住在龙城

    经历了8.1前的过户热潮后，二手房市场复归沉寂。
    三两个前来询问的顾客、百无聊赖的工作人员、冷冷清清的交易大厅……这就是笔者8月8日、9日、10日连续三日在中介交易市场看到的景况。工作人员讲，这种情况已是司空见惯了，自去年以来，中介的日子便一直不好过。从去年下半年开始，甚至陆续有中介企业关门。
    宏观调控政策紧锣密鼓的出台，二手房税收政策也步步紧跟。本以为针对房地产市场提出的“国六条”中“积极发展住房二级市场和租赁市场”的条款是二手房中介企业迎来“春天”的信号，然而，营业税征收从二年内转手调整到五年，二手房交易最低计税价格的重新规定以及个税从8月1日起正式征收等，都在一定程度上增加了交易成本。
    业内人士直言，眼下各房产中介的日子越来越难过，部分中小型经纪公司面临生存的困境，中介企业面临“寒冬”危机，房地产经纪行业即将开始新一轮整合洗牌。

    业务下降 考验生存
  
  “从去年以来，二手房市场便陷入了低迷，除去个别实力较强的中介外，多数中小型中介企业一直是惨淡经营，房源不足、税收增加交易成本、价格上涨、购房人观望，二手房市场的成交量步步走低。”一位中介企业的负责人告诉笔者，“营业税征收期限延长至5年政策的出台，意味着个人在购房后5年内转让，除了缴纳全额营业税外，还需要缴纳因此获利的个人所得税，房地产中介就此陷入了交易停滞期。7月份，不少中介企业的业务量更是减少了四成以上。”
    确实，营业税征收时限延长、强制征收个税等措施，都直接影响到了二手房市场的成交量，“缴税”事实上成了二手房源头上挥之不去的阴影。营业税征收制度出台后，二手房源有了 “免税房”和“有税房”的区分；个税征收后，以前人们看房关心地段、朝向、房型、小区绿化、价格，分析总体性价比，如今这些“参数”里面还要加上有税无税。以前的上家，只要自己房子“过硬”，到中介处挂牌、接待下家看房，头都是抬得高高的，如今，不免因为有税而底气不足。“税收”成了买卖双方关系发生变化的“分水岭”。
    据了解，我市二手房市场上，“有税房”源占主体地位，不少业内人士认为，“有税房”今后的处境将比较尴尬。两税开征后，这些“有税房”不可避免地出现了分化，“税赋转嫁”、“转售为租”等，令人担心的是，“税赋转嫁”将促使二手房价的进一步攀升，打击购房人的积极性，而“转售为租”将使得已经紧缺的房源供应更趋紧张，这样，二手房的成交量还将会进一步下跌。
    统计数据显示， 2003年我市二手房共交易49万平方米，2004年交易48.96万平方米，2005年交易43.44万平方米，同比下降11.28%。这些数据表明，近年来，受国家房地产市场的宏观调控政策影响，我市二手房需求在不断增加，价格逐年上升，而交易量则呈现下降态势。对于中介行业而言，市场业务量的下降无疑成为企业生存的考验。

    房产中介 面临洗牌

    此番强征个税，将对二手房市产生巨大影响，二手房市场业务量的下降在近期内已不可避免，二手房市的低迷还将延续，二手房中介市场在加剧分化。一大批房产中介赢利恶化、资金链断裂等生存危机将会全面显现。房地产中介将面临全面洗牌。
    一方面，囤积房源、倒买倒卖现象将会消失。以往房地产中介市场上确实存在一些小的中介公司以“个人”或“公司”名义压低价格，面向房屋业主大量收购二手房源，然后转手高价卖出，骗吃差价，以便达到其盈利目的。“两税”落地后，不论是营业税还是个税，都有一个较为明确的征收时间及征收方式的限制，这样，那些靠倒卖房子赚差价的中介公司将会在市场上面临很大的危机，生存将无以为继。
    另一方面，一些入行资历浅、资金力量薄的小中介公司、加盟店也会因服务性差、不规范等原因被淘汰。加大税收力度后，交易成本会明显增加。由于营业税征收年限延长，这些税款很有可能会转嫁到购房者的身上，因此，不仅部分手中有房的业主在静观其变，购房者也处于观望等待之中。在这种环境下，那些规模小、服务性差、操作不规范的小中介生计将会很难维持，随着市场整治力度的不断加大，最终将会被淘汰。而一些不以中介为主业的公司将会随着业绩骤减而调整门面，另求生路。
    自去年宏调以来，太原的中介门店已呈递减趋势。在前期的洗牌中，被淘汰的多是一些抗风险能力偏弱的小中介，大部分的中介还是通过战线收缩、门店数量调整等手段维持经营。而此次面对再度袭来的新一轮的市场压力，本已低迷的二手房市场将会进一步发生动荡整合，改变二手房格局，将会使一些老牌中介公司改变经营策略，或调整，或联合，或加入一些全国性的大型连锁中介企业中。笔者近日采访中发现，房地产中介市场上，部分中介公司已开始或打算进行“瘦身运动”，这其中不乏老牌中介公司。

    寻找出路 多元经营

    在当前的市场大背景下，买卖双方都比较谨慎，选择中介公司时对中介公司的实力及服务水平也有较高的要求。面对市场的压力，面对企业的生存危机，进行科学、理性的持续化发展已成为各家中介的当务之急——“适者生存”才是不变真理。而真正的“适者”，将是尊重市场、服从规范的赢家。目前，一些知名中介公司已开始运用种种方式来应对市场压力。调整门店，缩减经营开支，寻求融资渠道，增加服务品种，个别实力雄厚的中介公司更打算借此乱局扩张版图，趁势占据市场。
    从市场发展的角度来看，营业税征收和个税征收落地后，市场的走向理应更加规范。针对现实情况，接受笔者采访的业内人士普遍认为，面对税收新政，中介公司应从多方渠道拓展业务，提高服务质量，提升品牌形象，用专业的房产顾问，更人性化、更细致、更周到的服务来决战未来市场，这样才能够越走越远。在今后中介企业经营过程中，除了要提高资金透明服务和人性化代理服务之外，商品房代理销售、品牌策划以及为购房者提供验房、购买建议、物业问题咨询等一系列服务，将与二手房代理销售共同作为中介企业的经营范围，成为未来房地产中介企业发展的重要趋势。
    从长远来看，抗御风险能力强、服务好、产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更好，伴随着一些实力相对较弱的中介公司的被淘汰，品牌实力将成为中介公司竞争的重要砝码。品牌作为某种产品或服务的标识，不仅会成为中介企业的一种无形“有价资产”，也会成为赢得消费者信赖的重要砝码。品牌综合实力的提升，对中介行业的发展及改善中介公司在消费者心中的形象将是新的有利契机。

    期待扶持 激活市场

    目前，我市二手房购买人群主要有三类：效益不景气的国有企事业单位职工，早年被排斥在福利分房之外的个体户、无业人员及打工者；参加工作时间不长、准备结婚或刚结婚的青年人群；投资型购房者看中二手房户型小、易租售的优势，将购买二手房作为投资渠道。这三类人群中，投资性购房需求所占比例极小，前两类是当前二手房市场的主力买家，其中大多数属于中低收入者。
    中低收入者是目前住房需求最庞大的人群，但中低收入人群购买力有限，住房需求集中在中低价位房源上。在当前房价上扬、中低价位商品房供应不足的情况下，要满足这部分人群的住房需求，二手房市场是主要渠道。二手房市场是房地产市场的重要组成部分，持续冷清的二手房市场既对房地产市场有着不可忽视的反作用，更不利于居民住房梯级消费体系的形成。
    介于目前二手房市场的实际情况，在采访中，几乎所有的受访者都称，二手房市场已经不起更长的“寒冬”了，当务之急是促进其交易活跃。这就有必要出台一些相关措施，如简化二手房贷款手续、加快确权以释放房源等，引导其走向正轨，以维护、扶持二手房市场发展，盘活存量市场、发展增量市场、满足各层次居住、引导居民阶梯消费，实现房地产一、二级市场全面联动发展，也才能充分发挥二手房市场交易带来的平抑房价的作用，促进二手房交易市场的健康发展。