住在龙城

随着太原市房地产市场的日渐繁荣，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也越来越频繁。虽然消费者在进行二手房房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身程序比较复杂，仍不免会有疏漏，给不法中介钻了空子，易于吃亏上当。笔者为此走访了我爱我家业务经理米学东，向他了解到在房产交易中最应注意的一些细节。

细节一：避免私下交易二手房

房屋是一种特殊商品，关系到个人的利益。房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异，尤其是“二手房”交易有着涉及面广、政策性强、交易过程较长等特殊性，一般情况下都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，不要进行二手房的私下交易，尽量委托实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构，办理有关“二手房”的交易，以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

细节二：房屋本身状况

用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；

房屋权属是否存有争议；

房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意；

房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；

房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；

交易房屋是否存有质量瑕疵。

细节三：维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

细节四：水、电、物业管理等费用

这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。

细节五：房屋附属设施

房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。

一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。

细节六：户口问题

按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂未能入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

细节七：评估状况

二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。高了卖不出去，低了将遭受损失。

细节八：合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定，避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项穴如维修基金更名、户口迁出等雪无法按期完成时，更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履行。

肖霞／文  寇宁／图

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笔者近日从太原市房地产交易中心获悉，第九届太原市房地产交易会（2006春季）时间初步定在4月27日－5月2日，地点设在府西街国贸一层展厅。出人意料的是，今年开发商的参展热情，远远超过以往任何一届房交会。据初步了解，本次房交会期间将放开二手商品房，即没有小土地证也可上市交易。近三年内，二手房市场始终无法完全放开，主要是市政府于2003年要求省城的二手商品房必须有房产证和小土地证。这一政策严重阻碍了二手房市场的发展，二手房源大幅萎缩，从而导致二手房市场放而不活。

组委会强调，这项优惠政策将派专人负责，确保政策落实到位，让二手房借房交会之势真正火起来。目前，组委会正在积极上报和请示市政府，争取这项措施能一直实行下去，使省城所有存量二手房完全放开，正常交易。