住在龙城

   2004年，由于特区内在建和预售房屋的减少，二手房产交易大量增加，几乎逼平一手房市场，随之而来的纠纷也不断增多，这类纠纷多数发生在卖房人与购房人之间、交易双方或一方与地产中介或者物业管理公司之间。这里主要从购房人的角度分析购买二手房产需要特别注意的法律问题。

  查清房产产权登记是否有瑕疵，交易对象是否是产权人

  现在的二手房交易中，购房人通常会要求卖方提供房产证书。但这还不足够，还应当到国土档案机关（位于深南中路档案大厦）进行产权查询，以核实产权人是否属实、房产的登记面积与房产证上的面积是否一致，最重要的是，要搞清楚房产是否被抵押或者查封。如果房产被查封，必须得到查封机关的同意方可买卖，否则买卖行为会被认定为无效；如果房产被抵押（抵押权人通常是银行），则需要共同到抵押权人处解除抵押或按银行规定办理转按，或者对房产交易价款的金额、支付方式作出特别约定以保障买方利益。

  此外，还应当注意核实交易对方的身份，仔细验证合同签字人是否与其身份证件相符。如我们经办过的一个案例，张某购买了深圳某小区的二手房，顺利购房并顺利入住，也拿到了登记着自己名字的新房产证书；但是没过多久就被房产原产权人的亲属告上了法庭。原告提供了公安机关的证明，证实二手房的登记业主在张某购房前不久就已经去世了，不可能将房产出售给张某，要求法院判令买卖行为无效，退回房产。

  张某经调查发现，与他洽谈房产买卖的女士是房产原产权人的情人，曾经居住在交易房产中，交易完成后就下落不明了。在签订正式房产买卖合同时，所谓的“房东”才出现过，张某也没有仔细核对对方的证件。张某这才明白，“卖方”虽然有房产证书，但是“业主”是个假冒的替身，他被诈骗了。张某这时才找律师帮助向警方报案，同时向法院说明自己也是受害者，要求法院保护他的合法利益，结果没有为法院所支持，房子被判令退还，张某付出的购房款却无处追索。

  慎重选择二手房仔细签订中介代理合同

  任何一个行业都有良莠之分，二手房交易双方与中介机构的纠纷数量也在不断上升。因此，在聘请中介代理的时候，购房人应防止以下陷阱，以便有效保护自身权益：

  1、警惕中介虚假信息、夸大其词的误导，坚持实地勘察、货比三家。

  某中介代理华侨城某楼盘的毛坯二手楼，前往了解，中介说该房仅此一套，先下手为强。等到看房，经过上下楼仔细观察，发现多套无人居住（看看阳台有无种花草、有无装空调、门口有无装修，再翻翻不同中介公司的代理广告等），只是属于该中介代理的仅有一套。另一次，与朋友去农科中心某楼盘看房，中介说这套房是这栋楼位置最好的，其他的比这套便宜。隔壁正好装修，男主人告诉我们真实的房价并让我们参观了房屋结构，发现中介所说显然不实。

  基于二手楼的特点，买房人难以了解不同位置、不同朝向房屋的优劣，难以比较其价值，因而对中介比较信任，而中介急于售房，时有欺瞒。

  2、因规避卖房人的所得税问题而造成买房人的损失。

  一朋友拟购买中心区某楼盘，该房已经升值近二十万。中介游说买房人按原价签正式合同，规避卖房人的所得税，这样可以在房价上优惠一点，超出原价的部分另行签订合同。律师认为不妥，首先违反法律规定，其次，买房人将承担更多的再次转让的所得税。

  3、警惕中介市场的“吃差价”问题。

  一些中介以行规为借口，刻意不让买卖双方见面，造成买、卖价格不同。中介除赚取佣金外，吃的差价才是利润的大头。如前所述，双方签订的国土局正式合同是一个价，中介与买卖双方签订的委托合同是另两个价。通过对付款的控制，中介成功拿到差价。因此，在决定通过中介购买某房后，必须坚持买卖双方见面谈，并按照房产交易的法规规定签订内容真实的买卖合同。

  4、注意中介合同条款的约定。

  一个朋友因拒绝支付中介费被中介公司告上了法庭。他说中介公司没有履行中介合同，没有保护他的利益，导致他延迟了3个多月才接收房产等等理由，但他的这些要求在中介代理合同中根本没有体现，败诉的概率非常大。

  这个案例说明妥善签订中介合同的重要性。购房人不可能个个精通法律或者聘请律师。有一个保护自己权益最简单也最有效的方法，即：把自己的要求清楚完整地写入中介代理合同。

  中介机构的格式合同条款，对中介自己的义务有时规定的比较简单和模糊，但消费者应当坚持将自己的要求写入中介代理合同，写清楚除了负责寻找房源、安排看房、安排交易双方减免协商和签订正式的买卖合同以外，中介还负责哪些事情，是否协助到房产登记机关查册，是否协助验收房产和查询是否有欠费，等等，同时应写清楚，完成了哪些事务、在什么阶段才支付哪些中介费以及违约责任。