住在龙城

    供应结构不合理、供需矛盾较突出等问题是全国各地房地产市场普遍存在的问题，然则，各地之间不同程度的发展水平及房地产具有的不可贸易性所赋予的独特的地域特质，决定了全国各地的房地产市场并不能一概而论、等同视之。
    九部委“六条十五则”的宏观调控政策出台实施后，各地针对当地的实际情况相继出台了相应的细化措施，6月22日，我市房地局出了加强房房地产市场监管的十条措施，即“并十条”，针对我市房地产市场存在的供应结构不合理、供需矛盾突出、市场不规范等问题，从广告宣传、代理销售、房产拍卖、信息披露等十个方面做出了详细规定，以求稳定、规范房地产市场，促进其健康发展。
那么，此次“并十条”的出台，对龙城楼市又有那些深远影响？或者说是将全促使房地产市场出现那些蛮异？我们不妨对其中的条款逐一进行分析探讨。

    焦点：广告宣传

    规范房地产预（销）售广告宣传。房地产开发企业取得《商品房预（销）售许可证》，发布的房地产销售宣传广告必须登载许可证号，不得发布虚假广告误导消费者；未取得《商品房预（销）售许可证》，不得收取订（定）金、预付款或以其他形式变相提前销售，也不得进行销售宣传，媒体不予登载其房地产销售宣传广告。违反以上规定的，工商行政管理部门、房地产管理部门将予以严肃查处。
    分析： 提起房地产广告，我想起了一个祠：暧昧。现在的房地产广告，那是相当的暧昧，且不说让人看不太懂，更要命的是看后容易使人犯傻，摆放几件运动器材便宣称是运动健康社区，看见一条小河就美其名曰是水景住宅，再比如一些楼盘的广告冠之以首席、中央、景观等概念，说不是吧，了像还那么些味儿，说是吧，也太言过其实了，反正是不清不楚、不明不白的，玩的就是暧昧，更可气的是个别商家甚至发布一些虚假的广告信息来吸引消费者。“并十条”的第一棒打向房地产广告宣传，虽说令人有些意外，却也在情理之中。虚假广告、失实广告不仅忽悠了消费者，更扰乱了市场秩序，此条款的实施，虽不至让虚假的、失实的房地产广告绝迹，但至少可以让广告更真实一些，也可使消费者从广告中获得的信息更有价值一些。

    焦点：销售监管

    加强房地产销售行为监管。房地产开发企业应按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更规划、改变设计。在完成商品房项目预测绘、网上生成楼盘表后，不得私自分割拆零销售商品住宅。销售商品房时，应在销售场所的明显位置明示“五证”（《建设规划用地许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》）。在签订《商品房买卖合同》时，必须如实告知购房者所购房屋的土地或在建工程是否已被抵押的真实情况，并如实填写成交价格。
    分析：没有规矩，不成方圆，凡事皆有规则，可偏偏有人不按规则行事，不按套路出牌。规划好是假山的地方被改成了停车位，明明告诉消费者是花园的地方，等入住时却又盖了一幢楼，而在销售时不出示五证或五证不全就以各种理由进行销售的情况且是屡见不鲜，个别开发商则陷瞒房产已被抵押的事实将之出售给消费者，使消费者无形中承担了不必要的风险与麻烦。这一条款的实施，最主要的就是保障了消费者的合法权益。

    焦点：网上备案

    完善商品房预（销）售合同网上签约备案管理。2004年1月1日以后核发《商品房预（销）售许可证》的新建商品房必须在网上销售、网上备案，并在合同签订30日内进行文本备案。在《太原市商品房预（销）售合同网上签约备案管理办法》发布之日（2005年12月18日）前已经签订《商品房买卖合同》没有备案的，统一到市房地产交易所补录商品房相关信息，办理《商品房买卖合同》备案手续。房地产开发企业在网上公示与现场公布的销售价格、销售进度的信息必须一致。商品房销售均价发生变化，须及时向市房地产管理局市场处申请变更网上价格信息，同时报市房地产交易所备案。房地产开发企业不得虚拟草签合同，制造“订房退房”等虚假信息。严格实行实名制购房。严禁期房转让。
    分析：随的变更销售价格、采用虚假的信息等手段制造销售火爆的假象等等，这在以住是开发商常用的招数，将简单的销售故弄玄虚的搞复杂，好混水摸鱼，进而恶意炒作、哄抬房价，以谋取非正常的利益，该条款的实施，有效的加强了对商品房预售环节的监管，打击了违规行为，方便了消费者的查询，也便捷了房地产市场相关信息数据的统计整理，使的期限房转让等屡禁不止的现象及一直执行不力的购房实名制得到有效强化和促进。

    焦点：中介机构

    强化房地产中介机构及从业人员的管理。房地产中介机构代理销售商品房的，应与房地产开发企业签订书面代理销售合同，规范经营。房地产中介机构的从业人员承办业务，由其所在中介机构统一受理，不得以个人名义承办房地产中介业务。中介机构及从业人员不得利用工作之便索取、收受委托合同以外的任何财物或其它不正当利益，不得恶意炒作，哄抬房价。中介机构的从业人员违规行为造成的后果，由其从业的中介机构承担。
    分析：当下，房地产中介机构的经营范围已不仅仅局限于存量房，涉足增量房销售业务的中介机构亦不在少数，再者，由于二房市场的供不应求，买卖火爆，逐渐出现了一些违规的中介行为，某些中介机构及个别从来人员在利益的驱使下采用隐瞒买卖双方、恶意炒作、哄抬房价等有违市场正当竞争手段，赚取差价等获得不正当利益。更有一些从业人员甚至利用工作之便索取、收受财物，这一条款有效防范了此类问题，不仅对房地产中介机构的经营行为进行了规范，更加强了对相关从业人员的约束。

    焦点：代理销售

    规范房地产代理销售行为。房地产代理销售机构在签订代理销售合同后，须及时将销售委托书等相关手续报送市房地产交易所留档，以便作好房地产代理销售的管理工作。外地房地产代理销售机构代理太原市楼盘，须到市房地产估价与经纪人学会办理登记备案手续。房地产代理销售机构代理销售商品房，须在销售场所的明显位置明示“五证”和商品房销售委托书。房地产开发企业不得委托没有资格或未经备案的中介机构代理销售商品房。严禁代理销售机构在代理销售商品房过程中恶意炒作、哄抬房价。
    分析：代理销售在我市房地产市场是大行其道，北京的、山东的、成都的、广州的、深圳的、河南的等等，来自东西南北中的各种流派的代理行可谓是一应俱全。粗略统计，目前在市面上活跃的在售项目中，有近七成项目的销售失推广工作由代理行来具体操作。一些由散兵游勇临时组成的一些不具备代理资格、更谈不上备案的代理行打上北京、上海等地的名头，进行项目推广，这些从业人员素质参差不齐规模有限的代理行往往从为了追求自身的利益，忽视项目的真实情况，给消费者乱开承诺的空头支票，提供虚假的销售信息来诱导消费者，从而导致的纠纷是时有发生。前段时间就发生了某楼盘业主因为代理行在销售该楼盘时给予的承诺开发商根本无法满足，而引起了双方激烈纠纷。该条款的实施，是我市首次对代理销售行为进行规范，这一条款将对代理销售行产生重要影响，净化代理销售环节，并将加快一些素质差、规模小、不安分守纪的代理行从这一行业的出局。

    焦点：房产展销

    加强房地产展销会的管理。举办房地产展销会的单位必须具有工商行政管理部门核发的《商品展销会登记证》；销售楼盘必须具有《商品房预（销）售许可证》，展示楼盘必须具有《国有土地使用权证》，中介机构必须具有相应的资质；为保障购房人的合法权益，有关材料由举办单位统一报送市房地产交易所，经审查备案后方可举办和参展。未办理相关手续擅自举办房地产展销会的单位，房地产管理部门将会同工商行政管理部门予以严肃查处。
    分析：对于房地产展销会，用鱼龙混杂来形容一点也不为过，以去年为例，一些中介、广告公司组织的外地楼盘的展销会可以说是贯穿了全年，有珠海的、北京的、山东的等等地市的楼盘前来展销，有多家项目的开发商甚至是自己来组织展销会，这些展销会的组织方往往对参展项目的审查较松或根本不去审查，交纳相关费用就可参展，致使一些没有手续不全或根本就是违章的建筑项目混杂其中，这些无证楼盘根本无法保障消费者的合法权益，如果消费者购买了此类项目的房产，自己的血汗钱有打水漂的危险。而一些组织机构片面的追求自身利益，收取参展项目的费用后不管展销效果如何的行为，严重危害了展销业的健康发展。出台此项目措施，实在叫好又叫座好事。

    焦点：房产拍卖

    规范房地产拍卖行为。凡拍卖本市规划区域内国有土地上房地产，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的房地产。为了保障买受人的合法权益，拍卖人在拍卖活动前，须将房地产拍卖标的相关证件、资料报市房地产交易所；房地产权属不明晰、证件不齐全，或法律、行政法规禁止买卖的，不得作为拍卖标的，其拍卖结果房地产管理部门不予认可。
    分析：从影响层面上讲，此项条款可能是“并十条”中影响最小的一条，但影响小并不代表其不重要，市场上因瞒报产权及证件而私自拍卖引起的纠纷并不是没有，在全国各地有些地方曾出现过骗拍等事情，这一方面是对拍卖行为监管不力的原因，另一方面也有消费者对违规拍买的忽视所造成的。此条款重要意义在于，政府从全方位对规范房地产市场、彻实稳定房地产市场的决心。

    焦点：资金托管

    完善二手房交易资金托管制度。对二手房交易订金实行托管，健全二手房交易资金安全监管体系。房地产中介机构在二手房交易代理业务中，除交易双方当事人约定自行交割外，须将交易资金（包括订金）存入市房地产交易所设立的二手房交易资金托管专户进行托管，以维护买卖双方当事人的合法权益。禁止中介机构直接或变相收取买卖双方当事人的交易资金（包括订金），经举报或发现有违规行为的中介机构，查实后责令其立即停止经营，限期整改。
    分析：推出二手房交易资金托客制度也有些时日了，但其一直是叫好不叫座，开展情况并不尽如人意，在新的政策当中，将资金托管列为其中一条，足见相关部门对此的重视。实行并进一步完善二手房交易资金托管制度，对二手房市场的影响是深远的，随着资金托管政策逐渐被市民所认知，中介机构挪用、占用，甚至卷走交易资金的情况将越来越少，经纪机构直接或变相收取买卖双方当事人的交易资金的事例也将逐步的消失。

    焦点：信息披露

    健全房地产市场信息系统和信息发布制度。通过太原市房地产信息网（http://www.ty-realestate.com.cn）适时公布可售商品住房面积、套数、户型分布等房源信息和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增强房地产市场信息透明度。完善市场监测机制，逐步建立在建楼盘信息发布制度，房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》30日内，须将有关楼盘信息报送市房地产交易所，以便综合分析，预测市场，引导投资。
    分析：“加强市场监测，完善市场信息披露制度”是加强房地产调控管理的重要一条。然而，眼下政府公布的房地产市场信息不仅过于笼统，而且随意性很大，常常出现“不同版本”。信息数字在房地产领域遭遇的尴尬可谓由来已久。一个区域的房地产价格统计数据由多种元素组成，不同地块的房价反映出的平均价格需要调整，还有经济适用房、全装修房等各种因素都会导致价格的变化，这些都应该在信息统计披露中加以区别。增强信息发布的准确性，将能使有关各方有效把握市场脉搏，作出正确的判断。另外，目前的信息披露的周期较长，且所披露的信息相对滞后，无法满足市场需要，需要进一步加强。

    焦点：舆论导向

    坚持正确的舆论导向。加强对房地产市场调控政策的宣传，定期公布信息，稳定市场预期，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，给予严肃处理。
    分析：舆论的威力是强大的，不管其是否客观公正，都会影响到不少民众，这就要求舆论的导引的方向必须是正确的，于房地产市场而方，既不能一味的唱衰，也不能片面的捧涨，房地产市场的过热或过冷对国家经济的发展和社会的稳定都是不利的，需要客观公正的舆论来给予市场各方以导引，积极导引消费者的理性消费观念，倡导市场的需求，如建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。