住在龙城

   面对不断蹿高的房价，面对叫嚣着“你今天不买，我明天要涨价”的开发商，面对一个个热热闹闹的售楼处，我们这些平民百姓如果不“跟进”，是不是就错失了赚钱的机会？今天，如果我手里还有钱，我还要买房吗？面对消费者的犹疑，我只能告诉您我的答案：不买！即使还会涨价，我也不买！因为我有充分的理由。

  不买房理由之一 泡沫

  专家观点：房地产泡沫越吹越大

  中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为：经济发展在国与国之间有不同之处，但是有许多东西是相通的，对于什么是房地产泡沫，尽管如何来界定早已是众说纷纭，但是有几点衡量标准应该是基本的:一是房价收入比，二是房地产投资与房价增长速度的关系，三是商品房的空置率等。他说，房地产泡沫越吹越大是事实，许多人现在买房，是一家人凑钱付首付，其余的钱靠按揭，需求是银行贷款吹大了的需求，其背后，存在还贷的风险，利率变化的风险，还有父母亲养老、医疗保险的风险。这样的需求是建立在风险相当高的基础上的，也就是说，这个需求里存在相当大的泡沫。实际上，中国房地产泡沫之争，其实质是不同的利益集团的利益之争。地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫越吹越大，希望有人来接房地产泡沫的最后一棒，而最后的受害者只能是购房的弱势民众。

  专家观点：泡沫越早破裂越好

  一篇转摘自香港《明报》的专业文章写到：只要是泡沫就没有不破灭的，而且越早破灭越好。

  易宪容说，多数情况下，房价不断上涨，许多人加入投机和投资买房行列，在“羊群效应”下，投机和投资者不断增加，导致泡沫产生。一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价就继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。房地产是个很长的产业链，房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条，因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。

  前车之鉴：海南、香港、日本

  上世纪90年代初，海南房地产泡沫破灭，给海南留下450多万平方米的空置商品房，报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程，2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。

  香港房地产泡沫破灭后，楼价从1999年最高峰开始持续下跌，6年来跌幅累计达65％，港人财富蒸发2．2万亿元。

  国外，日本1991年以后泡沫破裂，房地产市场崩盘，银行坏账高达6000亿美元，整个日本经济很快进入衰退期，而且十多年无法振兴。 

  结论：房价涨得快不一定是好事

  就像买股票一样，大家都爱买原始股，而一条原则就是：切忌“追涨杀跌”——当“股指”涨到一定程度的时候，再进股市就要小心了！房子是具有实际使用功能和投资功能双重性质的特殊商品，一旦作为投资品，就与股票投资一样，风险是必然的，而且价格越高，风险也就越大。

  不买房理由之二 加息与物业税

  专家观点：买房要考虑利率风险

  央行3月16日宣布上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率，并实行下限管理；同时要求上调个人房贷首付款比例。消息发布之后，社会反映异常热烈，易宪容撰文说，央行的3·16政策，最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨。尽管这次政策的效应应该是十分温和的，但民众一定要理解，这是央行向市场发出的一个十分明确的信号，民众进入房地产市场时要考虑利率风险。

  目前我们房地产市场不仅有炒作之风，也有一股住房需求的虚假繁荣。目前国内房地产市场主要对象是25～35岁的年轻人，他们一走出校门就进入房地产市场，首付是父母亲的钱，不够就向亲戚借，购好房、大房，剩下就向银行借。无论发达国家还是发展中国家，这是绝无仅有的事情。利率快速上升，资金成本的增加，个人住房需求就会改变目前这种虚假繁荣而理性化，住房需求就会下降，房价下降也就不可避免。一旦房价下降，住房需求就会进一步减少，房价会进一步下降。

  专家观点：物业税设计合理有利于平抑房价

  3月20日，国家财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上表示，今后一段时期将重点推进物业税改革，而试点城市已在筛选中，显然，我国开征统一规范的不动产税势在必行。现在房地产税费当中的主要问题是流通过程税费重，保有阶段税费轻，这就容易聚集一部分人进行房地产炒作，导致财富的过分集中。

  置业专家舒可心说：“如果能第一套房不征税，而对二、三套房征税，房屋总价越高纳税额越高，经济适用房免征等等，对平衡社会公平来说应该是件好事，有利于平抑房价、平抑炒房。”

  结论：“养房”要考虑成本

  “以房养房”，这是现在很多购房人的主要购房目的。以前我们不用考虑“养房”成本，利率低，出租、持有又没有什么附加的税费，所以与其把钱存在银行，随着通货膨胀慢慢贬值，还不如买套房子出租赚钱呢！以后不行了，利息涨了，如果再征收物业税，要“以房养房”的投资人就得想想：像“养车”一样，这房养不养得起？

  不买房理由之三 供应量与空置率

  专家观点：空置率不低

  对于房地产的空置率问题，易宪容认为，2003年全国空置房面积达到1．25亿平方米，空置率已达到26％；2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3．3％。这种下降既可能是投机需求增长导致，也可能是开发商把空置率转移到购房者手中了，即不少购房者购房后的空置率甚高。因为，在他看来，空置率应该有三种计算方式：一种国际通行的空置率计算方式是全社会空置房面积除以全部住房面积；一种是中国的计算方式即空置商品房面积除以最近三年竣工面积之和；还有一种购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房。如果把后一种情况考虑在内，中国一些大城市住房空置率一定会出奇之高。

  专家观点：供应量不小

  根据参与2005年度北京土地供应计划编制的北京伟业顾问公司计算，北京“8·31”大限共288个项目涉险过关，过关项目的总建筑面积大致在1．3亿平方米，如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。

  同样，易宪容也认为，目前房地产商开发的土地基本上是在“8·31”大限之前获得的，据有关资料，在2003年的前8个月里，北京市就有近1．1亿平方米在这个时间内协议转让，而这些土地相当于北京市前10年房地产使用土地的总和。也就是说，一些房地产商在获得廉价的土地后，希望通过造势的方式来转移民众的视线，推高房价，以便牟取暴利。

  结论：看谁在说

  由于市场信息的不透明、不对称，消费者在买房过程中始终处于被动地位，开发商说没房可卖，你即使知道他还空着一大半留着涨了价再出售，也只有干看着的份儿，即使销售信息要在网上公示了，开发商还是可以通过虚假成交来伪造“业绩”。这就看谁能“绷得住”了！要是大家都拿着钱，瞪眼看上半年，估计房价想不降也不行。

  不买房理由之四 租金与售价比

  专家观点：租金与售价之间背离趋势越来越大

  在一段时间里，如果房屋的价格出现持续上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的基本价值的提高造成的，那么必定会出现以下情况中的一个或几个:租金增加了;租金增长的速度加快了;投资要求的回报率降低了。但国内的现状如何呢？从1998年全国房价出现稳步上扬开始，全国的房屋租赁价格指数保持平稳，2000年以后房屋租赁价格指数开始稍有上涨，每年的涨幅大约为1％，而同期房屋价格的涨幅每年约为7％，同时房屋价格与租赁价格之间背离呈现越来越大的趋势。

  数据支持：北京市建委发布的《2004年1～12月北京市房地产市场信息》显示，2004年，全市商品住宅现房平均销售价格为4747元／平方米，同比上涨291元／平方米，涨幅为6．5％;商品住宅期房买卖价格为5629元／平方米，同比上涨376元／平方米，涨幅为7．2％;而1～12月，全市普通楼房（指已购公房）平均租金为26．90元／平方米·月，同比增长3．5％。

  另外，戴德梁行在其网站上公布的2000年至2004年高档住宅租金及售价指数图上也可以明显反映出，租金与售价的发展趋势自2002年之后，呈现背离状态，而且背离的幅度越来越大。

  结论：买房不一定都能赚钱

  房价是涨了，但它跟买房能不能赚钱却不是一码事儿。房子赚不赚钱，要看是不是卖出去了，而且卖了个好价钱；要看是不是租出去了，并且出租赚的钱不但能还贷、交物业费、供暖费、水电煤气费，而且还有剩余；要看出租多长时间能把自己的“投资”收回来。看着房价一直涨觉得挺美，可等到大家都有房了，自己涨了价的房子还能卖给谁呢？