住在龙城

     2006年是一个喧嚣而浮躁的年份，宏观调控使房地产业成为众人关注的聚焦点。于是，龙城楼市不由发生这样一种声音：2006，我们这样走过。

     房产投资放缓

     回顾：目前，省城房地产投资继续保持增长，累计投资44.95亿元，同比增长14.4%，比同期全国房地产投资增速低9.9个百分点，比全省房地产投资增速低8.5个百分点，较上月回落0.9个百分点，较上年下降9.6个百分点。而房地产投资占城镇固定资产投资比重的15.7%，较上年同期回落2个百分点。房地产开发投资总量和增速在中部六省会城市排位分别为第6位和第5位。

     分析：从房产投资回落的数字中可以看出，2006年太原房产市场是健康和稳定的。因为房产投资空间趋于理性，与前两年相比，受国家宏观调控政策的整体影响，太原开发商当然也不会冒傻气，非要顶风作浪。脚步放慢一些，投资稍稍理性一点，让开发商有足够时间修好内功，也是十分必要的。

     非住宅投资下降

     回顾：在44.95亿元房地产投资中，住宅投资28.75亿元，比上年同期增长42.3%；商业营业用房7.3亿元，比上年同期下降14.1%；办公楼投资3.9亿元，比上年同期下降15.2%；其他投资5.0亿元，比上年同期下降16.6%。

     分析：数据再一次验证了开发商始终不愿面对的事实：写字楼、商铺、商务综合体，只要不是住宅，市场上的非住宅项目几乎是建一个“瘫”一个。府西街上的某纯写字楼无奈改头换面，成为酒店，府东街的某写字楼项目封顶近两年，依然两袖清风。人们不禁自问，究竟是市场低迷，还是没有好的产品，无法托起市场。与住宅价格平稳增长的态势相比，不知正在投资非住宅项目的投资者和开发商是否也已经开始面对现实，积极调整投资方向。

     销售面积回落

     回顾：太原商品房销售面积74.41万平方米，比上年同期下降8.9％，其中：住宅销售66.59万平方米，比上年同期增长1.4％，占全部销售面积的88.1％；办公楼销售0.76万平方米，比上年同期下降81.4％；商业营业用房6.92万平方米，比上年同期下降34.5％。住宅销售以期房为主，占到全部住宅的61.3％；非住宅销售以现房为主，占到非住宅的65.4％。

     分析：商品房销售量的下降，受宏观调控政策的影响，市民持币观望，总体投资量下降，竣工量减少，使供给量受到影响。更重要的一点是所建的商品房不论从户型面积，还是价格都不适应市场需求。从抽样调查数据了解到，有56％的居民希望购置面积在100平方米以下的住房，而1至9月新竣工的普通商品住宅，套均面积在130平方米左右，高档住宅套均面积在220平方米左右，销售的房屋套均面积在117平方米左右。

     住宅租金上涨

     回顾：仅次于青岛，太原住宅租金位居全国第二。全国70个大中城市房屋销售价同比上涨5.7％，上涨幅度较高的主要城市包括：深圳14.4％，大连11.9％，呼和浩特11.3％，包头9％，北京8.7％。而房屋租赁价，太原涨幅为7.3％，仅次于青岛的9.1％。

     分析：随着房价的节节攀升，“租房比买房合算”的思想日渐深入太原人的心坎里。眼下，无论是房屋中介机构，还是租房网站，只要是一有房源登记，即刻就会被求租者租去。后北屯、寇庄、王村这类城中村的农民自建房，也出现了供不应求的情况。

     目前，市区90平方米以下、两室一厅的户型最为抢手，租金上涨的幅度也最大。如桃园二巷一套80平方米的户型，房屋租金从去年年底的850元／月，涨至现在的1100元／月；桃园路、平阳路、亲贤街等地段户型的租金上涨幅度均为20％至40％。究其租金上涨原因，是新一轮走出校门的高校毕业生留并择业，许多外地来太原务工的青年租房结婚，以及目前整个商品房市场价格坚挺，致使一部分无房族由买房转为了租房。

     二手房先冷后热

     回顾：太原二手房成交面积为38.55万平米，比上年同期增长了45.86％，成交总金额达7.86亿元。在38.55万元的二手房交易中，住宅成交面积22.91万元，比去年同期上升27.56％，住宅成交金额为4.24亿元。而每月二手房的成交量为337套/月，其中二手住房为289套/月，都比去年同期有所增加。

     分析：也许已经退出市场的小中介公司不曾料到，今年冬天的二手房市场异常火爆。虽然今年新的营业税和个税政策先后出台，按常规来说会影响二手房的成交，但从目前的市场情况看，影响甚小。眼下，二手住房价格已接近商品房，整体价格势呈上扬态势，市场上20-30万元房屋的供需比为1∶7，30-40万元房屋的供需比为1∶5。而二手房供不应求，成为二手房交易持续增长的动力。
 
     经济适用房继续减少

     回顾：经济适用房投资为1.62亿元，比上年同期下降25.3％。在今年销售的房屋中，没有经济适用房，致使太原住宅供给体系缺少了一个重要部分。经济适用房价格虽然低廉，但投资量较少，不能满足市场的需求。

     分析：经济适适用房供应的严重缺乏，是房价得不到平抑的重要因素。不过，太原住房供应规划将改变这一持续近五年的现状。未来四年内，太原新增住房用地供应总量为10989.3亩（含旧城及城中村改造用地）。其中，商品住房用地为7618.2亩，政策性住房用地为3371.1亩。同时，新批用地1500亩中，利用存量土地9495亩。而用地总量中，6593.58亩用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。

     2006年太原房产重大政策

     ●“并十条”出台

     回放：太原市房地局出台十条监管措施，分别是：开发企业在完成商品房项目的预测绘、网上生成楼盘表后，不得私自分割拆零销售商品住宅；开发商现场销售楼盘价格、销售进度等信息，要与公开在房地产信息网上的信息一致；房地产代理销售机构在签订代理销售合同后，必须在房地产部门留档，外地代理销售机构代理太原市的楼盘，必须进行备案；社会上举办的各类房展会，主办单位必须具有合法的《商品展销会登记证》；对于在太原市内拍卖国有土地上的房地产，拍卖标的应该是委托人所有或者依法可以处置的房地产；禁止中介结构直接或变相收取二手房交易资金或订金，对于违规行为，将责令其停业整改。

     影响：九部委“六条十五则”的宏观调控政策出台实施后，各地针对当地的实际情况相继出台了相应的细化措施，在“并十条”发布后的一段时间内，自然成为议论的焦点。不管并十条最终能否给太原楼市带来根本性变化，但有一点是勿庸置疑的，它给开发商、代理商以及市场带来的心理预期是很明确的：市场会越来越规范。

     ●10种商品房销售行为成整顿重点

     回放：太原市政府发布公告，对房地产交易秩序进行为期一年的整顿，10种重点整顿行为分别为，取得预（销）售许可证后10日内未开始销售商品房；未取得商品房预售许可证进行非法销售，或以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房；未按规定在太原市房地产信息网登录进行网上签约销售，私自销售商品房；商品房销售时未在销售场所明显位置明示《建设规划用地许可证》、《国有土地使用权证》等五证；超出许可范围预售商品房；一房多卖、发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源、纵容工作人员或雇用他人炒作房价；擅自将购买的未竣工预售商品房再行转让；商品房销售时售后包租、返本销售；未按要求为购房者提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》；销售商品房未实行明码标价，经济适用住房不执行政府指导价自立名目乱收费等。

影响：十月份开始至今两月，房地产市场整顿风越刮越猛。“五证”不全、以城中村名义卖房、擅自变更规划、改变设计、房屋拆迁等问题的房子无不被猛击。此举不仅增强了太原百姓“买房看五证”的意识，而且也提高了百姓维护自己的合法权益，使开发商不敢再明目张胆的违规售房，更让那些有合法手续的商品房“趾高气扬”，从而加快市场整体的规范化和透明化。

     ●个人住房转让征收个人所得税细则出台

     回顾：按照国家税务总局发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》要求，自8月1日起居民在个人住房转让时，所得收益须按照相关规定缴纳20％的个人所得税，通知首次明确了一系列操作细则和税前扣除项目。

     8月8日，省地方税务局出台了我省个人住房转让征收个人所得税实施细则。结合我省目前转让住房交易情况，对个人住房转让收入缴纳个人所得税，凡不能提供完整准确原购房合同、发票等有效凭证的，一律暂按纳税人住房转让收入的1％比例缴纳个人所得税。

     影响：8月1日以后二手房正式进入“两税”时代。在征收营业税和个人所得税后，太原二手房成交由冷渐热，对太原老百姓来说，反而刺激了刚性的购房需求。尽管市场曾一度呈现出观望态势，但从十月后，个税对市场影响不会超过营业税，二手房交易量迅速回升。

     ●出台《太原市住房公积金管理条例》

     回顾：由太原市人大常委会表决通过的《太原市住房公积金管理条例》，规定新参加工作的职工在工作第二个月起开始缴存住房公积金，困难单位可申请少缴住房公积金，职工有权查询本人公积金缴存和提取情况。

     影响：因为短期内，省城住房公积金无法办理个贷，但长期看，该条例的出台无论是对私企的打工者还是对困难家庭都有着积极的意义。