住在龙城

    ★所有原材料都在涨，房价怎么能降。

    ★开发商反应很强烈，建设部表现很“硬气”。

    ★今后，太原房地产市场将迎来真正的竞争时代。空手套白狼，钻政府空子的房地产企业，将会被挤出市场。

    ★如果地方政府执行不力，监察部将会出面予以干涉。

    ★将二手房转让营业税“两年内”延长到“五年内”的政策，没有抓到问题的实质，反而对太原二手房市场打击很大。

    ★新政策仍然只对住房的流通环节征税，而没有对住房的持有环节征税，是一个遗憾。

    最新动态 建设部急召太原各部门赴京汇报

    30日下午，建设部急召太原市建管委、规划局、房地局等相关部门，一方面是听太原房地产发展情况的汇报，另一方面是对房价走势的调查。记者电话联系到一位刚在建设部开完会的知情人士。

    他透露，政府已经越来越认识到，住房问题单靠市场是不可能解决的，必须要依靠政府行政力量。开发商必须认识到：今后，在房地产市场，再想按照过去那样，奉行所谓“市场决定一切”的信条去“自由游泳”，是要吃大亏的。总之，这次九部委意见，全面而具体，可以说是条条直指要害，对市场的影响将是巨大的。这位熟知内情人士表示，从建设部回来后，太原的具体措施就会出来。

    十多天前，国务院“新六条”调控措施剑指高房价。政策出台第二天，记者接到太原一位房地产老总的电话，电话另一端直白简短：调控风暴开始了！然而，让这位老总始料未及的是，国家下“猛药”的速度远在他预料之外。5月29日，由国务院转发，九部委下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，成为2006年国家调控房地产打出的第一个“组合拳”。

    “该意见是对‘新六条’的细化和延伸。”30日，山西各界迅速作出反应。

    九部委“五剑”齐亮，太原楼市逐个评议，声音如此之响亮，足以显现强烈的市场反应。

    一剑 “70%” 住宅可能同质化

    “凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”

    山西阳光集团总经理李春光在九部委联合发文的第一时间内，就作出准确判断：其实这只是一个需求结构问题。这一招也是对住房供应结构的调整。如果这个70%的比例切得不合理，依旧会造成供求比例的失调和新的矛盾。

    李认为，政策性住宅供应可以设定比例，但商品房还是由市场来决定这个比例比较好。否则有可能90平方米以下的房子滞销都说不定。如果每个项目都按此比例来起房，以后就不会再有所谓的高档社区了，产品的同质化将会非常严重。

    二剑 “30%” 太原各银行影响不大

    “从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。”

    民生银行房贷部经理刘剑峰认为：从表面政策来看，此一轮调控对太原各家银行的影响并不大，太原各家银行对90平方米以上住房的个人按揭贷款首付比例一般都超过30%，甚至许多银行90平方米以下的住房按揭首付比例也超过了30%。

    三剑 “五年” 误伤二手房市场

    “为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”

    “主要是针对投机炒卖，但对二手房市场的打击将是巨大的误伤。”省房协会会长袁仑华既激动又客观地说，这会进一步加剧购房人的负担。因为现实中，这部分税收的负担最后都会转嫁到购房人身上。最后的结果是，不利于二手房的流通上市，会进一步加剧供需的不平衡。事实上，在太原这样的城市，二手房的交易本来就不活跃，市场急需通过盘活二手房来弥补新建住房的不足。因此，这次九部委关于税收的政策，效果会适得其反。

    省社科院潘云教授也认为，这次政府仍然只对住房的流通环节征税，而没有对住房的持有环节征税，是一个遗憾。

    四剑 “一年” 这个期限太短了

    “对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。”

    如果这一招落地本土，确实对有储备土地的发展商有很大的影响，甚至对房地产的长期发展都会有重大的影响。太原多位开发商透露：事实上，目前太原开发商捂盘和囤积土地现象并不严重。

    他们认为，此招很难在太原落实，因为房地产是个长周期的产业，一个项目要两三年的时间才能完成，如果不储备两三年以后的发展用地，一个企业是不会有发展后劲的。

    这个政策一旦落实，将会严重打击太原那些正在发展壮大，并准备有长期发展战略的品牌企业。这些开发商表示：其实对囤积土地的投机行为应予打击，但应在囤积和合理储备之间定一个合理的时间界限，一年这个期限是太短了。

　　五剑 “35%” 此招落地很容易

    “为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”

    山西大唐房地产开发公司副总经理荆克星说，这一招落地是很容易的，对太原房地产业是件好事情。因为这将意味着：今后，太原房地产市场将迎来真正的竞争时代。市场规范化、有序化、竞争化。没有雄厚资本，想空手套白狼，钻政府空子的房地产企业，将会被挤出市场。

    从“国八条”到“新六条”，再到被称之为细则的九部委意见，动作之密集、时间之紧凑、力量之精准，使得房地产商、银行、二手房市场等等“当局者”的真实表情显露了出来。对于太原房价能否下跌，人们又多了些许猜测，也多了些许信心。

    二手房贷市场可谓“雪中送冰”

    有数据显示：在过去的2005年中，山西房贷市场全年负增长10%，下降达15亿元。“国八条”的影响还未消除，银行又迎来了“新六条”。

    民生银行房贷部经理刘剑峰认为，对于“项目资金比例达不到35%，商业银行不得发放贷款”等政策，太原许多银行从前就是这样执行的，甚至门槛比这还高。他认为：此次关于二手房交易营业税的政策会对太原市二手房贷市场造成很大影响。

    太原某国有银行的房贷部负责人认为：目前来看，此次出台的一些政策尽管对个人新房按揭和企业开发贷款的发放影响不大，但随着楼市观望情绪渐浓，肯定会导致银行业务相应萎缩。银行的赢利压力也越来越大。

    “此前居民在太原通过非中介方式申请二手房贷，不仅手续繁琐，同时也门槛极高，本来这种情况在今年有所改善，但现在恐怕又会让银行的美梦破灭。”该负责人对征收营业税表示了忧虑。

     炒房获利将越来越难

    “其实太原的炒房者并不多。”有着十多年房屋中介经验的太原天缘房屋中介公司刘月珍很有感触。从他们公司的房源登记来看，2001年以前的房屋比较多，而且多为市区核心地段，这些房屋大约占到总房源的70%左右。而房龄在五年内的二手房位置要偏得多。刘说：“太原的城市发展很快，河西和建设路以东的一些新房起价低、好出手，增值很快，要炒主要就是炒这些房子。”

    君天房产中介公司的一位客户告诉记者：他在河西有一处20万的房子，周边条件都挺不错，房龄两年，现在能卖到24万，但如果现在按5%开征营业税，各项交易费用算下来，就是17000元左右。他自己满打满算才能赚23000元。“两年赚4万倒还可以，一年能增值10%，但要扣去各种费用就少得多了，一年才增值5%而已。比存款都强不了多少，还是再等几年卖划算。”

     一些炒房者认为：即便是征收营业税之后，短线炒房仍有一定的获利空间，但与其他许多投资方式相比，已经没太大获利优势。不仅如此，炒房占用大量资金，风险也不小，任谁想进这个领域，都得仔细掂量掂量。

    房价涨跌看法仍未统一

    稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。采访中，太原多数开发商表示：所有原材料都在涨，房价怎么能降。
山西千禧投资公司副总经理王小苏认为，房价涨跌，关键是市场需求。他分析，目前，太原市场需求很大，尤其是对中小户型的需求。一些人买不起房、市场上缺乏中小户型的问题将可望在一定程度上得到解决。对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。

    一位政府人士分析，房价必然会降：限价房推出后，比重会占到市场供应量的70%，这将导致同一区域的房价产生巨大的“比价效应”。比如说，城南现在的房价均价是4000元/平方米，现在政府推出限价房，只卖3000元/平方米，这样，以后这一区域新开的楼盘，再想卖到4000元/平方米以上，就不是容易的事情了。因为大家心里都会比较。另外，这位人士还表示，如果地方政府执行不力，监察部将会出面予以干涉 。

    “政府第一次把建设经济适用房放在这么重要的位置上，真是大快人心。”太原市民张先生说。张先生本来打算去年买房，但考虑到贷款利率提高，并且当时身边好多人都说房价会跌，买房的计划一再搁置。张先生认为：太原市区内的廉价房太少，对他这样的普通老百姓来说，现在不是讨论或涨或跌的问题。就算是市区内的房价从4000元跌到3000元一平方米，也是他所不能承受的。

    业内人士的看法与政府相同，这次九部委意见中，限价格、限面积的住房占到了70%的比重，这个比重过大，对整个市场的伤害会很大。其具体效果，还需要一段时间来观察。