住在龙城

　　刚性需求市民购房仍需理性

　　动荡的楼市里，总有那么一群人，他们对房价起落既敏感又无奈，时刻关心着楼市调控政策，却只能逆来顺受地忠实于自己的内心需求，希望市场稳定，居住理想——这样一类人被称为刚性需求者。

　　因为他们需要的是更好的居住环境，更便利的交通条件，更值得信赖的物业，并不因为市场价格的动荡或增或减……

　　2011年的楼市和过去几年一样，让人牵挂，让人纠结。而2012年楼市又将何去何从？与楼市热销时相比，开发商显然已经放低了姿态，眼下是买房的好时机吗？

　　房价会不会持续走低？是什么样的疑惑让消费者高举观望大旗？买卖双方如今都在市场环境下备受煎熬，面对降价、打折，消费者仍不买账，使2012年的楼市开端变得更加复杂。

　　等来的还是购房的纠结

　　近日，记者就省城楼市的走势采访了多位市民，他们的反应如出一辙：“楼市调控开展一年多来，终于有了看得见的效果，但整天关注房价高低的时候，首套房却从首付30%跃升为40%，二套房首付提升至60%，贷款利率也从之前的7折优惠、8.5折优惠提高到如今的近准利率1.1倍，这些贷款方面金额的增长，已经远远超出了房价下降的速度与额度。”

　　在省城某事业单位工作的小秦表示，“早在几个月前，我就看出政府所出台的楼市调控政策肯定能够让高昂的房价降下来，而如今也验证了我的判断，然而，贷款利率的接连提升却是个坏消息。贷款金额提升所带来的高门槛又一次横在了我和房子的面前。”

　　按照一套房屋总价40万元来计算，如果在2008年的时候，按首套房贷款比例30%来计算，首付金额只有12万元。

　　而如今却需要40%，即16万元。贷款利率方面，2008年贷款利率7折优惠，首付12万元，贷款28万元，贷款30年，每月还款金额需要1510元；而如今，同样的贷款比例和贷款年限，每月还款金额则需要1872元。两者相比其总利息要多支付130320元。利息的增长以及首付金额的提升，比起现阶段楼盘降价的幅度而言，是有过之而无不及。

　　就是在这样的大环境下，消费者陷入了无比的纠结之中。买房吧，贷款利率步步紧逼；观望吧，房价下调的趋势难保不会戛然而止。这种无奈的状况，也造就了如今消费者举棋不定的购房心理。

　　自住房不必非等“最低价”

　　市场好的时候，价格坚挺无可厚非。但是，在目前的情况下，开发企业应该考虑如何存活下去，所以牺牲一些必要的利益，以低价打开市场，实为上上之选。

　　对于消费者而言，价格始终是他们选择的第一要素，而主推低价房既可受到市场的回报，又可获得消费者的信任，群众基础踏实了，房地产企业自然会扭转乾坤。

　　眼看就要过春节了，开发企业面临种种难题集中而至。一方面，缓慢甚至停滞的销售速度严重阻碍了开发企业资金的回收途径；

　　而就在此时，建筑工程工程款的结算日期日益临近、营销费用的年底清算等一系列需要资金来运作的事项全部在年底奔涌而来，再次加重了开发企业的经济负担。

　　正如太原市某房地产开发商王总表示，“房价降了，很多人却犹豫不定了，因为都想买到最低价。但对刚需购房者来说，抄底是投资的事，跟刚需的关系不大，相对来说，户型、采光、交通、地段等条件更为重要，不需要非等价格最低才买。”

　　王总说：“开发商资金链最紧张的时候就是房价打折力度最大的时候。尤其是现在到3月期间将可能是房价最低点，也是最佳抄底时机，购房者需把握好机会。我认为，目前绝对是2008年以来最好的购房时机。”

　　买房的性价比很重要

　　房价回落并非一朝一夕的事情，而且从目前趋势来看，房价最有可能回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。因此，对于刚需一族来说，最关键的是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。

　　对此，太原市房管局市场处张姓负责人表示，首先从家庭成员状况、日常起居、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足自己的需求。

　　“我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。”

　　同时，建设银行城建支行个人贷款中心的小旭表示，由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。判断价格低限，可以用贷款最高额度与最高年限来估算出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

　　买房不应押宝升值前景

　　记者在上班途中，听见一位年轻的购房者打电话向自己的朋友抱怨，说她自己去年9月份看好了某楼盘的房子，刚开始听说降价了，就跑去亲自考察。置业顾问表示，房子并没有降价，反而还涨了，抱怨之余还不忘和她介绍房子的升值空间，后悔当初没买。

　　然而，对于刚需购房者来说，房子买来是为了解决当下的居住问题，应该更看重的是房子当时所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值埋单。

　　小旭表示，开发商总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。

　　在这种诱惑下，购房者在进行价格谈判时很难坚持自己的原则和价格底线，往往最终被开发商“灌了迷魂汤”。要想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，要关注当前房产的价格行情，尤其是对想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。

　　同时，不管是买新房还是二手房，开发商或房产中介往往会出于自己的利益，为买房人指定银行。但在频频加息的房贷政策环境下，如果购房者有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。

　　公积金贷款利率较低、首付政策不变、贷款成数较高。现在公积金贷款办理流程已经简化，贷款人完全可以自行办理。另外还可选择固定贷款利率、等额本金等贷款方式，都可以节省利息。