住在龙城

　　据各大房地产网站的数据统计，2011年，省城六城区商品房的供应量和成交量相差较为悬殊，其中小店区的体量最大，原因在于小店区是太原市的未来核心发展区域。在搜房网数据监控中心统计的79个涨价楼盘中，小店区就占了27个，占总体涨价楼盘比重34%；万柏林区20个，占总体涨价楼盘比重25%；杏花岭区、迎泽区各有10个涨价楼盘，分别占总数的13%；尖草坪区7个，占9%；晋源区5个，占6%。由此看来，涨价楼盘主要分布在小店、万柏林两个城区，这也说明这两个区的成交量要超过其余几个区。

　　2012年，哪些区域会成为省城楼市热点？在2月9日本报对楼市供应量、价格，及土地供应趋势解析的基础上，本期《房周刊》对省城热点区域的发展进行了分析，探究其内在潜力及影响因素，为业界和购房者提供基础的参考信息。其中，晋阳湖片区和南部区域无疑是最热门的。

　　1 晋阳湖成新热点

　　2012　预测

　　龙年正月，省城楼市又一重大的利好消息传来：晋阳湖湖体改造项目即将举办开工仪式。随着政府对晋阳湖改造的重视，以及改造工作不断地跟进，该片区热起来指日可待。

　　2月10日，记者在晋阳湖西岸的某楼盘施工工地看到，目前正在建设的是该项目二期的两栋15层小高层，已经盖至11层，所有商品住房以小户型毛坯房为主，起价3600元/平方米，均价3850元/平方米。据工作人员介绍，今年10月份就能竣工交房，现在刚过了元宵节，客流量较少，按照经验，出了正月之后，客流量会明显增多。项目位于晋阳湖畔，占据了非常好的地理优势。

　　晋源区历史文化厚重，自然环境也很美，文物古迹不少，包括晋阳古城遗址、晋祠、晋阳湖、汾河、天龙山、龙山等景区。其中，晋阳湖的改造开发，是龙年太原市的一大重点工程。这里建成后，将成为省城集现代旅游、休闲度假、生态宜居等多种功能为一体的城市亮点区域。

　　按照计划，晋阳湖区建设的第一阶段为环境建设(含城中村改造)和主要基础设施建设，首先要对湖堤进行改造，从而改变整个湖体岸线规整、单一的现状，减少湖岸压力，解决“悬湖”问题。而湖堤改造之前，堤坝上很多违章建筑都将被拆除。附近涉及拆除的城中村一共有13个，龙年春节，这些村村民最热议的话题就是“拆除、改造”——盘算着拆除时能领到多少钱的补偿，设想着自己住在改造后的楼房里所过的生活。

　　目前，该区域内楼盘在售项目不多，但未开盘的待售项目不少。如晋阳湖周边的澳林·晋阳湖畔、晋阳湖·嘉园、玉湖湾、万树香堤等，较受关注。除了澳林·晋阳湖畔均价在6000元/平方米外，其余楼盘均价大都在3000-4000元/平方米。

　　数说背景

　　其实，在2011年晋阳湖片区就已经被业界称作“热点区域”。该片区北起光华街市府北街，南至南环高速公路，东起新晋祠路滨河西路，西至西环高速公路，总面积45平方公里，是太原市政府建设南部区域的重点区域之一。

　　2005年，本报曾策划过一次大型报道——《晋阳湖开发困局》。当时，晋阳湖的改造、片区的治理缓慢甚至一度停滞，附近厂矿、村民将生活用水、工厂废水导入晋阳湖，使得这里的环境受到污染。而近两年，随着政府对晋阳湖的不断治理，这里已经越来越有“宜居”的样子。近几年，晋阳湖周边不断有以“湖边的房子”为卖点的楼盘出现，例如浪琴湖湾、左岸明珠，稍远一点的还有圣湖·观澜国际、圣湖·万年花城、兰亭·御湖城等。

　　虽然这里一直被称为未来的“热点区域”，但是在去年的晋阳湖改造计划出台之前，这里一直是不冷不热的。价格卖不起来，成交量也并没有创下多么辉煌的业绩。晋阳湖西岸某楼盘工作人员回忆道，项目刚开盘时，顾客到访量基本上很小，买这里房子的大多为附近的居民，而现在，项目很明显热起来了，不少外地人来打听要买房子。

　　2　南部区域传利好

　　2012　预测

　　2月1日，太原市南部区域规划方案正式在太原规划网以及太原市城市规划展示大厅开始公示，公开征求市民意见。这标志着，南部区域建设工作往前推进了一大步。对于晾了一年的南部区域来说，是一个重大利好。

　　南部区域核心区，是南部区域中最重要的规划部分，规划范围为北起长风西大街及南中环街，南至晋祠以南地区及太中银铁路，东起太原行政界限，西至西山边坡，总面积约276平方公里。南部区域建成后，势必将“代言”太原，为龙城楼市的发展带来新的契机。

　　目前，该区域内的知名楼盘如恒大绿洲、富力城现代广场、首开国风上观、万科金域国际等项目受到业界的肯定。开发房企实力雄厚、项目有特色、性价比高，但这些项目也有一个共同的弊端——道路状况良好、但公共交通尚待发展，让很多出行倚重公共交通的刚需族望而却步。而此次南部区域对交通的规划，完成了东扩、南移、西进，将一改此前局限于长风街、学府街、南中环街的局面，扩大了客户群，带动小店板块和晋源区板块的楼盘销售，提升了房产价值。

　　这些新的区域规划，将处在观望期的购房者，再次将热情燃烧起来。不少市民在了解了南部区域发展规划后表示，以前觉得城南太偏，各项配套设施都不完善，住在这里诸多不便，而就目前的规划而言，市政工程的完善很大程度上方便了生活，再加上南城的潜力，今后有闲钱投资买房时，还是首选向南发展。业内人士梁先生表示，随着该区域配套设施的逐步完善，南城板块将迅速崛起。

　　数说背景

　　“南部新区”的概念，从2011年后半年就已开始被热炒。这一概念刚提出，立刻引来了城南各楼盘的高关注度。

　　纵观南部区域，热点板块大致分为四块：晋阳湖板块，南站板块，小店镇板块和长风西大街、南中环街、龙城大街板块。而这些区域，近几年就一直是省城购房者、投资者的聚焦点。由于受限购的影响，该区域内的大盘成交量受到了明显的限制。“因为这些区域的项目，大都为改善性住房，精装、大户型、环境、配套、增值，哪一样都有很明显的优势，这也就意味着这些房子的客户群，起码已经有1-2套房了，被锁定在了限购范围之内。”业内人士表示。

　　虽然在省城六城区中，小店区仍旧位于榜首，但是其成交量总体仍是下降的。再加上关于南部新区的规划一直未出台，给热情高涨的市场降了降温。

　　小店区某楼盘工作人员告诉记者，去年房子卖不出去，多家开发商都搞起了团购，压低价格给购房者更大的优惠，希望能够借助此手段走量，回笼资金。售楼处工作人员整天地没事儿干，大多数工作时间，都是大家聚在一起聊天，月底也只能领到千元的基本工资。

　　名企入驻、大盘林立，经过数年发展，省城楼市热点区域不断更迭变化。曾经在省城炙手可热的府东东山、南站片区2012年的走势如何？多年未见起色的城北楼市，在2012年是否有利好前景，省城业界人士抽丝剥茧对此预测。

　　1　南站未竣工区域热度降温

　　2012　预测

　　“我们的项目离新南站的直线距离不足1000米，户型以中小户型为主，既可自住，也可出租。”2月10日中午，记者来到新南站东面的某售楼处。这个2009年开盘的数百亩大盘，主要卖点集中在南站上。

　　三年过去了，售楼处置业顾问已前后换了三四茬，但他们面对到访客户的介绍依然不变：待建的南中环东延路段将从项目一期南大门前穿过，连接南站、项目东西两侧及规划的快速通道太行路和项目北部的许坦东街西部的龙堡街将拓宽重建。随着太原新南站的建成，新南站周边区域将发展成城市中心，附近商机无限，房价及房租会快速上涨。

　　从售楼处向东行100米，该楼盘一期的五栋楼已基本封顶，西侧气势恢弘的南站尽收眼底。但是项目连接南站的数条规划市政道路迟迟不见动工。已经在这里购房的张先生告诉记者，南站及南站交通市政状况如果没有建成，附近楼盘区域优势很难体现出来。“购买南站周边项目不乏投资客，而区域规划未实现，楼盘投资升值仅是一句空话。”

　　在对两个南站区域楼盘采访中，置业顾问称，南站规划利好并没消失，区域楼盘的投资价值仍清晰可见。客户对南站利好有些审美疲劳，但恰恰是此时，正是房源充足、价格合理的购房最佳时机。南站投入使用以后，这里的房价肯定会大涨。

　　数说背景

　　位于省城太榆路北营段的太原新客运南站对接了石太客运专线、大西客运专线以及太中银铁路等线路，作为我省第一座大型现代化火车站，南站不仅是我省未来最大的铁路综合运输枢纽，未来还将成为地铁、公交以及长途客车无缝隙换乘站点。正因如此，这个于三年前开始动工的火车站，成为全省人民关注的焦点。

　　南站从2008年开工至今，周边的楼盘由一两个增长至近20个，楼价由3000元/平方米上涨至5500元/平方米。看重南站区域利好的众多开发商，通过各种方式在南站规划区域附近抢地开发。但令售楼处尴尬的是，规划在2009年年末投入使用的太原南站，由于站前广场、站场周边配套城建及交通建设进展缓慢，其竣工日期一推再推，南站区域发展的规划利好还停在纸上。2011年，在限购影响下，火爆了两年的南站片区楼市热度也随之降温。

　　2　府东东山片区 开发空间缩小

　　2012　预测

　　与价格及成交量齐齐下跌的城南相比，府东东山的几个项目总体呈现坚挺之势。从各楼盘近日的报价来看，府东公园6栋、宜佳上东城、巧克力公寓、艺彩蓝湾同比去年基本持平(小幅上涨200元/平方米以内)，府东片区的楼市出现明显的开发量不足、价格停滞不前的状态。

　　2月10日，记者在宜佳上东城售楼处了解到，府东街东延、太行路修建的时间表仍然没有明确。据业内人士称，府东街东延段周边可利用的土地已所剩无几，再加上大批名企大盘推出适合工薪族的精装房，府东街的魅力正逐渐减弱。“府东街东延头的数个高层项目，已经交房，业主已经入住。在售的项目多为建筑面积十几万平方米的小社区，项目在营销推广上的投入少得可怜。”业界人士王先生称，2012年几个略有知名度的项目交房之后，无人再关注府东街优势。

　　另外，府东街延线部分项目的物业服务质量、小区秩序管理不佳、出行道路拥堵等状况，致使部分购房业主常年空置新居。2008年曾在单位团购东山片区某项目的李先生称，该区域房价已上涨至6400元/平方米。但部分准备转让二手房的同事，却发现以低于市场价的价格挂牌转让府东东山的二手房却需要等待很长时间。“恒大名都、富力现代广场在2011年年末销售的毛坯房价格不过5500元/平方米，上述两个名盘项目周边的道路宽敞，物业服务、社区管理远比府东街片区的项目更具竞争力。”李先生称，府东东山片区的升值潜力同样取决于项目周边城建建设的利好。“府东街、太行路不通，此片区的发展受制太多，开发商拿这两点当卖点，显然很难说服购房者。

　　数说背景

　　与2009年、2010年的火爆成交相比，2011年的省城府东东山片区各项目的风头完全被南、西、北部的各大名盘抢了去，部分已在2009年售罄的项目，留着少量的房源却迟迟不能清盘。2011年，府东东山片区鲜有项目大力推广。

　　3　城北楼市 住宅品质升级

　　2012　预测

　　与城南相比，城北的主要优势体现在生活配套、环境优美、交通成熟。劣势是国企及老宿舍区多，属于旧城改造的重点区域，可发展的空间小，环境治理及空气质量较城南弱。

　　“经过多年的绿化、城市设施的配套建设，城北的面貌与日俱新。”山西安家房地产公司的康敏称，城北楼盘豪宅少、价格实惠，购房客户以刚需族为主。在调控严酷的2011年，城北各楼盘的销售量及价格起伏，远没有城南豪宅项目令人触目惊心。这种状况在2012年会继续。

　　因为地理特征所限，城北大盘、品质项目多年一直是凤毛麟角，不过随着富力爱丁堡、富力桃园等一批精品项目上市后，将推动城北楼市产品升级。根据太原市政府的“十二五”发展规划，省城杏花岭区、尖草坪区将被大力发展商业、现代服务业、娱乐业，集商业、办公、居住为一体的公园式城市新区。

　　在道路发展上，城北主干道北中环街正在规划中。北中环街西与滨河东路相连，东与太行路接壤，滨河东路和太行路直通太原机场，这些规划均在建设之中。上述道路投入使用之后，将大大缓解城北居民出行不便的问题。而已经提上规划建设日程的太原市轨道交通，有五条经过北城。“2012年，省城成交的土地中，尖草坪区土地成交面积和地块数大幅增加。”省城某房地产经纪公司的李先生称，城南项目的土地成本已经飙升至每亩500万元至上千万元。而城北相当一部分破产国企的地块已纳入太原市土地储备库当中，这些地块动迁面积小，地块平整，而且价格低。拿到这些地块的开发商可以用土地款省下的充裕资金来打造精品工程，无需像在城南高价拿地的开发商，不顾市场前景，开发风险度更高的豪宅和商业地产。

　　数说背景

　　交通不便、尘土飞扬的城北多年一直是省城楼市价值洼地。2011年岁末，继万达广场、恒大名都、富力城之后，富力在省城的第三个盘、位于城北的爱丁堡开盘。大盘纷纷落户城北，给区域楼市注入了活力和生机。

　　除了名盘之外，2009年、2010年山西泛海、山西辰兴房地产公司等本土开发商在滨河东西两路的北延段大手笔圈地的项目继续亮相。