住在龙城

     这些公司为何纷纷关门？偶然事件的背后，究竟存在怎样的必然原因?如何才能化解该行业面临的信任危机?如何才能有效地预防这些事件的发生?这是摆在政府和所有从业者面前一道急需破解的难题。

     事件回顾　“卷款逃跑”一幕幕上演 

     事件一

     2006年8月15日,北京迪克斯装饰公司太原分公司卷巨款逃跑。据统计,省城受害业主和拖欠款单位被该公司卷走的资金高达145万元。而在当年的5月,该公司竟然刚刚通过工商部门的年检。

     之后,全国各地的迪克斯分公司纷纷出现类似的事情,更有媒体披露,迪克斯北京总部压根就是一个空壳公司。直到现在,受害的业主们依然在奋力维权,但却毫无结果。

     事件二

     2006年12月31日,太原市忽然传出消息,位于省城坡子街的楼盘“龙湖易居”的开发商找不着了。

     “攒了一辈子钱,好不容易买套房子,现在眼看着钱没了,房子也住不进去。”业主张先生告诉记者,直到现在,他都不敢把这件事告诉年过七旬、患有高血压的父亲,“本来想让他老人家住大房子享几天福的。”

     像张先生这样,很多手拿商品房买卖合同和交费单据的业主,面对突如其来的变故显得无所适从,在经历了短暂的恐慌后,他们决定组建业主维权组织,为自己讨一个说法。

     在随后的调查了解中,业主们的疑问越来越多。“龙湖易居”这块土地的使用权曾经多次变更,该楼盘也先后以旧城改造、职工集资建房、商品房三种名义立项开发,其牵涉的单位有太原市房地局的下属单位太原市住宅开发修建公司、省劳动和社会保障厅、山西易居房地产开发有限公司。

     在业主们的购房合同上,作为卖方的是太原住宅开发修建公司,但业主交款后的收据上盖的章,却是山西易居房地产开发有限公司。事实上,该公司正是这个楼盘真正的开发商。

     对于开发商的突然失踪,业主们始终想不通。当初他们之所以买这里的房子,一是因为售房的是太原市房地局的下属单位,且手续齐全;二是在买房时看到了该楼盘有齐全的商品房开发手续;三是在开盘时,不少政府部门的领导也亲临现场捧场。

     “种种迹象给我们的感觉就是,这个房子具有一定的政府色彩,这就像多了一道保险。所以虽然每平方米售价4400元以上,而且需要预付房款,但大家都愿意。”一位业主说。

     目前,太原市住宅开发修建公司、省劳动和社会保障厅以及相关的银行对此事件都不愿发言,并称自己也是受害者。公安部门已经立案进行侦查。

     事件三

     1月7日,位于太原市亲贤北街的一鼎房屋中介公司忽然关门歇业,据受害者介绍,该中介公司已经成立两年了,好多房东都是他们的老客户。然而记者在太原市房地产估价师与房地产经纪行业协会调查发现,该房屋中介公司没有任何资质和证件,是一家名副其实的黑中介。

     与一鼎中介签订业务合同的房东大约有200多个,一鼎公司以高价向他们租到房子后,再转租出去。按照合同,该公司按月支付他们房费,每月31日前将房租打到他们的账户上。而在出租时,该公司却按年收取租金,在支付了几个月的房租后,公司老板卷款逃跑,房东和房客都成了受害者。

     目前,工商、公安等部门已经对此案展开调查。

     原因调查　诚信缺失和监管不力是主因 

     “房地产、装修建材已成为近年来新的投诉热点。”省消协投诉部提供的数据显示,去年全省房地产类投诉案件112起,比上年同期增长9.2%。其中中介市场的混乱和开发商的合同欺诈,是投诉重点。

     提及原因,该部门的负责人分析认为,一是房地产开发企业、中介机构、装饰公司依法经营、诚实信用观念淡漠;二是法制尚不健全,法律法规规定的各项制度没有很好贯彻落实;三是主管部门监管不严、查处不力,有的地方的主管部门以罚代法,使违规者受益。

     省工商局合同与信用监管处处长赵卫民指出,导致类似事件频频发生的另外一个重要原因,就是目前我省还未建立起一整套的失信惩戒机制。“目前对于这类事件的最终解决办法,大多是通过法律途径,使有关涉案人员受到法律的惩罚。但这仅是惩罚而已,并不能从根本上杜绝事件的发生。”

     此外赵卫民还提到一个细节,那就是在“龙湖易居”事件中,受害的业主们屡次提到的政府信用,由于看到有政府部门的下属单位参与,有关部门领导出席开盘仪式等,业主们对该楼盘深信不疑。

     “政府与企业的关系,也是导致类似事件发生的一个不为人注意的原因。”赵卫民说,有时候,政府对企业的干预无形中对企业的行为起到了推波助澜的作用,有的企业往往在推销产品时打着政府的旗号,借助政府的力量和公信力,使人们的警惕性放松,而一旦出现纠纷,往往会导致政府在人们心目中公信力的下降。

     “在这类事件中,还有一个原因,就是受害的消费者往往贪图小便宜。”赵卫民分析,比如“龙湖易居”事件中,开发商宣传买商铺可以得到高回报,住宅在期房销售时可以享受九折优惠等;“一鼎”事件中,中介公司给房东们承诺的房屋租金比较高;“迪克斯”事件中,装饰公司免费开家装课堂、打折等。这些优惠措施往往会让消费者动心,乖乖地交钱。

     破解之道　关键还是解决信用问题

     建议一　推行质保金制度

     面对行业阴影,不少从业者已经意识到面临的危机,开始从诚信的角度做文章,迪克斯事件后,太原市家装业曾经集体举办诚信论坛,发出倡议;“一鼎事件”发生后,太原市的有关行业协会也开始着手建立个人和企业的信用档案。

     然而这样的论坛、倡议以及签名都只是一个态度而已,对事件的预防并不能起到根本的作用。

     省消协提出的一个解决办法是,设立质保金制度,即设立专门的机构,在公司注册之后,按其从业的范围,向其征收一定金额的质保金,这类似于有的商场实行的“先行赔付”。比如对于房地产开发商,先行收取质保金,当房屋交付业主使用并入住后,可以向开发商退还一部分质保金,待业主入住几年之后,没有出现约定内的纠纷,质保金全部退还开发商,如果出现房屋质量问题、开发商逃跑事件,可以拿这部分钱来补偿消费者的损失。

     不过,省消协投诉部负责人也坦承。这个建议又有些理想化,“在中介、家装行业还有可能实行,但对于房地产这样的行业,质保金的征收显然不是一个小数字,而开发商需要大量的流动资金,不可能拿出一大笔钱作为抵。”

     建议二　预售资金专项监管

     太原市房地局一位不愿具名的人士认为,应该尽快制定对预售资金进行监管的政策。成立商品房预售款监督管理小组,负责监督管理商品房预售款的收存和使用。所有申请办理按揭贷款的房地产开发商,必须在银行开设监控账号,其预购人的首期款必须直接存入监控账号内,银行发放的按揭贷款也必须划入监控账号内。

      在这样监控体系中,监控银行与监管小组是一种相互配合、相互支持的关系。“未经预售款监管小组核准,任何监控银行不得擅自批准预售人使用监控账号内的款项,否则,其上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项,给预购人造成损失的,依法承担连带责任。”这位业内人士说,“预售资金的使用必须用于本项目的建设,根据工程进度拨款。这样保证了专款专用。”

     记者了解到,预售资金监管制度的建立,目前已经在香港、上海等地实行,普遍被认为是一种有效预防预售资金流失或被挪用的政策。从操作层面讲,这项制度的建立比之质保金制度,也比较现实。

     建议三　建立失信惩戒制度

     记者在采访家装、房地产管理、行业协会等机构时,对于解决的办法,回答不一。但提到根源,都认为这是全社会的信用机制建立滞后的问题,“任重而道远”。

     不少部门都对“信用山西”的建设充满期待,但参与此项工作的赵卫民却说,这绝非一朝一夕就能建成的。对于建成后的作用,赵卫民认为,对于预防企业卷款逃跑之类的事件,的确会有效果。

     “企业之所以敢诈骗,根源就是利益的驱使,为了追求利润最大化,企业甘愿冒最大的风险。”赵卫民说,近年来,房地产行业的迅猛发展,更为该行业埋下了不少无形的隐患,因此对于这样一个涉及人群众多、资金庞大的行业,信用体系的监管不可或缺。理想中的模式是,建立起一套完备的失信惩戒机制。举个例子,一个企业的法人代表,其个人相关的税收、工商、银行、劳动等方面的信息全部汇总在一起并且上网公布,如果老百姓想买该企业的房子,可以在网上查看到其纳税情况、劳动用工情况、贷款情况等,如果该企业在这些行业有过不良记录,如偷税漏税、不良贷款等,也在网上一并公示。这样为消费者提供消费依据。而且,这个网应该是全省甚至全国联网,一旦该法人代表出现卷款逃跑、诈骗的事件,其在任何地方想重新注册营业,只要输入其姓名,立刻会出现“限制经营”的警告,提示该人因为在某地有过何种不良记录,因此限制其注册经营。

     可想而知,如果这样的失信惩戒机制建立起来,企业一旦有违规行为,其付出的将是终生的代价,这样的代价与罚款、警告、处分等比较起来,其意义不可同语。

     太原市房地局相关人士对此同样抱以很高的期望,“香港已经建立了这样的失信惩戒制度,所以没有人愿意为牟取一时之利去铤而走险。这样的机制最终形成的是全社会公信环境的形成。”

     按照规划,这样的信用体系在我省的实现已经为时不远,只需3到5年的时间。山西集多年之力去建设的信用体系,是否能够如预期所想,从根本上预防卷款逃跑等事件的发生,还消费者一个安心的消费环境,政府、企业和百姓都拭目以待。