住在龙城

业主委员会属于物业管理的范畴，而且是物业管理中最重要的角色。鉴于业主委员会的特殊性，本章单独表述。

　　一.业主委员会与物业管理委员会

　　这两个概念尚无法律上的定义。在很多人看来，两者并无区别。从已经成立的业主委员会、物业管理委员会的成立过程来看，物业管理委员会是业主委员会成立之前的一个过渡性组织机构。

　　业主委员会作为小区公共财产全体共有人——全体业主的代表，只能由第一次业主大会选举产生。召开第一次业主大会并不困难，难在开发商不愿意召开第一次业主大会，因为，若召开第一次业主大会，业主委员会将是真正由业主选举产生的业主委员会，这样的业主委员会一定不是一个可以任由开发商或物业管理公司摆布的业主委员会。据居律师所知，在北京市，召开过第一次业主大会的商品房开发商小区一个也没有。即使成立了业主委员会的小区，也没有召开过第一次业主大会，业主委员会并不是真正由业主选举产生的委员会。这样的业主委员会，口口声声为业主争取了多少多少权益，其实，早已与开发商、物业管理公司陈仓暗渡。

　　物业管理委员会一般是在这样的背景下产生的：开发商、物业管理公司为了避免因与业主签订《物业管理委托合同》而成为业主的矛头所指，便想办法不与业主签订《物业管理委托合同》，而与一个说起来是代表全体业主、实际上主要是由开发商和物业管理公司安插的人员组成的一个组织签订《物业管理委托合同》。由于这个组织毕竟不是由第一次业主大会选举产生的，称之为“业主委员会”，明显不切合实际，所以，这个组织的名称就叫做“物业管理委员会”。“物业管理委员会”这个名称，对开发商和物业管理公司来说有这样一个好处：虽然名称不叫做“业主委员会”，但能使人觉得就是“业主委员会”，这样，在需要时可以让物业管理委员会像业主委员会那样对业主发号施令，不需要时，也可以让物业管理委员会什么也不是。

　　并不是所有的物业管理委员会委员都是开发商和物业管理公司安插的。在居律师接触的物业管理委员会中，不乏真心为维护业主权益而努力的主任和委员。不过，居律师要对这些主任和委员朋友们说：当你们为维护业主的权利而努力时，比如，你们以为物业管理委员会当然能代表小区的全体业主而对开发商或物业管理公司提起诉讼时，法官若问你：有什么证据证明物业管理委员会代表全体业主？全体业主将哪些权利授予给了物业管理委员会？你是回答不上来的。物业管理委员会有哪些权限，法律没有规定，开发商制定的《公约》或《章程》里规定的“职权”全都是空的，所谓的“职权”，其实全都是“义务”和“责任”。物业管理委员会什么“权”都没有。物业管理委员会如此，业主委员会也是如此。

　　二.业主委员会与居民委员会、社区管理委员会

　　在住房商品化之前，社区管理是居民委员会(包括家属委员会，下同)的管理。由于大多数居民对房屋和土地没有财产上的权利，只是在此居住的居民。因而，在“居民”这一概念之上建立起来的社区管理组织则，被称之为“居民委员会”。居民委员会对社区的房屋和土地也没有任何财产权利可言。居民委员会使用的财产、活动经费、人员工资等只能通过政府扶持和企事业单位的赞助来解决。居民委员会也就几乎成了政府的附属机构。居民委员会对社区的管理也就带有行政管理的色彩，主要管“人”，而不是管“物”。

　　在住房商品化之后，城市居民对住房的需求通过市场途径解决：一方面，通过购买商品房来满足自己的住房需求；另一方面，通过公房改革购买公管住房和单位建造的住房。无论是购买商品房，还是购买公管住房或单位建造的住房，房屋使用人不仅仅是在此居住的居民，更是他所居住的房屋和土地的主人——即业主。在“业主”这一概念之上建立起来的社区管理组织，则被称之为“业主委员会”。“业主委员会”的概念便应运而生。在住房商品化之后，社区管理就是业主委员会对社区的管理，是业主委员会对社区的物业——房屋和土地的管理。业主委员会是管“物”，而不是管“人”。随着住房商品化的比例逐步扩大，居民委员会必将为业主委员会所取代而逐步淡出历史的舞台。

　　在某些大城市，由数个居民委员会组成“社区管理委员会”，居民委员会成了社区管理委员会的下属机构。“社区管理委员会”现在只存在于旧住宅小区。所谓旧住宅小区，是指主要由公管住房(即房管局或房管所管理的住房)、单位(机关、国营企事业单位、党派团体等)的职工住房、少量私有住房和办公用房组成的居住小区。社区管理委员会，没有获得法律的承认，没有其法律上的地位。实际上，对旧住宅小区的管理仍然是居民委员会按照《居民委员会组织法》进行管理。社区管理委员会由于没有法律上的地位，这一级组织随时都有可能被撤销。就社区管理成本来说，社区管理委员会，是无谓地增加一批“干部”、占用一块房产、养活一批人员。就合法性来说，社区管理委员会没有其存在的法律依据，其凌驾于居民委员会之上，侵犯了《居民委员会组织法》赋予居民委员会的法定权利。

　　三.业主委员会的性质

　　首先，业主委员会是财产主体，而不是政治主体。业主委员会是小区公共财产全体共有人——全体业主的代表，其权利是来自于全体业主的授权而不是来自于其他人或法律的授权。业主委员会的任务就是管理业主的财产即小区公共财产。

　　其次，业主委员会不以营利为目的。虽然业主委员会是财产权利主体，但是，业主委员会不是企业，不以营利为目的。任何营利性质的行为，比如借贷、提供担保、投资等，都是与业主委员会的这一性质相违背的。

　　地方政府主管部门制定的规范性文件一般将业主委员会定性为“业主的自治组织”。居律师反对这一定性。所谓“自治”是自我管理，是对“人”的管理。业主委员会的任务不是管“人”，而是管“物”——小区的公共财产。将业主委员会定性为“业主的自治组织”是沿袭《居民委员会组织法》对居民委员会的定性。居民委员会无可管理的财产，只能管“人”，《居民委员会组织法》将居民委员会定性为“自治组织”是正确的。业主委员会与居民委员会有着本质区别，用法律对居民委员会的定性来定性业主委员会必然是生搬硬套。

　　业主委员会的性质有待于法律做出规定。《物业管理条例》对业主委员会的定义是“业主大会的执行机构”，没有对业主委员会的性质做出规定。业主委员会仍然处于“名不正，言不顺”的尴尬境地。给予业主委员会定性和法律地位的将是《中华人民共和国业主委员会组织法》。有人已经向全国人大常务委员会提出了《物业管理法》的立法建议。全国人大常务委员会也已受理立项。这诚然是一件可喜可贺的事情。但是，居律师认为：业主委员会是物业管理的核心，没有业主委员会的法律定性和法律地位，物业管理仍将一如既往地喧宾夺主，所以，制定《中华人民共和国业主委员会组织法》才是当务之急。

　　四.业主委员会的成立程序

　　开发商或物业管理公司一般是不愿意看到一个真正由业主选举产生、代表业主的利益、对业主负责的业主委员会出现的。在某些开发商和物业管理公司看来，除了房屋是业主的以外，小区的一切都是他家的地盘，在他家的地盘上得由他说了算。

　　对于业主委员会的成立程序，《物业管理条例》的规定十分简单，业主无法具体操作。这倒给占据近水楼台优势的开发商和物业管理公司留下了广阔的活动空间。不应责备《物业管理条例》的制定者，因为，业主委员会的成立程序应当由《业主委员会组织法》做出规定。在《业主委员会组织法》出台之前，业主可以根据《物业管理条例》第十八条的规定在《业主公约》或《业主大会议事规则》中约定业主委员会的成立程序。

　　以下是居律师设计的《业主公约》中关于业主委员会成立程序的内容，现摘录于此，供有志于成立业主委员会的业主朋友参考。

　　

业主委员会的成立程序

　　第十一条业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间在《业主委员会章程》规定的职权范围内代表小区全体业主占有、使用、处分小区公共财产，收取公共财产的收益。

　　第十二条业主委员会委员人数为人，由业主委员会主任和委员组成；业主委员会主任为业主委员会的法定代表人。

　　第十三条业主委员会委员候选人由业主推荐产生。

　　第十四条业主委员会每届任期三年；三年期满，重新选举。

　　第十五条业主委员会委员候选人的产生程序：

　　1.代表10%以上表决权的业主有权推荐1名候选人；代表的表决权每增加10%，可增加1名候选人；

　　2.业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人；

　　3.首次业主大会选举业主委员会的，代表10%以上表决权的业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持代表10%以上表决权的业主联名推荐的推荐信、证明有10%以上表决权的书面文件、本人的身份证明、简历和联系方法向建设单位申请候选人登记；业主委员会换届选举的，代表10%以上表决权的业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持前述文件向业主委员会申请候选人登记。

　　候选人逾期申请登记的，建设单位或业主委员会有权拒绝登记。

　　建设单位或业主委员会受理候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。

　　第十六条业主委员会委员的选举程序：

　　1.建设单位或业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票。

　　2.选票以产权人为单位，一个产权人一张选票；产权共有的，共有人共用一张选票。

　　3.建设单位或业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作不超过5分钟的竞选演说。

　　4.各候选人做完竞选演说后，建设单位或业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。

　　5.因故不能举行业主大会的，建设单位应在选举日15日以前发出受理候选人登记申请和申请候选人登记期限的公告；业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请和申请候选人登记期限的公告。

　　申请候选人登记期限期满，建设单位或业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法，选举业主委员会的日期，选票，以公告或其他方法送达小区全体业主。

　　6.所得赞成票在前名的候选人当选为业主委员会委员。

　　7.下列事项，建设单位或业主委员会应当委托公证员予以公证：

　　(1)申请候选人登记的申请人申请登记时持有的文件。

　　(2)在申请候选人登记的期限期满前申请候选人登记的申请人名单。

　　(3)在本公约规定的期限前送达的选票数。

　　(4)在选举日收回的选票数。

　　(5)所得赞成票在前名的候选人名单。

　　以上事项未经公证的，不得作为事实。

　　第十七条业主委员会自选举产生之日成立；选举产生的业主委员会应依法向有关政府部门申请备案登记。

　　第十八条业主委员会主任行使下列职权：

　　1.召集并主持业主委员会会议

　　2.执行业主委员会决议

　　3.签署业主委员会制定的管理制度

　　第十九条业主委员会议事规则：

　　1 .业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为出席和表决。

　　2.业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。

　　3.业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越本公约、《业主委员会章程》授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。

　　第二十条业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动。

　　业主委员会委员的罢免程序(略)

　　五.《业主公约》和《业主委员会章程》

　　大多数人并不知道《业主公约》和《业主委员会章程》的区别。开发商、物业管理公司、政府主管部门也分不清《业主公约》和《业主委员会章程》的区别。开发商制定的“公约”、“章程”，要么相互重复，要么相互代替，更令业主如云里雾里。

　　1.《业主公约》的主要内容主要是：

　　(1)除第一次业主大会以外，以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人；

　　(2)业主大会的职权；

　　(3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法；

　　(4)业主委员会候选人的条件和产生办法；

　　(5)业主委员会委员的人数和选举办法；

　　(6)业主委员会委员的待遇和任期；

　　(7)业主委员会委员的罢免程序；

　　(8)业主的权利和义务；

　　(9)《业主公约》的生效条件；

　　(10)修改《业主公约》的条件和程序。

　　2.《业主委员会章程》，简单地说，就是业主大会给业主委员会的“授权书”，主要内容是：

　　(1)业主委员会的权限；

　　(2)业主委员会主任的权限；

　　(3)业主委员会的议事规则；

　　(4)对业主委员会行为的限制；

　　(5)修改《业主委员会章程》的条件和程序。

　　六.业主委员会的职权

　　业主委员会的职权应当在《业主委员会章程》中做出规定。业主委员会行使哪些职权，居律师从自己设计的《业主委员会章程》的示范文本中摘录如下：

　　1.召集和主持业主大会；

　　2.执行业主大会的决议；

　　3.向业主大会提出修改《业主大会公约》、《业主委员会章程》的议案或其他议案；

　　4.占有、使用和处分公共财产，收取公共财产的收益；

　　5.占有、使用和处分公共维修基金，收取公共维修基金的收益；

　　6.收取和支配物业管理费；

　　7.与水、电、燃气、暖气等供应商，或者与电话、物业管理、有线电视、网络等服务商，或者与律师事务所、会计师事务所、公证处等社会中介机构签订合同，行使合同权利，履行合同义务和承担可能的法律责任；

　　8.雇用业主委员会的工作人员，决定业主委员会工作人员的报酬，行使劳动合同的权利，履行劳动合同的义务和承担可能的法律责任；

　　9.制定和执行小区的管理制度；

　　10.当业主违反《业主大会公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或物业管理委员会制定的管理制度时，或者当公共财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序。

　　七.业主委员会目前的处境和紧迫任务

　　业主委员会或物业管理委员会目前的处境，居律师将其归纳为六点：

　　(1)无兵

　　除主任和委员以外，无其他工作人员。

　　(2)无薪

　　主任和委员都没有工资。只有津贴，但必须从物业管理公司领取，业主委员会委员们究竟能替业主说多少话因此成为疑问。

　　(3)无人才

　　业主委员会的主任和委员，大多数是离退休人员。老人的办事效率和思维方式，加上受官场或官僚企业熏染的工作作风，使业主委员会往往为了办一件事情而付出百倍的成本。比如，北京市海淀区的某业主委员会的办公室大门的锁被人用异物堵上了，业主委员会怀疑是物业管理公司干的，坚持用打官司的方法来打开大门。在这个业主委员会里，居律师也看到了年轻、果敢、思维缜密、作风干练的委员，由于是少数或个别，这样的委员都不多说话，也不多管事。

　　(4)无安身之所

　　物业管理用房在小区规划中一定是有的，是小区的公共财产，但这个公共财产在开发商或物业管理公司的占有之下，若开发商或物业管理公司看业主委员会不顺眼，就不会让出物业管理用房，或者将业主委员会赶出物业管理用房。

　　(5)无可管理的财产

　　小区的公共财产，在业主委员会成立以后，应当全部移交业主委员会占有、使用、收益和处分，但开发商和物业管理公司牢牢地占据着小区的全部公共财产，以致于业主委员会不知道自己该“管”什么。

　　(6)无可开支的资金

　　业主委员会成立以后，2%的维修基金应当移交给业主委员会，物业管理费应当由业主委员会向业主收取，但“小区办”只负责2%的维修基金的收取不负责移交，物业管理费仍然是物业管理公司挨家挨户地向业主收取。

　　(7)有责无权，处境险恶

　　“公约”或“章程”规定了业主委员会的多项“职权”，没有一项是真正的权利，“职权”其实都是义务或责任。

　　由于有责无权，难以为小区业主办成一件实事，小区业主对业主委员会渐失信任甚至产生猜疑；业主委员会若真正为业主办事，必然得罪开发商、物业管理公司、甚至政府官员。在开发商、物业管理公司、政府官员组成的利益共同体里，不乏市井无赖、地痞流氓。得罪了这些人，客气的话，到处告你的黑状；不客气的话，就放倒你。

　　“青山遮不住，毕竟东流去”。居律师坚信：业主委员会，一定有坐上本来就是为他预留的小区物业管理的第一把交椅的那一天。这一天，不会很远。

　　目前，业主委员会必须尽快完成下列紧迫任务：

　　(1)吸纳更多的优秀人才进入业主委员会，是首先要完成的任务。

　　不首先完成这一任务，其他任务都无从谈及。完成这一任务，主要寄希望于广大业主的毛遂自荐和积极参与，其次，寄希望于业主委员会吐故纳新。

　　(2)谋求获得大多数业主给予的明确和广泛的授权

　　很多业主委员会的委员们以为：只要业主委员会一成立就当然地能代表全体业主。可是，当到了法院，法官问业主委员会能代表全体业主的什么权利时，翻开《公约》或《章程》却一条权利也找不到。法院，是业主委员会与开发商、物业管理公司对小区公共财产争夺的惟一裁判者。没有大多数业主给予的明确和广泛的授权，业主委员会迈不出维权的第一步。

　　获得大多数业主给予的明确和广泛的授权的方法是：将本章前一节摘录的业主委员会的十项职权写进《业主委员会章程》。

　　(3)收取物业管理费

　　业主委员会的十项职权中有一条很重要的职权是：收取和支配物业管理费。没有钱，业主委员会维权也寸步难行。业主委员会手中有了足够的财力，就有足够的底气请来其他物业管理公司，授权物业管理公司在合理的限度内使用保安力量对赖着不走的物业管理公司使用“武力”。这样的“武力”，在法律上属于“正当防卫”，是合法行为。广州某小区的受聘的和落聘的物业管理公司的保安人员并列值岗，令居律师深感该小区的业主委员会“革命”不彻底。谋求司法的保护总是消极和被动的，根据法律的规定使用“武力”，才能变被动为主动。

　　前两项任务，犹为紧迫。在完成前两项任务后，业主委员会可以相机着手以下任务。

　　(4)要求返还2%的维修基金

　　完成前两项任务后，业主委员会就可以不紧不慢、一字一顿地对“小区办”的主事官员说：“把钱给我。”无论当初谁收取的维修基金、无论维修基金现在在谁的占有之下，“小区办”都必须负责将维修基金完璧归赵。如果“小区办”以种种理由推诿、搪塞，业主委员会可以启动行政诉讼程序。

　　(5)要求开发商、物业管理公司移交水、电、燃气、暖气等设备设施

　　水、电、燃气、暖气等设备设施是小区的公共财产，是业主生活的命脉。开发商和物业管理公司能使出的杀手锏就是切断业主的这些生活命脉，逼迫业主就范。如果业主委员会不将这些生活命脉掌握在自己手里，就将时时会受到开发商或物业管理公司的威胁。如果开发商或物业管理公司拒绝移交这些公共财产，业主委员会可以将开发商和物业管理公司作为共同被告对他们提起诉讼。

　　小区的其他公共财产，比如：绿地、道路、水面、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、会所、门卫室、物业管理用房、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等，业主委员会应当根据轻重缓急逐步收回。

　　八.业主委员会的发展前景

　　业主委员会委员必须由业主推荐，但不是非业主担任不可。业主委员会委员，与公司董事会的董事一样，更应该由具有某一方面的专业知识的人担任。业主委员会委员，是一名自由职业者，以他在某一方面的专业知识和业绩受业主的推荐在某一个乃至几个小区担任业主委员会委员职务，获取应得的报酬。在不久的将来，业主委员会委员将成为一个新兴的白领行业。

　　一个小区，是国家的一个细胞。如果一个小区是真正由业主选举的业主委员会按照《业主公约》和《业主委员会章程》管理的小区，那么，这个小区就是一个真正民主与法制的小区。有了成千上万个这样的小区，国家就有了民主与法制的坚实土壤，民主与法制的理想必然瓜熟蒂落、水到渠成。

　　虽然，业主委员会还只是零星的事物，但是，“星星之火，可以燎原”。