住在龙城

复地集团董事长—张华

早报记者 顾菁

    20年岁月，当年的一群有志青年已迈入壮年，实现宏伟的理想。20年洗礼，当年上海的本土房企已跻身全国知名房企的行列。20年时间，复地完成了企业品牌的打造，借势母公司复星国际强大的平台支撑开辟了‘投资+开发’双轮驱动模式，并定下‘十年百亿’的目标，再次出发。

　　复地今年年初定下的年度销售目标为150亿元。截至10月底，复地实现销售面积102万平方米，销售金额107亿元，完成目标的71%，尚有约43亿元有待完成。

　　这与去年的情形颇为相似，当业界纷纷在猜测私有化后的复地是否能够完成销售目标时，在最后两个月复地突然发力，实现125亿元的销售目标。

　　复地董事长张华回忆，2011年12月28日，在最后一刻复地完成了全年业绩目标。“今年复地离150亿元的销售目标尚存距离，主要原因是供应集中在10月和11月，造成销售时间较短。”

　　但对于完成全年的销售目标，张华仍充满信心。他表示，年底复地有几个马上要上市的项目，只要合理定价，项目的销售情况还是非常乐观的。最近几个月，每月的销售金额都超过10亿元，还有最后一个多月的时间，完成全年的销售目标没有问题。

　　加速追赶第一阵营

　　复地是从上海走出去的全国性房地产开发企业，近年来，复地连续几年（2010年至2012年）徘徊在百亿元的发展规模。对此，复地集团总裁陈志华表示，正是看到了复地近年来的发展趋缓，母公司复星集团（以下简称“复星”）方决定，从人才、土地、资金等多方面下手，希望复地能够实现快速追赶，向房地产行业的第一阵营看齐。

　　面对严峻的房地产宏观调控、行业竞争激烈，复地定下了“十年百亿”的发展目标。复地副总裁兼战略与运营中心总经理蒋朝光介绍，“十年百亿”，即到2019年复地的税后利润达到100亿元的规模。按照行业平均利润率和复合增长率的模型初步计算，预计届时的销售规模在700亿元左右。

　　在陈志华看来，这一目标并不难实现。复地将从两方面入手，一是做好每个项目，让其品质与价位相匹配，使各类消费者都能够满意，得到市场的认可。在做好产品的同时，快速周转扩大规模，在快速发展中加强企业的执行力和战斗力。

　　在张华眼中，本轮调控对中国房地产并不是一件坏事，“虽然这个‘冬天’有些冷，但这对于房地产行业的健康发展还是有利的。这给了快速发展的行业一个停下来深刻反思的机会。”

　　在排队抢房的年代购房者很少会关注房子质量的好坏，开发商也不会去关注成本的管控、客户的需求和满意度。张华表示，是调控让房地产回归房产的居住属性，让购房者和开发商都开始关注到项目的质量，这是对行业健康发展的有力推动。复地也希望借此机会梳理内部管控机制，提升应变能力以更好地适应未来市场的变化。

　　视线回归一线城市

　　来自复地的数据显示，复地近两年明显加快了拿地速度，2011年内新增项目储备较2010年同期约增长24.53%。今年前10个月，新增土地储备已经超过2011年，已在成都、武汉、重庆等多地共取得6块土地，2012年总计新增土地储备面积已达到255万平方米。

　　张华介绍，复地投资项目有三大原则，其中最重要的就是“区域深耕”的原则，复地不轻易进入一个城市，一旦进入一个城市，就要在这个城市做实做强，这是拿地时主要考量的因素之一。其二是机会因素，整合复星提供的资源平台，将文化、养老、消费品、医疗等题材对接地产项目，在遇到一些难得的好项目时复地也会快速地跟进。最后，是考虑项目与当前团队的契合程度，并开始关注产品的标准化复制，以加快周转，减少管理的风险，提高效率。

　　张华表示，今年开始复地特别关注上海和北京的土地储备。虽然目前复地在上海的土地储备还能保持几年的开发量，但从发展的角度来看，一线城市的土地储备是不足的。在目前土地市场回归合理性的情况下，复地也在积极寻求加码在上海和北京的土地储备。

　　张华看好上海和北京的市场容量，就以往的项目经验来看，即便两地的土地成本相对较高，但其市场吸纳能力强，所带来的利润也更高。

　　陈志华补充，包括上海在内，复地已经进入了16个城市。通过深耕目前已经进入的城市，把每个城市的项目做好规模做大，这有利于在对人力及成本方面管控的同时快速发展，是实现迅速做大做强的第一步。

　　投资开发并重

　　作为复星旗下的地产核心企业，复地于2004年港股上市，成为最早一批在香港上市的内地房企。2011年，复星国际决定收购复地所有股权，正式撤销复地港股上市公司地位。

　　复地退市表明复星对地产的关注和看好。张华解释，当时资本市场中，地产股价值被低估，在港上市所带来融资功能并没有很好地体现，所以作为复星的战略部署，复地退市后实现与复星的资源互相打通，在资源互相打通后，复星可以通过复地去完成一些过去受制于上市公司指标而无法完成的业务，对业务发展更加有利。

　　“复地退市之后对接复星的平台更大了。”谈到复地退市这一年来的感受时张华表示。

　　其实复地早已为退市后的融资渠道做好准备，作为补充融资，2010年6月，复地全资成立的复地投资集团（以下简称“复地投资”），是国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商，发起的主要是具有复地特色的专业类房地产投资基金。成立以来累计对外投资约100亿元，融资突破66亿元，管理资产总额约120亿元。

　　复地副总裁兼首席财务官叶剑生坦言，国内的房地产调控使得整个行业的开发贷款受到严重压缩。复地投资所发的基金产品对于复地房地产业务帮助很大。虽然在复地品牌以及母公司复星的支持下，复地的资金相对较为宽裕，但是基金很好地补充了项目资本金，就目前已经发的10个基金产品资产管理达34亿元。

　　叶剑生表示，复地投资全面满足投资者需求并为公司发展带来充足的资金，目标是在2019年，占到复地利润贡献的两成。

　　张华指出，复星的定位是以保险业务为核心的资产管理集团，而复地定位与母公司一脉相承，基金的业务不单单是为融资考虑，也是出于公司“双轮驱动”的发展战略，为实现公司愿景——成为国际一流的开发投资集团，故做此布局。

　　担起“长子”之责

　　张华指出，复地与其他的房地产公司最大的不同在于对于房地产行业的依赖性。由于母公司复星旗下除了房地产外，还有医药、保险、投资、钢铁等众多产业，使得复星可以站在更高的角度来观察房地产在整个中国经济中所处的位置，基于这样的观察角度，复星认为，尽管受到调控，但房地产行业仍然是一个非常有潜质的行业，所以提供给复地更好的资源和重量级配置。

　　“复地的不少项目是基于复星的平台所能提供的资源来做的。”张华举例，复地和复星医药联合去拿项目，当地方政府希望除了房地产以外能够多一个产业一起发展，并会在土地方面有所优惠，是希望复星能够在医药方面进行一定的投入，这时土地价格往往低于市场价格。这就是复星平台所带来的最直接的优势。

　　又例如，在产品线上，复地是以住宅开发为主的，如果有个小型综合体项目，复地无需再去外面找专业人才，而是可以利用复星已组建的其他综合体项目的精英团队。张华表示，无论是团队、规模还是资金，复星都会给予复地最大的支持。同时，复地也给予复星最好的利润回报。

　　公开数据给予了有力支持，2011年复星年报显示，房地产业务占复星总资产超过30%，而利润贡献更是超过50%，其中，复地作为复星地产控股平台下唯一一个以住宅为主的地产线贡献了其中最大部分的利润。

　　张华比喻，如果用一个大家庭来形容复星的话，那复地就是家里的老大。在享用复星优势资源的同时也给予最大的回馈，包括产品线的分配和人才的输出。对于复星的利润贡献率复地有信心继续保持下去，做好家里的老大，担起“长子”之责。