住在龙城

　　这两年，万柏林区惠泽苑小区17号楼，越来越不像一座居民楼了。随着业主将房屋出租，广告公司、律师事务所、药品经销公司、美容机构、机票代理点等形形色色的商家进驻这里，超过20家商户在此开门营业。

　　这并非个例。在太原市的住宅楼里，“民房商用”之风愈刮愈劲，涉及的行业种类也五花八门，让居民们原本安静的居住环境，不仅失去了以往的安宁，还存在种种安全隐患。

　　连日来，记者兵分多路，对此进行采访。

　　1　十余台冲印设备挤在一个家

　　十余台冲印设备挤在房间里，楼宇门整天敞开着，不明身份的人进进出出……自打居民楼二楼开了一家冲印照片和做喷绘的店，省城经园路山水庭院小区的不少居民就忧心忡忡，担心安全和辐射问题。

　　22日上午，记者来到该店所在的1号楼1单元，从外面看，并没有店名和任何相关的广告介绍。但楼宇门敞开着，不断有手拿喷绘制品或者制作好的照片的人进进出出。

　　二楼左手一个房门半开着，里面传来机器的“嗡嗡”声和嘈杂的人声。记者走进发现，三室一厅面积约一百平方米的房子里，摆放着大型喷绘机、打印机、冲印机等设备，墙上悬挂着做好的婚纱照样品，还有几个工作人员在电脑前进行图片设计。随着机器的运转，婚纱照、喷绘制品“哗哗”地制作而成。“我们在这里开店都一年了，老顾客都知道。”一位女孩热情地介绍说，每天都有生意，他们还负责给合作的几个婚纱店后期制作写真照和婚纱照。

　　楼上的住户对此满腹牢骚，因为他们经常看见，冲印店的店员用电梯搬运货物时，电梯经常得在一层停着，电梯门被一个沉重的箱子卡着，不时发出报警声，居民们担心这样很容易损坏电梯。他们还担心每天来往的闲杂人员多，存在安全隐患，担心冲印设备、材料会不会对人体有辐射。

　　2　住房成教室楼里多了不少人

　　紧邻山西大学的一个新建小区里，业主刘先生告诉记者，他们小区的住宅楼里可热闹了，有幼儿园、培训班，每天早晨还有学生跑步。

　　记者看到，在一座住宅楼的一层阳台窗户上，醒目地张贴着“艺术培训中心”的招牌，培训项目有：高考班、少儿班、声乐、钢琴、器乐、舞蹈、影视、表演等。

　　走进楼内，该培训中心房门紧锁，门口也没有悬挂招牌。记者敲了一阵门，一位女生伸出了头：“老师在里面，我是学生。”她打开门，闪过身，客厅里坐着一排排学生。“这是准备艺考的高考班学生，从9月份就来了，吃住都在这儿。”培训中心负责人说，其他器乐、舞蹈的培训也在这儿，安排在周日，与高考班学生错开时间。

　　在该院另一座楼的4层，还有一个蒙氏幼儿园，里面摆有蹦蹦床、旋转木马等大型玩具。不过，因为孩子不多，室内还比较安静。

　　谈到这两个“邻居”，记者在该院采访了四位居民，有的表示，这些都是山西大学有经验的老师办的班，进院开班，方便孩子报班。有的则嫌楼里办培训班，学生们吃住也在楼里，感觉很不方便。

　　　3　楼道里常见穿古装洋装的人

　　“刚开始看到好多穿着奇怪衣服、化着浓妆的人往我楼上跑，我们还不习惯，现在已经被迫习惯了！”说起自家楼上的艺术写真摄影，居民韩女士很无奈。

　　韩女士家住铜锣湾某个高层，当时选择在这里购房，就是因为靠近商业区，购物方便，房屋升值空间大，但没想到，一住进来就后悔了。整栋楼内，出租开店的要比住家户多，光婚纱摄影写真店，就有好多家。

　　韩女士楼上就有一家艺术写真，并且这家店同时租下了七层和四层各一套住宅楼，四层主要是化妆和选服装、换衣服，然后再乘电梯到七层拍摄。所以，楼道里经常碰到穿古装、洋装、婚纱的人。

　　记者来到这家艺术写真店看到，房间约有九十来平方米。这里的工作人员告诉记者，之所以分成两个店，主要是为了多设置些拍摄背景，更好地为顾客服务。前段时间因为和一家团购网做活动，每天拍摄的人不断。平日，每三个月就有上千人前来拍摄。

　　记者随一个换好衣服化好妆的人前往七层，乘坐电梯时，人们并无感到惊奇。“我们这里电梯经常坏，尤其是一层的按钮，经常是坏的。”“家里开店，没有人监管，万一涉及非法活动，怎么办！”记者随机采访了几位居民，他们都很不满。

　　4　一栋居民楼开了二十多家店

　　这两天，在万柏林区惠泽苑小区17号楼，电梯门口张贴出了一张新邻居要送老住户“见面礼”的启事。内容是一家儿童摄影工作室刚进驻本楼17层，凡是本楼的居民都可以到17层的工作室领取一张代金券。

　　楼里的住户冯先生说，这样的情况大伙已经不是头一次遇上。因为楼里有不少这样的商家邻居，而这些邻居经常会有类似的促进感情活动。

　　冯先生说，他2009年入住时，楼内的住户还不到一半，那时就有业主将自家的房屋出租给商户，或者是自己开公司。“说实话，对于这种行为，作为邻居我觉得只要不影响到大伙的正常生活，还是能接受的。”大多数业主都和冯先生一样默许了这类邻居。这两年来，居民楼里相继开起了广告公司、律师事务所、药品经销公司、美容机构、机票代理点等。

　　让冯先生感慨的是，有一回他买菜回家，在电梯里竟有人惊讶地说：“这楼里还有住家户？”

　　采访中，不少居民担心，楼里每天外来流动人员太多，担心不安全。

　　记者了解到，这座楼有288户居民，先后到社区登记过的商户就有二十多家，还不算没有来社区登记过的。而这种情况，在小区其他单元楼也同样存在。

　　5　网店发货霸占了居民电梯

　　近几年新兴的网店，也是窝在居民楼内的一大经营性行当。

　　销售护肤品和化妆品的一位店家，就将自己的网店设在小店区平阳路一个大型居民区。“我姐姐在美国，有进货渠道，所以我开了一家网络代购店。”年轻的店主说，她在这里已经干了近两年。

　　每月房租费用就是一千五百元左右，水电暖全部按民用价格收取。在这个不到一百平方米的房间内，除了一个卧室外，其他都堆放着各种箱子。全天上网销售，下午打包等快递公司上门取货。

　　类似这样的网店在这个小区里有不少，销售服装和日用品的居多。“每天到了下午五点以后，电梯就很难等了。好多快递公司来收货，有时候一部电梯里装的全是货。”居民李女士说。

　　6　诊所钻进居民楼居民怕带来病菌

　　在小店区大马新村小区，有一个开在居民楼的诊所。诊所位于居民楼一层，原本是房间客厅的窗户，被改成大门后成了就诊患者的通道。

　　该院居民告诉记者，一般来看病的大多为院里的居民，偶尔也有周边小区的人。有居民认为，有这么一家诊所很方便，平时头疼脑热，家门口就能看。

　　但同单元的另一位居民表示：医院里，护士、医生都戴着口罩，天天消毒，说明就诊的患者是携带病菌的。小诊所开在居民楼，这些病菌是否会通过空气传播，诊所的医疗垃圾会不会对居民造成影响等，这些问题都让人担忧。

　　7　一个腊肠作坊熏得邻居不敢开门

　　在营盘街办并南二社区一栋居民楼一层，开着一家腊肠作坊。走进楼道，浓烈的腊肠气味扑面而来。

　　住户们称，楼内的腊肠作坊是一户在此租房的外来务工家庭经营的。他们加工的腊肠味道不错，生意特别红火。但是，由于这家人在房间里制作腊肠，气味散发到楼道里，把邻居们熏得够呛。“那股气味特别浓烈，偶尔闻闻还行，让人天天闻，都闻得恶心了。我只好把房门关紧，防止味道飘进家。”一位住户说。

　　腊肠作坊不仅影响居民楼空气，因制作产生的废水油污大，还影响到居民楼污水管道正常排水。两年来，居民们年年都要集资清淘单元楼的化粪池。而此前，居民平均3年才需要清淘一次。住户称，这两年，居民楼里的蟑螂也比往年多了，应该跟这家腊肠作坊有关。

　　“在居民楼里开公司，无非是因为成本低。”一位商铺主告诉记者，“小区内的房租比写字楼便宜，水电费、物业费也都比较低，均按照住家户使用标准来收费。”就拿房屋来说，他所租住的110平方米的房子按年租金，仅需不到3万元。但是同行们租用同等面积的门面，价格则翻了两三倍。

　　目前，在太原，租用写字楼办公，物业费用最低每平方米为4元/月，与之相比，居民楼物业费多在1元至2元；其他如水费、电费，写字楼收费标准都比居民住房高出不少。

　　记者查询了太原市相关物价收费标准，其中显示，太原市居民用电标准价是：0.477元/度，居民水费一般标准是2.4元/吨。太原市商业用电标准价分别为：平峰的0.7367元/度，低峰的0.4331元/度，高峰的1.0632元/度；商业用水，收费标准：经营服务的为4.6元/吨，特殊行业为48元/吨。

　　还有取暖费，太原市城市居民集中供热，按使用面积收费，每平方米4.8元/月，而非居民用热，则按商业建筑收费，每平方米为7.5元/月。

　　相比之下，低廉的收费标准，自然颇受商铺青睐。对一些小公司，特别创业不久的小公司，运营费用能省则省，当然愿意租用居民楼办公。

　　同时，一些房屋中介负责人表示，相对于租给普通住户，房东确实愿意租给开公司的商铺使用，年租金高，而且一签都是多年，遇上不做饭的，还能保护房屋。

　　此外，瞄准小区开店的商铺，还有一种原因，就是接近用户。特别对于美容、按摩、时髦的时尚会所等，紧邻居民区，拿他们的话来说就是商机无限。

　　【物业】没有执法权只能以劝说为主

　　在杏花岭区的五一路景泽苑小区，居民楼内开办着多家公司。这些公司多利用网络和电话对外联系业务，其办事人员除了缴纳水、电、物业费，在物业公司露一下脸，平日很少与物业管理人员打交道。

　　景泽苑小区物业公司张经理表示：“按相关规定，小区居民对外出租房屋，只要承租人提供租房合同和身份证复印件，在物业公司进行了备案，承租人就可以住进来。”但他们对于承租人租房是用来办公司，还是单纯租住，一般不过问。租户入住后，经过一段时间，他们会通过各种迹象，发现租户的身份。

　　当然，景泽苑小区物业公司也采取了一些措施。对于规模小、经常在外边接待客人的公司，按普通租户进行管理；对规模较大，及办公人数较多的公司，则提高物业费、电梯费，来进行统一管理。确实严重影响左右邻居生活的，物业也会上门规劝其迁出。

　　随后，记者采访了省城多家小区物业负责人，他们不约而同表示：对于居民楼租房办公司的租户，他们并不欢迎。理由是：民房租金相对较低，其支付的水费、电费，与居民相同。但是，物业公司迎来送往人员复杂，给小区保安、消防及公共设施正常运转带来了困难。同时，小区居民对商铺投诉呈现上升态势，但“物业哪有执法权，只能以劝说为主，可这些事情劝说根本不管用。”

　　被采访的物业公司均提出，希望提高居民楼内“住改商”的物业管理费，用于电梯等公共设施损坏维修费用。但是，他们也坦言，在具体操作过程中，难度不小。

　　【消防】楼里开店只能在一层

　　就开在居民楼的商业用户是否存在消防安全隐患，记者采访了一位从事消防工作多年的工作人员。

　　对方表示，按相关规定，商业用户是不允许驻扎居民楼的，要开也只能在一层，并且有独立的消防安全通道。

　　他称，在《中华人民共和国消防法》中还特别规定，生产、储存、经营易燃、易爆危险物品的场所，不得与居住场所设在同一建筑物内，并应于居住场所保持安全距离。像带明火的饭店，储存货物的网店都是严禁设在居民楼内的。

　　谈到监管，他称，根据《消防法》，居民住宅楼要按照“谁户主谁负责”的原则，确定居民住户的消防安全责任人，成立消防安全领导小组，由领导小组对住宅楼进行消防监督。“按照规定，应该业主自我进行消防监督。但实际实施起来比较困难，业主之间不好制约。”他谈到，在河南省，居民楼消防都由物业公司负责，没有物业或管理单位的，由当地街道办事处和公安派出所监管。他建议本地也能效仿，由小区物业部门对此加强监督，对居民楼里出租房屋的用途进行记录备案。

　　【工商】住宅楼里有五类店不能开

　　住宅楼里开店，工商部门是否允许？在工商部门工作多年的工商局小店分局注册科王科长称，只要不属于禁止的那五类经营活动，征得利害关系的业主同意，有社区或业委会同意并盖章就能开。

　　他拿出了太原市工商局2008年制定的《关于住宅楼作为住所办理登记注册以及其他经营住所问题的规定》。

　　“《物权法》没出台前，住宅楼里开店，工商部门在审批时不要求有社区出具证明，证明已经征得利害关系的业主同意。现在按照国家工商总局要求就必须有。”王科长说，一般来申请办营业执照时，工作人员都会先询问经营什么。

　　《规定》中要求，住宅楼或住宅楼底层规划为商业用途的房屋不得从事餐饮服务、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全生产隐患、影响人民身体健康、污染环境、影响人民生命财产安全生产经营活动。

　　符合法律法规的，工商人员才发放《住所(经营场所)登记表》及需社区或业委会盖章的格式证明等。在登记表上，申请人还要作出相应承诺，承诺已征得利害关系的业主同意等。材料备齐后，登记机关3个工作日内就能下发营业执照。

　　至于利害关系的业主是指同楼所有居民还是同院多少户居民。工商局办证窗口的工作人员称，相关法律法规都没有明确，具体实施时由社区或业主委员会自行掌握。

　　【社区】居民投诉多社区挺发愁

　　滨汾苑社区的工作人员告诉记者，对于在居民楼内经商的情况，工商部门需要有社区的盖章证明，表示左邻右舍同意该住户在房屋内经营。最初是一些下岗人员，还有个别大学生来盖章，都是为了创业，周围邻居都挺好的，非常支持他们，有了邻居的证明，社区就按照制度办理。后来找到社区要求盖章的就越来越多，什么样的人也有，社区有些应接不暇，去年接到上级通知停止盖章后，这种情况才逐渐少了。

　　还有的社区干部坦言，就为了开这个证明，他们得罪了不少居民，你不开证明，居民拍桌子、瞪眼的事儿常发生。就在上周，太原市某街办的政风行风听证会上，一名社区干部曾当面质问所属区的工商部门领导：“居民楼里开商铺，凭啥要让社区开证明？”工商领导给的解释是，经营户申请工商营业执照，营业场所属于居民楼内的，需要业主委员会审核同意，但是许多小区并没有成立业主委员会，所以就需要社区开证明，征询左邻右舍的同意后，才能办理营业执照。但是经营户也反映社区不给证明了，工商部门也放宽了“政策”，物业公司给其出示证明也可以。

　　迎泽区一位社区干部表示：商铺和居民做邻居，居民是越来越警惕，投诉商家扰民的明显多了。几个月前，在这个社区的调解员努力下，就帮助居民劝说走一家开在居民楼内的扰民宠物店。但是此类扰民投诉是上升趋势，让社区干部很发愁。

　　【律师】业主可通过法律途径来维权

　　针对“民宅商用”现象，北京中伦文德太原律师事务所冯冬梅律师表示：根据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经由利害关系的业主同意。也就是说，在一般情况下是不允许住宅变更用途的，但确实有必要进行变更，就必须办理相关手续，征得有利害关系的业主同意，说白了就是要取得左邻右舍等相关居民的同意方可。

　　冯冬梅律师说：“民宅商用”本身不符合规定，也不被法律认可，但是却普遍存在，在这种现状下，如果商铺严重影响了业主的正常生活，业主可以通过以下方式来维权：

　　1、业主向业主委员会提出权利主张。通过业委会纠正商铺的不规范经营行为，通知出租房屋的业主给予商铺相应的监督。

　　2、业主向物业公司反映商铺扰民等问题，由物业公司作出居中调解。

　　3、如果以上两种方式均不奏效，小区商铺又严重影响业主正常生活，建议业主收集照片、录音等有力证据，依据《民法通则》中有关相邻权的规定，直接向法院提起诉讼。

　　但双方之间自行调解还是最有效的方式，也是首选方式。

　　冯冬梅坦言，在普遍存在的现状下，业主将民房改为商用，或者出租为商用，以及租房商用的商铺，均应该自律，不做扰民的营业行为。她建议政府牵头，多方联动解决这一问题，工商部门对办理了营业执照却扰民的商铺，不予年检，对非法黑商铺给予取缔。同时，小区物业部门有义务及时发现、制止或向工商部门反映商铺的违规行为。业主委员会也应该发挥职能，“驱赶”不守规矩的商家。但是从长远来说，还是应该让商铺归于正常经营场所，不再侵占居民住宅，还居民一片安静的“港湾”。