住在龙城

　　“最低3980元/平方米”“8500元/平方米起”……

　　为吸引人气，省城楼市各项目不再将精装修、花园水景作为吸引客户的重要卖点，转而将超低“起价”字眼打在广告上。低于区域市场价格的数字极大地刺激了购房人的神经，冲着这样的价格，一度观望的购房人频频致电或到售楼处看房。

　　不过记者调查后发现，起价房通常为一个楼盘项目中的少量房源，以最低价为噱头做宣传，更大的目的是拉动客源，而购房人，想要买套合适的起价房还真不太容易。

　　1 市场现状

　　“起价房”频频涌现

　　超低“起价房”

　　XX花园3980元/平方米起、XX堡8500元/平方米起、XXX苑5200元/平方米起……春节临近，省城楼市进入每年的成交淡季，加上2011年岁末市场冷清的惯性影响，省城各大项目的售楼处人迹罕至。

　　为吸引人气，省城项目在房产网站、平面媒体、短信广告的价格后加上了“起”字后缀。而这样的房子，解释权归开发商所有。记者了解到，这多是开发商以少量房源，以期博得开年业绩的促销手段。

　　1月1日至今，已多次给业主群发短信的省城长风东街某楼盘，该项目起价超低，仅为5800元左右。但致电项目售楼处，对方却称产品、数量、销售方式还未确定，要等到春节后正式推房源前定出。而胜利街某名盘以8500元/平方米起价的房源，仅限于90平方米的两居小户型。滨河东路北延段某楼盘一期6栋房已售完，二期7#楼正在打桩，起价为4950元/㎡，这个项目的起价房同期为数不多。

　　多位业界人士表示，在业内，起价房无明确概念。有公开资料显示，多层住宅不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；一层带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。不过记者采访的多个开发商销售操盘手表示，现在一般项目皆把最低价房源视为起价。

　　但是如此低价销售的房子都有原因，要么位置过偏，要么户型不理想。不少看似低价的房源，开发商要求业主必须一次性付款，否则实惠难见。与此同时，省城在售项目起价房与主流产品的价格差距不断拉大，从两年前的200元至500元左右，拉到数千元不等。以某6800元起价的项目为例，项目内8000元甚至上万元的房源比比皆是，而这种项目在省城的数目快速增加。

　　“眼球效应”打动观望者

　　虽然起价房源凤毛麟角，但大多数购房人还会为低价所动。不管是否只是噱头还是确有数量，购房人收到起价房短信，买房热情大增。

　　已在省城四个项目做过营销策划的郭先生称，“XX郡”“XX国际”在起价概念打出后，售楼处客流前后对比明显。以“XX郡”为例，从1月1日，至目前到访客户已经达到300组，三分之一的客户等待项目年后推出新房源。

　　城北滨河东路某项目营销部经理王东表示，价格归价格，生活归生活，很多客户到现场看房对比后，也不仅仅只考虑最低价的房子。无论什么形式，最终触动购房人出手的还是房子本身的价值、性价比。

　　记者从省城三个以“起价房”作卖点的售楼处了解到，近期大部分人皆因起价房而来，但是在比对过产品后，发现最低价的房子有诸多不理想之处，还是会选择最合适而不是最便宜的房源。

　　据中房信息集团、搜房网的市场调研工作人员表示，从2011年12月底至今，起价、特价房促销成为各项目的主要营销手段，包括恒大、富力、万科旗下的多个名盘打出起价吸引人气，整体成交业绩由此快速上升。

　　而上周公布的省城2011年12月商品住宅销售排行榜显示，挤入销售套数前10名的楼盘，普通住宅项目首当其冲，成交价格均在10000元/平方米以下。这当中的恒大绿洲、滨河城、景泰花苑等项目每次推出新房源，都有超低起价房源，相比项目最高售价，起价房源的价格每平方米会低出500至3000元，价格下调幅度高达30%。

　　起价房硬伤多

　　起价房源多已售完

　　2011年12月中旬，位于省城柴村桥附近的XX郡打出“精装房3680元/平方米起”的广告。

　　1月7日，记者走访该项目发现，看房的人明显比2011年12月记者走访时多了很多。现场销售人员表示，该项目现在主要户型仅有90平方米两居和109平方米三居房。起价仅为3680元/平方米的房子已售完。在该项目南端的另一项目，售楼处广告牌上写着起价为3280元/平方米，但据项目售楼人员称，广告牌上所标写的起价是整个项目的起价，这样的房子早在2010年开盘时就卖光了，现在在售房子的最低价格为4800元。

　　销售总监梁先生告诉记者，开发商推出起价房的主要原因是为吸引购房者，但这些房源非常少，会在第一时间售给老客户甚至员工。九成到访散户，很难在售楼处买到起价房。

　　朝向、楼层有问题

　　1月3日，记者收到一条房产广告短信，声称项目起价仅为3448元/平方米。8日，记者来到旧晋祠路项目售楼处，老远可以看到售楼处张贴的广告：3448元/平方米起。

　　但记者走访后发现，这一价格的房源仅有两套，楼层全部在一层。两套朝向全部向北，家里的卫生间、客厅、厨房均没有窗户。而其它南北通透、能看到小区景观的户型，均价达到5600元/平方米。

　　记者在现场采访了解到，不少看房人是被其起价吸引来的。“原来这些起价房就是最烂的房子，白给都不想要。”一位看房客叹气说道。

　　地段太差

　　1月4日，市民张先生在平阳南路收到一份楼盘广告，起价仅为3200元/平方米。散发广告的工作人员称，售楼处就在平阳路、长风街附近，建议张先生去看看。

　　张先生到售楼处之后，才了解到，该项目根本不在太原中心市区，按照售楼处展示的地图所指，项目在晋源镇附近。考虑到晋源区将是省城未来城市重心转移点，张先生再次来到晋源区政府附近的售楼处，请售楼人员带他到项目实地看看。“从晋源区售楼处乘看房车去往项目，至少需要15分钟。项目地块上杂草丛生，一小部分地块建了工程围墙，还有一部分落着农户的房子。”张先生称，项目沙盘、区位图上所标注的主干道，根本没有影子。比他预想的地段还要远。

　　不仅项目地段太远、太荒凉，起价房的所处位置也是小区中最差的。这套起价房源从项目8月开盘至今，一直没有售出。

　　附带花园、阳台面积

　　同样对起价房心存疑惑的市民王先生，2011年12月在太榆路附近看中一个起价仅为3600元/平方米的起价房。“这个项目的均价达到5200元/平方米，只有一楼的房源是按起价销售。”王先生称，该项目顶层的阳台和花园都按半价销售。这样计算下来，同样面积的单价相差不少，但总价却是一致的。而业主按半价购买的花园和阳台，并没有产权证。

　　记者咨询房产律师了解到，项目一层花园、楼顶露台应属整个小区的公共面积，开发商将其分摊给住户，本身不合理。业主半价购买了花园和露台，入住后在维护问题上很容易与物业公司或其它业主发生纠纷。

　　3 购房提醒

　　货比三家再投资

　　“起价”属打“擦边球”

　　购房者被“起价”吸引到达售楼处看房，却得知仅有一两套或是最差的房源，开发商是否违规？

　　据记者了解，早在2002年，国家工商部门曾经就广泛运用的“起价”等问题发出过禁令，后来要求对广告中的相关价格标出有效期限。

　　晋源律师事务所的霍永红律师称，房地产项目由于每套房子的价格都不一样，如果严格按照明码标价的规范做法，应该在广告中不标明价格，以免对购房人造成误导。有房地产广告采取以偏概全的做法，做法类似打擦边球，但开发商也没有欺诈，确实有房源是起价价格，只是不够规范。

　　缺陷起价房可投资

　　太原银海房地产开发公司的副总经理张建华先生称，在市场渐冷的状态下，部分项目的起价房已经低于成本价。以城南某盘为例，推出的起价房不足4000元。事实上，这个项目的拿地成本已达到1500元/平方米，项目起价比整个项目的成本价还要低。

　　低于成本价的起价房，肯定在户型朝向有些缺陷。但如果项目所在地段的前景发展广阔，业主不妨出手留下，日后可通过出租、转让获得收益，这比买正价房获得的收益更高。(记者 戎紫冰)