住在龙城

    2005年10月，山西省政府公布最新的城市规划，明确提出今后城市建设扩容提质的城市经营理念。不但要完善城市功能，加快建设一批理念超前、功能先进、融现代气息和地方特色于一体的标志性建筑，如国际会展中心、大剧院、图书馆、体育场馆、花园式的住宅等等，还将加大城市建设投入力度，通过项目投资、招商引资、银行融资等多种途径筹措资金，形成城市建设的强大力量。这一消息无疑是天大的利好，区域内的房地产开发企业如遇甘霖，在短短两年时间内，龙城楼市房地产企业从最初的几十家猛增到现今的500多家；商品房从最初的20余个楼盘猛增到200余个。由于太原具有绝对的城市资源优势，国内一线的房产开发大鳄纷纷投来看好的目光。2005年，包括首创、顺驰置地、上海绿地集团等在内的多家国内一流房企纷纷进驻，大有在龙城楼市打造第二个京城楼市盛宴的态势。从太原统计部门的统计数据可以了解到，目前，龙城在建和在售项目达120余个。可以说，一个国际化、现代化和人文化的新龙城正在悄然孕育当中。

     而同样一组数字却又让人感到沉重，据省消费者协会提供的数据，随着龙城房地产开发日渐高涨，近年来针对房地产项目的负面报道也是水涨船高。据不完全统计，从2002年到2006年，省消费者协会共接到投诉电话1200多个。“别小看这些咨询电话，它们就像地下的岩浆，表面看似平静，”省消费者协会房地产投诉科副主任刘杰说。数据显示，目前太原居民直接针对房地产项目的投诉记录并不多，电话问询却达到空前。“这是一种隐患，并不是问题没有形成，而是现在消费者还不清楚，房产也可以像到沃尔玛消费一样，商品出现问题可以主张自己的权利，”刘杰说。

     记者随后在太原多个重点商业场所进行了“房子出现问题该怎么办”的随机调查，近80%的受访者表示，不知道该怎么办。在信息严重不对等的情况下，与强势的开发企业相比，绝大多数购房者显然是弱势的。

     对此，本刊第一时间连线省消协、代理机构、房产整合机构以及房产律师，请他们谈谈诚信和失信会给企业带来什么影响。
 
     省消费者协会会长郭全芳诚信是企业的责任

     近年来，房地产市场日趋活跃，呈现了供求两旺的发展势头。但是，随着停止住房实物分配、实行住房分配货币化、居民成为住房消费的主体后，众多问题也就逐步暴露了出来。加上近几年房地产市场发展较快，法律法规建设相对滞后、管理工作不到位、监管体系不健全，使得这些问题没有得到及时和有效的解决，造成消费者投诉上升，社会反映强烈。

     据统计，近几年来，房地产、装修建材已逐步成为新的投诉热点。2006年全省房地产类投诉案件112起，比上年同期增长9.2％。其中，投诉问题最严重的是产权证问题。购买商品房是一种权属关系的转移，只有获得了房屋所有权，房屋才可以得到法律意义上的保护。但由于目前房地产市场开发管理混乱，使产权证这本来简单而清白的事，却弄出了一个混沌之身，从而使因房产权引起的纠纷在商品房纠纷案件中占相当大的比重。此外，还有一个问题是不容忽视的，就是几乎所有开发商都要为广告设计绞尽脑汁，于是，一些商品房广告便被“注水”。如“成熟社区”、“皇家园林”、“距离某地只需几分钟车程”、“学校、商店、邮局等小区配套设施一应俱全”、“一次付款10万即可入住”等具有强烈诱惑性的话语随处可见。待消费者付了房款，到了实地后却发现广告上说的距离是“午夜狂奔距离”———即便是在午夜，也得驱车以180公里／小时的速度狂奔才能10分钟到达；小区的配套设施仅是“纸上谈兵”。

     从这两个问题中，就可以看出，开发企业如果失去诚信，最终失去的是民心，民心易失不易得，失去了民心就等于失去了市场，失去了企业未来发展的前途。

     规范体系是关键
 
     太原市恒达世行房地产顾问有限公司总经理光美华

     国外房地产行业是很规范的。银行给企业放贷，首先就是要考虑企业的诚信度，而对企业信用评估考察的体系也十分完善。特别是房地产代理行业，实力、信誉等构成自身体系的各要素相对完善。这样从房地产项目的启动、产品设计、产品建设直至进入市场就有了较为全面的技术、资金、专业顾问等体系健全的服务，相关过程也有了较强的法律监督保障与行业自律。

     近几年我国房地产行业相关的规范、监管、监督体系都在完善中。目前，我国房地产法律体系中，有两个重要的行业支撑体系存在缺失。一是对参与房地产开发的各方缺乏系统的约束监管体制。另外，代理公司的资质审核监管较为松散，无经纪资质，咨询、顾问类的公司超范围经营等违法行为，为问题的产生埋下了深深的隐患。二是对项目资金的使用缺乏监督。房产开发涉及到的行业和环节非常多，而预售在降低消费者购房成本的同时，也存在一定的风险。所以，正规的代理机构本身对项目起着一定的监督与规范作用，这样的代理公司通常会选择有实力、有公信度的开发商进行项目合作，而正规的代理商和开发商的合作，将会从房产开发、销售、质量、合同等多个细节中遵纪守法、规范运作，维护企业自身品牌形象，最终使消费者能够得到高质量的产品与服务。
 
      漂漂亮亮地讲实话
 
     北京英雄的心地产策划整合机构太原分公司经理师伟

     2002年以来房地产行业的快速兴起带动了房地产广告的发展，进而成为了房地产开发、销售到终端客户购买一个重要的组成部分。可以说房地产广告在树立产品形象，促进销售的环节中起到了非常重要的作用。

     那么什么样的广告才能真正得到消费者的认同，从而达成购买行为呢？

     几年前，开发商对广告的表现过分的渲染，于是，消费者协会投诉部门的办公桌上就多了很多关于房地产项目夸大宣传的投诉资料。而那些给广告公司下达指示精神的楼盘，也未必真正的火爆热销。

     后来又出现了很多的概念炒做，倡导新的生活方式，舶来文化，让购房者摸不到方向。试问这种形而上的包装背后到底暗藏着什么样的理念与产品。

     毕竟房产属于大额消费品，与百姓的生活息息相关，所以良好的口碑传播比任何一种炒做方式都更有效。这就要求房地产广告要真实可信的传递产品信息，做到真正的广告诉求与产品自身的实际品质对位，广告表现与目标消费群体的实际需求吻合，经过专业的艺术处理，从而真正有效的搭建起开发商与消费者的桥梁。

     桥梁的稳固在于根基，而开发商的理念决定了根基的虚实。真正为百姓着想，诚信的开发理念经过合理的推广传播，固然会得到广大消费者的认可，反之则很快会被市场所淘汰，甚而造成重大的损失。
 

     社会需要真正的诚信开发商
 
     山西省华闻律师事务所副主任彭建荣

     近几年，有关业主和开发商之间的纠纷和官司在太原逐日攀升。有关购房的风险也日渐困绕着购房者，所以，诚信对一个企业的发展至关重要。只有诚信售房，企业才能走上良性发展的轨道。然而，对省城购房者而言，懂得如何避免购房风险，也是至关重要的。想要避免购房风险，首先要对开发商的信誉、实力细细考证；其次，购房资金不能一次性投入；再次，购房要选好时机。另外，还要对周边环境做到心中有数，要关注开发商的物业管理承诺。此外，购房者还要有随时监控所购项目工程进度的意识，而作为一个诚信开发企业也应建立工程进度的公示制度，并将其写进合同中，从而对购房者作出诚信开发的承诺。