住在龙城

　　编者按：随着整个楼市的下行走势，太原的楼市走势如何呢？近日，记者带着疑问走访了太原各大售楼处。

　　日前，国家统计局发布9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，和8月份的数据相比，共有24个城市新建住宅价格出现上涨，涨幅则控制在0.3%以内。

　　而太原房价并未出现松动，在8月份新建住宅价格走势趋稳的基础上，9月份再次出现0.1%的小幅上涨，二手住宅价格则环比上涨0.3%。

　　对此，省房地产协会会长袁纶华表示，“其实，目前市场博弈仍在继续，市场观望情绪依旧浓厚，开发商正在等待国家调控政策的落定，不可能马上降价。而像太原这样的二、三线城市刚性需求依然很大，因此，价格仍将呈上涨趋势。对于二手房市场，尽管投机者不会购买二手房，但刚性需求同样存在，同时，由于市场的不确定性，新建住宅的部分需求者可能转向二手房市场，从而导致二手房价格涨幅难以回落。”而据有关机构监控信息显示：目前，太原市内的可售房源数量逐步增大，这是否会影响到今后房价走势？太原市的房价是否会真的降价，是否会发生“今天购房明天就跌”的可能？市民该如何面对这变化无常的楼市？

　　房源储备还在加大，个别楼盘现小幅降价

　　据太原市房地产信息网信息显示：9月份，太原市共有13个项目取得预售许可证，其中包括首开国风上观、恒大绿洲、新源里住宅小区、恒大华府、金色丽城小区等，新增可售住房面积达710696.86平方米，月度新增可售住房面积达到近三年来的新高。

　　“今年以来，太原市新建商品房成交量也呈逐月递减趋势，而随着不断加开的新盘，市场上房源量递增。”太原市房管局相关负责人告诉记者。从太原市房管局每月发布的楼市运行数据可以看出，太原市可售房源面积也在逐步攀升。

　　记者在踩盘时发现，个别楼盘出现小幅降价。在小店区学府街某楼盘内，大部分业主都已入住，但仍有部分大户型的尾房难以出手，于是开发商将一个大户型改造成两个小户型，并送精装修来促销，等于变相降价。

　　有研究机构统计，9月份，太原市尖草坪、万柏林也各有一楼盘降价，小店区有4个楼盘价格下调，最高下调幅度超过15%，调价原因也大都是由于尾房促销。记者了解到，9月份，太原六城区内共有4个楼盘开放，其中东景苑和御祥苑为初次开盘，开盘参考价均为7000元/平方米以上；享堂新城项目和金潞苑两个项目分别加推了一部分房源，参考价在4000元/平方米左右。

　　同比上月，目前太原市在售楼盘中，下跌的楼盘有：千禧学府苑11000元，下跌15.38%，千泓花苑5500元，下跌8.33%，浦东领秀4600元，下跌8.00%。上涨的楼盘有：香颂参考价每平方米7500元上涨13.64%，博雅国际每平方米3300元上涨10.00%，圣湖万年花城每平方米6000元上涨9.09%，多地尔花园每平方米12000元上涨9.09%。

　　此外，9月份，太原还有40个项目的售价出现不同程度上涨，个别项目涨幅达13.64%。然而，房价整体增幅仍大幅放缓，房地产网数据监控中心统计发现，9月份太原在售新房平均售价达到7587.01元/平方米，环比8月份上涨了0.6%，而相比8月份环比涨幅1.84%来说，速度明显放缓。

　　据房地产网数据监控中心统计，9月份，太原楼市有18个纯新盘，虽未开盘但广告推广活动非常活跃，比8月份增加125%。显然，新盘的集中亮相以及可售房源的大量储备，预示着今年四季度太原楼市将很可能有大量房源被推向市场。

　　房价迷局，买房容易退房难

　　“赶紧交定金吧，要不您看上的户型就被别人抢走了！”限购、限贷对楼市成交量的打击还在继续，购房者交小订、付大定、交首付的每一步，售楼人员都热情服务。

　　然而，当购房者遭遇限购、限贷，或者项目证件不齐、质量不保、广告与交房标准不符，想要退房时却发现难上加难。售楼人员对待买房和退房客户时，态度截然相反。

　　从7月至今，记者收到6位业主反映退房难的投诉，这当中有5位业主购买了城中村改造项目、破产企业原址上新建的违规预售项目，仅有一位业主，购买了五证齐全的正规预售项目。每一位业主都有充分的退房理由，比如项目预售手续不全、业主会被限贷限购、项目施工时断时续、项目建设与广告宣传不符，业主发现严重质量问题等，但他们的退房结果均集体告败。

　　“能不能顺利办理退房，除了项目本身是否愿意退房外，与购房阶段也有重要关系。”在省城某名盘负责网签手续办理的小敏告诉记者，业主购房的步骤越往后，退房手续越难办理。在业主明确指定了楼号、楼层、户型的定金，开发商通常不给退款，理由是业主选定的户型无法再卖给别人，业主退房会给售楼处销售带来混乱，给开发商带来损失。

　　在此阶段，业主可以在售楼处办理更名，而退房退款，得托熟人找开发商高层办理。业主进入网签后，退房、更名的事情更是难上加难。据了解，自限购、限贷出台之后，正规项目在购房者交纳首付前，会与银行、房管局核实业主在并购房记录及贷款经历，业主被限购、限贷，售楼处大多会建议客户将房主更名，但也得找人托关系办理。

　　记者从太原市房管局产权监理处了解到，房管部门不支持业主网签之后退房更名，这样会扰乱房地产市场秩序，给业主炒房、二手房交易避税提供可乘之机。商品房经过网签之后，房主想更名，只能等到房屋产权证办妥之后，通过二手房交易、赠予手续等手段进行更名，这些方式需要产权更名双方纳税，这给不少提前买房的业主带来了难言之隐。

　　在省城楼市限贷政策出台半年之后，省城楼市成交量持续向下，部分楼盘开始推出各式各样的优惠，不少原计划今年秋季开盘的项目，集体陷入“开盘日期难定”的困惑，而这在别墅、类别墅等定位较高的楼盘中，表现得尤其明显。

　　“部分去年开盘的高端项目已经遭遇销售难，在哪个节点开盘才能打动买房人？”10月20日，地处省城长风西街路北某老项目的销售代理高先生坦言，其公司旗下项目本打算随着万科·紫台、绿地·诺丁山、得一·理想国、盛高·山鼎等高端项目开盘后推出二期房源板式小高层，但在省城楼市的前沿地带，这些令人期待的高端大盘目前的开盘日期仍未敲定，“不是开盘日期难定，而是整个市场都在观望。”

　　“具体开盘日期和价格还没定，但肯定会是一个性价比高的合理价位。”2011年仅剩两个多月就将结束，而省城本打算今年亮相的多个高端名盘，其开盘日期已由上半年推至下半年，日前，记者以看房人身份来到省城长风东街、滨河东西两路的这些待开的高端名盘接待处采访时发现，其具体开盘日期仍未确定，具体价格仍未公布。

　　记者向省城4家高端项目的营销负责人了解推迟开盘的原因，对方称还未领到预售证，开盘工作尚未筹备妥当，而在旺市期，楼盘提早营销，甚至违规预售的现象是屡禁不止的。“高端项目市场不是没有客户，而是被限购限贷了。”楼盘代理销售的常女士表示，在开发商看来，在市场动荡期，还是以稳为主，这也造成了高端新盘入市日期及价格难以确定。

　　对此，山西合众瑞通投资有限公司林总表示，“看上去，项目千差万别，但各盘的销售目标客户却是一致的。一旦定价过高，或者开盘日期不合适，反而会毁了自己，却成就了其他竞争楼盘。供应量大、竞争激烈的区域，某个高端楼盘价格下调，可能使整个区域销量向其集中，这就给其他项目提出了是否跟进调价的要求。”

　　编者按：这就使得太原越来越多的开发商按兵不动，最终导致结果只能使太原存量房数量大额上升，导致有房无市的情况出现。

　　楼市“体温计”失灵，楼市已经进入下行状态

　　为促销走量，开发商也绞尽脑汁进行优惠促销。据相关网数据监控中心统计，9月份，太原市有107个项目有优惠。而此前优惠活动较少的太原市迎泽区，部分楼盘在9月份也推出了一些优惠措施来迎合市场。

　　但省城的新、老高端楼盘对开盘及新房源放量的日期一推再推，去年热销的部分项目销售进度也比较慢，但是这些项目的销售方却坚称“项目保值增值潜力巨大，不会降价。”

　　据业内人士介绍，省城楼盘在开盘前的蓄客阶段，往往要求客户缴纳一两万元的“认筹金”或“诚意金”，以此试探买房人的诚意和实际支付能力，这被称为楼市的“体温计”。

　　然后，开发商就可以根据有效客户的多少酌情定价。而今年，这一“体温计”却失灵了。

　　今年的楼市调控新政中，住建部和太原市房管局明确要求未取得预售许可证的商品住房项目，房企不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　这样一来，手续齐全的高端项目不敢收取排号费，对于客户的真实购买力的了解也大打折扣。记者以买房人身份在某楼盘咨询时，售楼处所说的蓄客量以登记到访客为主。部分楼盘售楼处每逢假日就人气高涨，但真正购买力有多大，售楼处无法做出准确判断。

　　据记者了解，省城某高端名盘今年因限购、限贷影响，出现业主退房状况。与该项目有竞争关系的多个待开高端项目表示，这个楼盘今年退房率达到了四分之一甚至更高。

　　据了解，2010年曾为这个盘服务的大批策划、销售、项目管理精英八成已跳槽，到省城其它高端新楼盘供职。

　　房产数据公司的楼市分析员小张认为，省城今年待开高端楼盘的土地、开发、销售成本都在上涨，项目没有涨价，或者涨幅低于投资成本的增幅，从另一个角度也可视为楼价在变相下跌。

　　他说，楼市已经进入下行状态，高端楼盘的客户多为两限客户，旧盘即使价格下降对市场的撬动作用也不大，反而会坏了市场行情。对于开发商在后市的定价取向，其实低价开盘更有竞争力，既容易促进销量、聚拢人气，也可给后期价格留下上涨的空间。

　　房价涨幅控制目标可适当调低

　　房地产网数据监控中心披露，前9月，太原累计开盘的数量同比去年下降31.58%，自6月份以后，开盘数量逐月递减。

　　数据显示，相较于8月份，在中部6个省会城市中，仅南昌房价下调了0.1%，太原、郑州、长沙均出现不同程度的上涨，从同比涨幅来看，中部6个省会城市中，太原、合肥、郑州、武汉涨幅分别为1.4%、2.7%、5.8%和3.9%，分别位居全国第62、50、12和第31位。

　　同时，记者从省物价局获悉，按照省政府要求，各地可适时下调新建住房价格控制目标。同时，我省将通过实施一系列措施，确保新建住房价格控制目标实现。