住在龙城

昨日下午3点30分，山西国贸大饭店三楼宴会厅，经精心筹备的“城市商业房地产发展论坛”在此拉开序幕。

今年3月，山西省隆重召开了对外开放工作会议，并随后下发了《关于进一步扩大对外开放的决定》，把扩大对外开放作为“十一五”期间山西经济社会实现跨越式发展的突破口。而商业地产作为城市发展的窗口，是城市的形象和标志，直接关系到城市的发展和对外影响。综观目前我省的商业地产领域，商业项目的持续经营管理意识还比较淡薄。为发挥主流媒体的桥梁作用，加强服务经济发展大局，将国际与国内创新的思维与理念嫁接过来引导山西商业房地产企业构建科学的开发运营模式，推进资金与项目的有效对接，《山西日报·经济时讯》特别联手SOHO中国有限公司举办此次论坛。来自山西多家知名企业负责人、新晋商俱乐部会员、商业、房地产领域领军人物以及省城各大媒体记者共睹了此次盛会。

本次论坛我们特别邀请了华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理李忠先生、SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹先生、太原市规划局用地处处长王建平先生。李忠先生是华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理，自1998年进入中国市场以来，他用他的思维轨迹向我们证明，一个真正的顾问不是一个说客，仅仅靠灵活的头脑和广博的见识就能够造就的，更重要的是对于市场的洞见，对于信息的纵览和对于细节的体察。李忠每年都会花一两个月的时间去世界各地考察，重点是考察各个城市的城市规划、商业形态和城市生活方式等，对城市高速发展进程中出现的各种问题及各城市政府做出的应对办法很有研究，也有非常独到的见解。潘石屹的SOHO中国公司在去年年底提出了全面转型，退出住宅产业，全面转向商业地产。到目前为止，SOHO中国一家公司在北京CBD的商业地产开发量就占到整个CBD商业开发量的22％，SOHO中国在北京CBD已开发和即将开发的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、光华路SOHO五个项目商业面积达25万平方米，店铺数量接近2000家，其规模在CBD所有商业物业中居于首位。潘石屹在商业地产中的开发模式取得了很大的成功，创造了很大的影响力，不但销售做得好，而且销售出去以后连锁服务做得更好，形成了独特的SOHO商业品牌。与会嘉宾就政策与商业地产发展的关系及商业地产发展前景展开深入的探讨，共话当前城市商业地产的机遇与挑战，共商促进商业房地产的健康发展，为提升山西城市的竞争力，促进山西的进一步改革开放出谋划策。山西日报报业集团经管会委员、《山西日报·经济时讯》负责人李伟进行了现场主持。

本次论坛的特别之处在于通过“演讲＋对话”的形式，与会听众与主讲嘉宾直接交流，台上台下有效互动，现场气氛热烈。

江志波

城市、商业与人的关系

我首先来谈一谈城市和商业的关系。城为防卫，市为交易。中国最早的城市叫“日中为市”，可见，交易是城市最主要的功能。古有“前朝后市”的说法，说明古代就将市场和政府办公机关放在同等地位。随着社会的不断发展和繁荣，城市作为城墙的作用不再重要，“市”的作用却越来越强，凡是聚集了财富的地方都是“市”比较发达的地方，比如山西就是其中之一。

当山西人有了钱的时候，北京人感觉到山西人会到北京买房，这是为什么？当全民族的人都有了钱的时候，处置财富的方式会有所不同。山西作为内陆省份，自古以来就非常强化中央的封闭意识，而山西其实正好是封闭的受益者。从山西现存的一些古建筑的完好保存就可以看出，山西昨日商业的辉煌，山西人不挥霍，特别会过日子，一直以来山西人就有很好的置业传统，山西人有了钱之后喜欢把动产变成不动产，而且会让它不断增值。

第二，我想谈一下城市和人的关系。在中国，人们大可以在城市买房子。拿北京这个城市来说，未来10－20年，北京房地产的成长是必然的。理由有三个：第一，北京是中国的绝对首都，所有的职能部门都在北京，北京具有绝对的吸引力；第二，中国人对北京的向往是绝对的，因为我们都是从小唱着“我爱北京天安门”长大的；第三，北京是中国最宜居的城市，因为它有一流的医疗、教育、商业。

各个省份都有各自能做的事情，我国大部分的能源商在北方，近年来能源经济的发展激起了北京地产的狂热。北京对周边的吸纳力特别强，北京高科技的发展、文化产业的兴旺，使北京的宜居指标不断上升，实现了“学有所教、老有所养、病有所医”。拿现在的上海与它相比，北京的优势就出来了，上海的周边经济强在三四年前。

有很多“北漂”徘徊在北京，做明星梦、做艺术家的梦，想进北京的人越来越多，北京的居住越变越值钱，地产也越来越值钱。

我讲的第三个问题是人和商业的关系。人们总感觉商业太多，总习惯用今天的眼光看明天的事。其实不然，现在的商业要么在市中心，要么在边缘地区。北京的特色商业就很中心、很边缘。这几年的商业结构在不断变化，以前是小地方的人去大地方买东西，现在是大地方的人到小地方买东西，越到周边的地方东西越全，中心地区不再扮演齐全的角色，边缘地区来扮演齐全的角色。市中心的商业变成一种生活、一种需求。

未来人们对商铺的需求会越来越多。一方面，人们的私密生活会越来越公开，人们的生活方式变了。另一方面，人们多了很多欲望，以下四类店越来越多，健身房、美容院、休闲吧、体验吧。人的欲望是无止境的，商业地产的需求也是无止境的。美国的商品种类为122万种，中国的商品种类为38万种，商品种类还会不断增加因为人们有很多需求会慢慢增长。

休闲时代的到来，更多的人不会呆在家里，都会到相关的场所娱乐，这也就是商业黄金时代的到来，到那时，我们的商业前景会更广阔。

李忠

李艳俊整理

永远不做大多数

我以自己的亲身经历来诠释对商业地产的认识与把握。早在十几年前，我只身从深圳来到海南，与几个朋友合伙开发房地产。海口的管理体制与内地不同，几个朋友吃不准开发的项目是否合法，就派我去政府管理部门查询。这一查不要紧，我发现海口的人均居住面积达到53平方米，据我所知，发达国家的人均居住面积当时只有30多平方米，北京当时的人均居住面积只是十几平方米。我感觉“这个地方天要塌下来了”，于是，在海南开发最高潮时，抽身而退，北上北京，在北京与几个朋友共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发了一系列房地产项目。现在回想起来，当时就像打了一仗。但也就是因为当时的果断退出，才会有今天的SOHO中国公司，当年在海南做房地产开发的大多都销声匿迹了。

去年，SOHO中国全面进军商业房地产，这也算我经历的另一个转折。租金回报率体现房子价值，经过分析，我得出回报率最高是商铺，其次是写字楼，再次是住宅的结论。于是我们决定，转型商业地产。在最近的宏观调控政策下，许多的房地产公司坐不住了，但这些已经出台的宏观调控政策对我们公司不但不会造成任何影响，反而会给我们带来一些机会。因为我们没有囤积土地，也就是我们没有做过多的土地储备，不会因为两年不开发让政府收回。我们也没有银行贷款，今后的发展也不依靠银行的贷款。我们的公司现在没有一平方米的住宅用地，住宅已销售完毕，全力以赴地做商业地产。北京有600多家房地产开发公司，商业地产的失败率在50％左右。而作为北京最大的房地产开发公司，我认为成功与否关键在思路对不对，我们永远不做大多数，也不照搬国外的模式，市场上需要什么我们就做什么。

我对七八年前听到的一则日本禅宗故事依然记忆犹新。一个日本学生向师傅学习禅宗，学生花了十年的时间做一个园林项目，请师傅前来指导。而师傅看后，并不高兴，临走时学生问师傅，师傅讲园林太精致了，这不是自然的状况，这样的东西没有生命力。商业地产的失败就是强行的定位、规划，照搬别人的模式。从SOHO现代城的四大商业银行网点的客户盈门到现代城内20多家美容院的生意兴隆的现象中，我们认为，商业地产没有强求的定位，要想做好商业地产，就要尊重市场规律。市场是很奇妙的，不能满足市场的就会被淘汰，只有能经得起市场研究的产品才是好产品，只有经得起市场考验的项目才是好项目。

潘石屹

傅一洵整理

太原市房地产市场机遇多

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。下面我讲一下目前太原市的发展现状：

一、太原目前商业地产大概状况。目前，太原市新开工的房地产开发面积约五六百万平方米，与国内同类城市相比偏小，其中有1／5的开发与商业有关。总体上看，太原市商业地产总量不足，结构不合理，分布不理想。具体表现为中心多，边缘少；大型商场多，为社区服务的少。对此，我们也出台了一些政策，做了一些调控，但是市场本身的力量比政府调控的力量大。这方面我们做得还不够，还需要进一步提高。

二、目前太原市的发展现状。自太原市政府换届后，太原市城市规划有了很大变化，具体表现为：1．南移西进，北展东扩；2．城市基础设施有了很大的变化，如东西部石太线等大型国有铁路要开工建设，还有机场的扩建等；3．太原北营客运南站要开工建设，将会有200万的客运量，能带动周边7公里的商业地产；4．长风桥西南，规划了2．5万平方米的长风商务区。预计，太原市东南部未来10年内的商业区将形成一定规模；5．改造旧城，建新城。市委、市政府对9．3平方公里的旧城进行了规划。关于对太原老城开发的指导意见近期将出台。应该说，太原市房地产面临着更大的机遇，同时也会迎来更大的挑战。

总之，我们太原市目前的房地产发展势头良好，前景广阔，城市规划很好地促进了太原地产的发展，我们应该把握机遇，优化发展环境，为营造太原市良好的商业氛围，促进太原市商业房地产的良好发展做出我们应有的努力！

王建平

王明霞整理

现场精彩互动

●王处长，您好，刚才听您讲到太原市旧城9．3平方公里的规划，能否就这一规划给我们做进一步的解说？

王建平：好的，太原市旧城9．3平方公里的规划主要是市委、市政府出于对太原市2500年深厚历史文化的保护而进行的一个规划，总体上以保护为主，开发为辅。原则上，要求在太原市旧城9．3平方公里的范围内，不建高层，不大拆大建，要重点保护历史遗迹。详细的规划近期将出台，请大家留意！

●潘总，您好，刚才您讲到房地产项目的开发风险主要来自两个方面，一个是市场风险，一个是政策风险，请问哪个风险更大一些？

潘石屹：这么说吧，市场风险是可以预见的，而政策风险是不可预见的。不过仔细研究，也有规律。所不同的是，政策一出来，我们必须遵守，就像运动场上运动员与裁判的关系。

●潘总，您好，刚才您讲到您现在没有1平方米的住宅项目，现在已经退出住宅房地产项目的开发，转向商业地产的开发，因为您认为商业地产项目的开发利润是最高的，那么，如果所有的地产开发商都去开发商铺了，针对中低收入者的经济适用房谁来开发呢？刚才您也讲到了房地产商的社会责任，房地产商是不是也不能只追求利润最大化，应该对经济适用房做出一些贡献呢？潘石屹：对于经济适用房开发，我觉得主要要靠政府，政府没有必要找房地产商，找施工队建设就可以，房地产公司介入，很多东西说不清。解决中低收入阶层的住房问题，我觉得，二手房市场的发展很重要，就北京来说，北京并不缺少中小户型的房子，40、50平方米的房子200万套左右，如果二手房市场发展得好的话，这可以解决一大批中低收入阶层的住房问题，现在关键是相关政策不配套，比如二手房在流通过程中的税收问题，银行不能提供足够的二手房交易按揭等。说到社会责任感，我觉得企业家必须要有，房地产开发商，当然也不例外，但我的观点是，一个企业家必须要有足够的利润，如果一个企业不赚钱，连自己的员工都养活不起，就谈不到为社会做福利事业了！

●请问潘总，您曾说“顺其自然，不强求定律”，您的转型战略是被动的应战还是无奈的选择？潘石屹：对商人而言，最安全的是对国家政策法规的不违背。“依法纳税，不违背法律”才是最踏实的。我们不讨论政策的正确与否，在多变的政策环境下，必须积极应对一切可能！总归一点，我相信未来五年的发展会证明我们是对的。

●中国住宅产业发展与发达国家相比还有很大差距，更多的是户型和面积的拼比，请您预测一下中国人什么时候能真正达到对品质的需求？

李忠：不同的国家有不同的现实需求。法国、日本、中国在房地产方面的状况比较接近，更多的人到大城市聚居，城市人口密集，那么面临的一个问题就是如何把有限的空间用得更好。房子小有房子小的好处，一是节省建材，二是降低能耗，比如各种电器的使用都是一笔费用。住房功能的完善会有效提升生活的品质。同时，人的心情、家庭氛围也是生活品质的重要组成部分。因此需要在可持续发展的层面上加以正确引导。

●请问太原市是如何落实国家关于解决中低收入家庭住房问题，开发经济适用住房的有关政策的？

王建平：我们关于城市改造、解决住房问题的步伐恐怕永远赶不上老百姓对我们的期望，但我们会尽最大努力去推进这项工作。在经济适用房建设用地方面予以大力支持，在“量”上推进。对大型企业建房也给予了更多支持。

●城市商业发展您认为最重要的是什么？

潘石屹：城市漂不漂亮，发展如何，与它的商业发展状况息息相关。商业开发遵循的一个原则是：在合适的地方做合适的项目。同时文化的因素也很重要，它是一个城市的精神财富。不讲信用，不讲礼节是可怕的。“重合同，讲诚信”是我们选择合作伙伴的一个基础，精神财富必须与物质财富一起往前走。山西人给我的印象还是不错的，谦和甚至有些害羞！

●请问潘总，下一步有何打算，有无在山西（太原）开发的意向？

潘石屹：省会城市的地产发展看好，但因诸多条件限制，难以形成规模效应。我们的地产开发是作为一件“作品”来做的，要集中全部的力量做一件事，打造出精品。为了保证利润，项目必须要大，能形成规模，因此暂无在省会城市开发的意向。

郑奋勇 高虎 整理