住在龙城

    实施城市化战略，加快城市化进程，是城市谋取发展必须跨越的历史阶段，也是解决城市经济社会发展难题的关键。
    在过去的几年里，由于城市增容加速，我市的城市建设取得了众人瞩目的成就，房地产行业的发展受其带动业发展迅速：仅2005年1月至11月，全市房屋施工面积就达到了380.94万平方米。各个城区的房地产开发，均已呈现出了较为喜人的发展态势。这种发展态势，让开发商满怀喜悦的同时，也让部分开发商忽视了可能面临的挑战。
    国际城市化发展的一般规律是，城市化水平达到30%左右时，城市化进程就进入一个相对更为快速的发展时期，房地产行业发展的速度也将得到明显提高。
    目前，我市城市化进程便面临着这样一个重要的转折——即将进入城市化快速发展时期。这一转折在为我市的房地产业及房地产投资的发展提供机遇的同时，也给我们提出了一个迫切需要解决的问题：如何使房地产投资和房地产的开发更好地适应

    城市化进程的步伐？
    为此，笔者在详细了解了我市城市化发展趋势，分析了房地产面临的机遇和的挑战，尝试提出在挑战下如何谋求房地产的进一步发展，期待与读者共飨。
城市化加速
    城市化进程加速，是我市经过多年发展积累后，必将进入的一个新的发展阶段。在近几年的发展中，我们已经看到，我市的城市增容速度已经超出了原先的规划，城市人口已经出现了显著增加，房地产行业受其影响也已经得到了较为明显的增长。
2000年太原市城市居住人口为197万，当时预计2005年将达到212万，然而，政府去年公布的相关资料显示，我市总人口在去年就已经达到了342.85万，其中，城市人口在去年年底达到了260万。政府不久前公布的规划中则表示，“十一五”期间，城市人口仍将继续保持较快速度增长，到2010年，努力将城市总人口控制在370万之内，建设用地控制在212平方公里以内。
    在房产开发建设上，刚刚过去的“十五” 期间，太原市共完成房地产开发投资207.6亿元，在城市增容日渐提速下，五年来住宅开发如万马奔腾，一日千里。2001年的房屋施工面积为275.40万平方米，而2005年1月至11月达到380.94万平方米。住宅建设的快速发展，满足了很大一部分滞留太原的外地人，人均居住面积也从“九五”期末的10.13平方米提高到2005年的12平方米。房地产开发投资为产业链上的其他国民经济部门起到巨大的推动作用，仅去年就带动制造业产值77.92亿元，建筑业产值57.13亿元。
    在此基础上，城市人口已大幅增加，房地产市场也取得了不错的成绩，这些都为城市增容的进一步提速奠定了坚实基础。
据相关经济专家预测：目前，我市城市化进程已发展到了一个重要的转折关口，城市化进程比率已经接近将带来城市增容加速的比值。随着政府对城市化进程加速的重视，城市建设必将面临一个难得的发展机遇，在很长一段时间里保持快速增长。

    有利的因素
    “城市增容加速，带来的直接后果将是农村人口向城市的转移，城市人口的迅速增加，城市规模的不断扩大，而这些无一不对房地产的发展造成直接影响。”省社会科学院首席研究员、经济研究所所长潘云教授说，“房地产行业是与城市化发展关系最密切的行业，城市的增容要求房地产市场的迅速繁荣和壮大。”
潘教授分析，城市达到一定的规模才会出现聚集效应，城市化是城市实现聚集效应的唯一途径，而城市化的实现必须要过城市增容这一过程。城市增容不仅包括这个城市人口的增加，还包括这个城市规模的扩大，以及城市基础功能的逐步完善。这一切的实现最终都需要房地产行业来完成。
    目前，我市的房地产行业已经发展到了一个新的增长阶段。经过多年积累，在房地产市场上已经有一大批优秀的企业成长了起来，特别是民营企业的成长更让人们刮目相看。他们已经不再依赖小投入、借贷起步、高风险、短平快、滚动发展的模式，已有条件考虑大投入、长线和持续经营的增长方式。五龙湾·阳光海岸、太原奥林匹克花园、华宇绿洲等大盘的不断出现就是最好的例证。而同时，市民的购房能力也已经有了提高，社会消费已进入了一个新的层面。许多消费者已不再仅仅满足“居者有其屋”，而是开始追求房屋的品质、环境、户型功能等。
    这些全部是房产行业面临机遇所具有的优势。
    此外，农村人口向城市转移，已经成为了各大城市人口增长的最主要部分，太原也不例外。大量来太原务工、经商、上学的人员，不仅直接参与了城市的经济建设，更带来了庞大的住房需求，直接推动着城市基础建设的加速。不少开发商纷纷顺势推出了“买房迁户”的优惠措施，吸引外来买家的注意。据笔者了解，位于城南的华宇绿洲、精良家境、飞云大院等项目，有两成以上的房客是来自外地的购房者。
    今年年初，我省经济和社会发展第十一个五年规划中明确提出了“大力推进区域经济协调发展，支持太原率先发展，逐步形成太原城市经济圈”。此后，省委书记张宝顺在太原市干部大会上再次提到，要“加快太原经济圈建设，为太原发展拓展空间，为全省发展注入活力。”日前，太原市市政建设部门也表示，在“十一五”期间，将投资上千亿元用于道路、绿地等城市建设……一时间，为保证城市的快速增容，政府一系列深得民心的规划、措施出台。而这些规划、措施无不直接影响着房地产行业，甚至直接推动着房地产行业的发展。

    潜在的挑战
    城市增容，对于房地产发展来讲，不仅为其发展营造良好的政策环境，还将创造庞大的市场需求。然而，城市增容带来的并非全是利好消息，对开发商来讲也有着一定的挑战。
据土地部门知情人士透露，目前有许多开发商呼喊增加土地供应，其实他们是不了解我市建设土地的供应状况。事实上，目前我市的土地供应已经提前预支了未来五年左右的用地。
土地是不可再生资源。对于房地产开发来说，土地就是其发展的命脉。城市化的加速出现了庞大住房需求，这需要大量的土地来安置。然而，增加土地供应并不是仅仅凭借土地部门的调节就可以解决，它需要所有的相关职能部门重新做出调整。这种调整必然造成土地供求的矛盾。
    这，正是开发商必须要面对的挑战。
    此外，城市聚集效应需要城市发展到一定规模才会显现。国外学者研究表明： 100万人口的城市经济效益要比2万人口的城市高2.2倍，比20万人口的城市高40%，比40万人口的城市高19%。这是由于规模较大的城市的发展还会带动第三产业（包括房地产投资）的快速发展。目前太原市区内共有人口260万人口，其中迎泽、杏花岭两个区是比较成熟的市区，但也是人口密度最大的两个城区，相比之下小店区占有着大量土地人口密度却相对较低。学府街以南、东太堡、龙太堡等边缘地带的基础配套都相对较为落后，没有实现聚集效应。而这将在一段时期呢，影响这区域内房产的开发、销售。

    出路在何方
    从某种意义上说，城市化是要实现城市的扩容，是要通过合理的规划使城市的规模扩展到原有城市之外，并逐渐形成更多的“城市次中心”。而国家对土地开发的紧缩与控制，并不意味着开发商失去了新一轮的发展机会。
机会永远都存在，只是不同时期呈现的面貌不同而已。
不可否认，城市化的加速将对土地的供应形成一定的挑战，要再获得廉价的土地难度将大大增加，但是如何在现有的土地存量上做好文章才刚刚破题。土地资源越来越稀缺，城市的价值也在不断增长。对开发商来说，这既是新课题，又是好机会。随着我市市场经济的纵深发展，政府的职能也会发生很大的转变——制订游戏规则，营造投资与发展的良好氛围等。
对于开发商自身来说，市场对他们的要求与过去相比大有不同。现在的开发商不仅仅要会盖房子，也不仅仅只懂得户型、容积率或者园林景观，他们还必须懂得用区域经济及城市经营的眼光，用动态发展的战略意识看待所开发的项目，必须懂得以复合的手段经营项目，还要能够深刻体认并决定地块价值。随着中国宏观经济政策的转型，随着政府财力的积聚以及城市综合治理能力的提高，在未来的发展中，能够独领风骚的不可能是传统意义上能大肆圈地、低成本运作的开发商，而绝对是那些有实力、有品牌、有产业引擎，并且深具战略眼光的发展商。这样的开发商善于借助外脑，善于整合资源、打造产业平台，熟悉各种复合开发手段。
    近年来，我市房地产的开发高潮迭起，在城市化加速的带动下，各个区域内的楼盘数目显著增加。
市中心，尽管可开发的土地有限，始终是房地产发展的焦点，聚集着东大盛世华庭、颐园10号、柳溪花园、龙湖易居等项目；城东，丘陵遍布的东山上有了五龙湾·阳光海岸、龙观天下、五龙花园等项目；城北，尽管环境问题很大程度上影响着该区域的发展，区域内依然新增了路军苑、景尚融田等项目；城西，太原奥林匹克花园、辰憬家园新推出的二期项目，其销售则日趋见好；城南，飞云现代城、世贸中心、奥林·礼顿、大唐长风等项目密集，已使得城南的“工”形CBD雏形初现，整个区域内 房地产开发风头正劲……
    与此相呼应，项目周边的配套、交通等条件已开始出现改观，面对着城市化加速带来的新一轮发展高潮，每个开发商可以说都有着机会，如何在挑战面前迅速的适时扭转经营思路、谋求变通，继续书写我市房产业的繁华，是每个开发商所应该重新思考的。