住在龙城

   日前，记者从市一中院、市消委等部门了解到，我市商品房买卖纠纷增加迅速，成为消费者关注的热点。 

  近年来，市一中院受理的房屋买卖纠纷案件大幅上升。据统计，2002年该法院受理此类案件288件，2003年猛增到501件，增加了约74%，2004年该法院此类案件的受案数达到502件。 

  此类案件呈现出3个显著特点：购房消费者在诉讼中一般处于原告地位，开发商侵害购房消费者权益现象比较普遍；购房消费者处于弱势地位，与开发商相比，消费者在精力、经济实力以及诉讼能力等方面都相对偏弱；群体性案件较多，近两年出现了较多的一个居住小区的购房消费者集体起诉开发商的案件，这加大了法院审理的难度。 

  同时，市消委也传来信息：购房消费者对商品房最不满意的就是质量问题，此类投诉占到了有关房地产投诉的两成。据悉，2004年，我市有关房地产的投诉中，房屋质量、营销合同、计量和价格问题分列前四位。去年，市消委共接到617件房地产投诉，其中质量方面的投诉343件，主要问题是：房屋漏水、渗水，墙体长毛、裂缝，管道渗漏，防震性不达标等。 

  开发商：布下六大“陷阱” 

  房地产开发商使出六大“绝密招式”，挖设重重“陷阱”，势必要让购房消费者中招。日前，市一中院法官逐一点破个别不诚信开发商的种种欺骗手段。 

  陷阱一：合同迷阵 

  开发商喜欢利用复杂的合同来“搅晕”消费者。他们或者不使用示范合同文本，或者利用合同的空白部分、附加合同设置不平等的条款，加重消费者责任，减少或免除开发商义务。 

  陷阱二：霸王硬上弓 

  不少开发商以预售为名收取定金，而在正式签订合同时，强迫消费者接受其不公平的条款。如果不能达到迫使消费者就范的目的，开发商就会强行扣押定金，吃定消费者。 

  陷阱三：瞒天过海 

  为了能尽快回笼资金，个别开发商故意隐瞒已将房产抵押、转让的真相，或是在销售房屋过程中故意不尽告知义务，或是作出虚假承诺、编造一些“卖点”欺骗“无知”的消费者。 

  陷阱四：自作主张 

  个别开发商任意改动房屋结构，任意扩大或缩小房屋面积，擅自改变公用场所用途。交房时广告宣传与实际内容不符，而在购房合同上又没有说明。 

  陷阱五：避实就虚 

  个别开发商不遵守合同约定，拖延交房及办理房屋产权证的日期。有的则因为资金不足或经营不善，未能及时缴纳土地转让金，导致消费者不能按时办理产权证。还有的是害怕承担违约责任，在工程未经验收或是未达到入住条件时就办理交房手续，使得消费者买了房，拿了钥匙，却住不进去。 

  陷阱六：连哄带骗 

  有的开发商故意隐瞒无开发资格、或者是无商品房预售许可证、或不是因出让取得的土地、或者在集体所有的土地上修建房屋的事实，使得消费者无法取得所购买房屋的商品房权属证书。 

  消费者：七招破“陷阱” 

  消费者与开发商之间严重的“信息不对称”，开发商的“道德危机”，使购房消费者承受了很大风险。日前，市一中院法官为消费者支招：用7招破“陷阱”。 

  招数一：多摸底 

  选购房产时，消费者要尽可能详细了解楼盘情况，寻找合适的交易对象，最好购买由信誉较好、资金雄厚的房地产开发企业开发的楼盘。 

  提醒：消费者在决定购买尚未竣工的楼盘前，要注意审查两个文件，即房屋出卖人是否具有房地产开发企业资格、是否具有商品房预售许可证。 

  如果是已竣工的楼盘，要注意审查该楼盘的初始登记所有权人是否为该开发企业。上述文件是证明双方签订商品房买卖合同有效的合法凭证。 

  招数二：查安置 

  消费者决定购买一套房屋时，要注意审查该套房屋是否已被开发企业安置给了被拆迁人。根据相关法律规定，如果开发商将本该补偿安置给被拆迁人的房屋另行卖给第三人，被拆迁人将优先取得该补偿安置房屋。 

  提醒：房屋拆迁管理部门都建立了拆迁档案管理制度，消费者只需到该部门查询一下，就能够避免上当。 

  招数三：查抵押 

  开发商由于资金周转等原因，有可能将未出售的房屋向金融机构抵押贷款。按照有关法律规定，对已经抵押的房屋，在未告知或未取得抵押权人同意的情况下所签订的购房合同原则上无效。基于此，若消费者购买已被开发商抵押的房屋，将可能很难取得房屋产权。 

  提醒：消费者购房前，一定要到房地产登记管理部门查询房屋是否存在抵押的情况，然后再决定是否购买。 

  招数四：看合同 

  开发商销售房屋时，除签订标准合同外，还常与消费者另签补充协议。这些补充协议在实践中常常由开发商单方面拟定，其中可能包含不合理甚至诱骗的条款。 

  提醒：对合同，消费者一定要重视，应亲自或委托专业人士加以识别，以求签订公平合理的补充协议，特别是对如税款、交房、延迟交房、质量保修、交付房地产证、物业管理以及产权担保等涉及消费者实质利益的条款更应加以注意。 

  招数五：存广告 

  目前，我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，个别开发商为获取更大利润，销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，最终却难以兑现，导致纠纷出现。 

  根据相关法律规定，开发商在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定、并对消费者决定订立合同及房屋价格的确定具有重大影响的，即使该说明和允诺没有明确订立在合同中，也应当认定为合同内容。 

  提醒：消费者与开发商订立正式书面合同时，可将开发商在销售广告和宣传资料中的说明和允诺写入合同，至少应该保存销售广告，为可能出现的诉讼保存证据。 

  招数六：办登记 

  消费者与开发商签订商品房买卖合同的目的在于取得房屋的所有权，因而对房屋权属的登记起着确定权属、定纷止争的作用。根据相关法律规定，商品房预售合同登记的义务在于开发企业，对现房申请办理所有权登记的主要义务在于购买人。 

  提醒：消费者签订商品房预售合同后，一定要督促开发商向房地产行政管理部门办理预售合同登记手续；房屋竣工后，一定要及时持相关文件到房地产行政管理部门办理房屋所有权转移登记手续，以防止出现“一房二卖”或房屋被抵押等情况。 

  招数七：巧维权 

  发生纠纷后，消费者可向当地消协投诉，请求消协组织调解，这种解决方式成本最小。如果在消协组织下不能调解解决纠纷，则可依法向人民法院提起诉讼。切不可采取极端方式解决问题。