住在龙城

   在几年前，著名策划人王志纲就在其《大盘时代》一书中预言，一个新的地产时代即“大盘时代”即将到来。在大盘时代，“大”是突出的表征，当初王志纲在《大盘时代》里至少阐述了两个重要观点：一个是共荣共赢的区域价值再造；另一个就是以企业的行为促动政府的决策，这显然已经超越了房地产的原有范畴。随着京城大盘越来越多，由此产生的问题也越来越多，首先是交通以及生活配套设施的难以跟进；其次，社区管理遭受极其严峻的挑战；再次，大盘内同质化的建筑问题、就业问题等等日益尖锐起来。

  专家认为，“大盘”就是建造城镇，在项目规划时必须考虑具有完善的配套服务设施，配套比房子本身更重要，拿1亿元建房的话，就应该拿两亿元搞配套。北方房地产开发有限责任公司项目总经理杨青认为，如今概念卖房已经逐渐被市场冷落，楼盘推广一招制胜的年代业已过去。当前的开发商正朝着越来越专业的方向发展，这点在项目开发方面尤为重要。

  操作大盘的开发商都喜欢称自己的开发为“造城运动”。其实，早在上个世纪前，国有企业承载着中国所有的大盘建设，他们不仅要“造城”，而且还要“建城”，这就是当时大家所熟悉的企业办社会的特点，然而随着中国市场经济大发展，国有企业发现这种大而全的建城模式已经不能适应现代城市的发展了。国企的目标是多重的，在我国国企的目标更是相当复杂。它代表了政府宏观经济走势，决定了其目标定位的科学性、准确性的优势。北方地产项目总经理杨青表示，经“中国兵器工业集团公司”和“新疆生产建设兵团”两大国有企业巨头改制后的北方地产，在经历国企“大”的阵痛之后，坚定了自己走专业化经营的精品路线。

  由于大盘的占地面积比较大，因此开发商在规划时必须要考虑得多一些，他们在产品的客户定位方面往往不能像小盘那样明确。例如，世纪城既要考虑京西区域的需求，又要考虑整个京城的客户。北苑家园同样要考虑北京市区和昌平区两方面的因素。也正因如此，“大盘”的定位就必须稍微大众化一些，无论是容积率，还是房屋装修标准都要考虑周全，兼顾各方，过高或过低都不合适。而小盘项目则不存在这样的问题，在品质配套等方面都可以更有针对性。而“城市出品”则专为城市年轻贵族打造，项目本身追求的不是大而全，而是小而精细的精耕细作。杨青认为，“小盘”市场定位清晰，最适合为目标客户群“量体裁衣”。

  当然，营业额和利润虽然可能是大发展商高一些，但在资金回报率方面，小型发展商却明显处在有利位置。房地产行业的整合不是将楼盘越建越大，而是遵循“优胜劣汰”市场规律的开发商之间的整合，将一些实力不行、行为不太规范的开发商淘汰掉。开发商们大可不必追求时髦，在进行项目开发时一定要开发百万以上的项目才算是搞房地产，关键还要看购房者的需求。