住在龙城

  入住新房“过五关”


  第一桩事：领证四件套
  当收到开发商发出的“房屋交付通知书”，第一桩事就是审阅和领取4份文件以及证明书。

  一、《建设工程质量检验证明书》
  这是建设工程质量安全监督检查站（简称质监站）对新房验收合格后颁发的证明。

  二、《住宅交付使用许可证》
  这是住宅发展局颁发的开发商交房的证明，表明新房一系列相关配套已经完成。

  三、《住宅使用说明书》
  这是开发商告知你安全、合理、方便使用房子及相关注意事项的文本，其中包括房屋平面图
布局、详细结构图、附属设施、配套设施等，还有不能占有、损坏和移装的住宅共有部位、
设备及住宅使用规定和禁止行为等内容。该文本应作为新房销售合同的“附件”。

  四、《住房质量保证书》
  这是开发商对新房承担质量责任的法律文件，1998年8月1日起该文件作为开发商交房的必备
内容。

  上述4份材料缺一不可，若开发商拿不出来，请暂缓办理入住手续。

  第二桩事：验房一点通
  同购买普通商品需要开箱验货一样，第二桩事情你必须对新房“验货”。

  一、搞清房屋面积。
  上海商品房是按“套”（或单元）销售的，新房面积由套内和公摊两大面积组成。套内面积
是使用面积、墙体面积（共用墙算一半）、阳台面积之和。公用面积是电梯井、楼梯间、垃
圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室以及为整栋大楼服务的公共和管
理用房之和。首先审阅专业测绘部门的测绘报告，以此来核准新房面积太小。若有差异，可
按合同约定处理，2000版本合同有详细说明。

  二、检查主体结构
  建设部1991年颁布《房屋管理验收标准》，请按此标准从4个方面进行检查。地基基础沉
降、上部结构开裂程度。钢筋混凝土构件产生变形程度。砖石结构的厚度和刚度。木结构结
牢固度、无蚁害。

  三、观察外墙屋面
  下雨天看看有无明显水印和霉点和开裂；屋面是否有积水和渗漏；平屋面应有隔热保温设
施；三层以上房屋的公用部位应设置屋面检修孔；阳台应有排水出水口；落水管要牢固安
装；地坪是否倒泛水等。

  四、看看电器设备。
  这是住户比较容易疏漏的检查项目。如过墙电气线路应有导管；铝导线连接不能绞接或绑
接；每套安装电表或预留表位，并有接地装置；电梯能准确启动，噪声振动不能超过规定
值；是否电视共用天线；空调机应有安装余地以及外墙出洞……

  第三桩事：交费指南针
  第三桩事情是向开发商或物业管理公司以及其他相关管理机构支付费用。

  一、物业管理服务费
  该费用向物业管理公司交纳，包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费以及维修费。
前4项按月份项计算、第5项则按实际维修项目计算。其中普通内销房由物业公司与业主（或
业委会）在物价局和房管局规定的基准价幅度内协商确定。高标准内销房（含外销房）则由
物业公司和业主（或业委会）协商确定。

  二、物业维修基金
  该基金目前按照市物价局和房管局做出的规定，高层和小高层住宅按成本价的3％、多层住
宅按成本价的2％交费。

  三、其它相关管理机构费用
  该费用则分别向有关机构支付，譬如向有线电视台支付初装费；向环卫所支付建筑垃圾清运
费；向煤气公司支付安装费；向电话局支付安装费；向税务局支付契税合同印花税、权证印
花税等；向供电局支付电表保证金、向交易中心支付交易手续费、地籍图及勘丈费、登记勘
丈费等。

  第四桩事：公约一面镜
  第四桩事是签订《业主管理公约》。
《业主管理公约》是入住新居的业主必须签订的一份有关物业使用、维修以及其它管理服务
活动的行为规范条约。该《公约》由主管部门特制，所有业主均应予遵守。为了维护你新居
的完整和安全，《公约》特别强调刚入住的购房者在装修或改建新居时必须注意。

  一、不能拆墙打洞破坏新楼的整体结构。二、不能拆改阳台并超载重物。三、不能随
意在楼板墙面上敲击开孔。四、不能随意私设各类管线。五、不能私自搭建各类违章
建筑。