先行者广东省，从去年10月1日开始农村集体建设用地可以入市流通，纳入统一土地大市场。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。

　　广东省政府颁发的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定，作为“农民资产”的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。这项涉及农村经济体制和农民切身利益的改革，将允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、出租、转让（含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、转租和抵押。即便如此，该《办法》也明确规定，通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房开发。

　　而一些在农村集体用地上建商品房的房地产公司负责人则认为，市场有需求就是最好的说服力。据开发商介绍，在太原市城区边缘所开发的商品房由于价格比城区便宜一半，销量相当不错，有些目前建房已进行到第三期。

　　省房协一位人士认为，太原市房地产市场目前正处于求大于供的时代，只要中低价位的经济适用房与普通商品房比较稀缺，农村集体用地建商品房就有市场。这位人士建议相关部门，与其坐等问题积累到一定程度爆发，让普通购房者的利益受损，还不如早点将此纳入监管范围，进行有效的管理，一方面可减轻政府的负担，实现居者有其屋的梦想；一方面也可以平抑房价，让太原市的房价涨幅控制在一定的范围内。

　　一位业内人士甚至建议政府应将此纳入经济适用房范畴，既不用向政府支付土地出让金等相关费用，也能实现政府建经济适用房的目标。不过也有人担心，如果纳入经济适用房，支付土地出让金等费用，商品房价格仍有上涨的可能。

　　据了解，“十一五”期间，太原市将完成房地产开发投资360亿元，开发土地1041万平方米，新建房屋1716万平方米，其中住宅面积1309万平方米，商业用房407万平方米。人均住宅建筑面积的目标值为，每年人均增长0.5平方米，人均住房建筑面积到2010年达到25平方米。大规模增加面向社会销售经济适用房的土地供应量，在住宅建设中，各行政区域内要建成1至两个10万至20万平方米的经济适用住房小区，完成经济适用房建设400万平方米，其中，重点完成西华苑三期、西华苑四期、金桥街、西峪街、龙山大街、康宁街等6个经济适用房项目，面积143万平方米。