住在龙城

        谁动了我的地下室？地下室产权应该如何归属         

    案例：某小区自定位为实行封闭式管理的高品质白领社区，小区地下建有人防工程(地下室)。2003年11月，该小区所在区的人防办从开发商处收回了该小区地下室的管理权，并将其承包给某物业公司及崔某分别经营。某物业公司与崔某将地下室隔成小单间对外出租，对外出租的地下室条件非常简陋，一些地方存在明显的安全隐患。大批承租人员入住后，人员成份复杂，地下室环境进一步恶化，小区居民进出地下车库必须忍受各种异味，并经常与承租人员发生口角。此外，地下室的承租人员可以乘坐电梯上到任何一个楼层，以致经常有不明身份的人敲业主的家门，小区业主尤其是女性业主晚上甚至不敢轻易出门。无奈之下，业主们在小区内张贴通告，希望地下室的租户不要再承租地下室的房屋，当天下午，通告就被地下室承包人之一的崔某撕毁。马先生等人作为业主代表前往崔某处进行交涉，当时在场的几个承租人威胁他们：“你们的住处，你们的情况我们都清楚。”第三天早上，马先生就在小区里被人打伤。事后，该小区的业主们找到区人防办的相关人员，要求解决地下室出租给小区业主带来的种种问题，但区人防办采取推诿拖延的态度，在与区人防办协商无效的情况下，业主们找到北京市人防办反映情况。调查发现，区人防办在尚未办理有关审批手续的情况下即将地下室承包给崔某与某物业公司经营。经市人防办协调，区人防办承诺尽快提出书面的解决意见，并按照相关规定封闭小区中的部分地下室。 
　　分析: 
    地下室为业主的合法私有财产 
    人防工程(地下室)全称为人民防空工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。1993年12月1日施行的由国务院机关事务管理局与中央国家机关人民防空委员会颁布的《关于平时使用人防工程的暂行规定》(以下称“暂行规定”)第二条规定：“人防工程作为国家战备资产，平时应列入各部门国有资产管理范围，由各部门人防办实行集中管理。凡使用人防工程的单位，必须向所在部门人防办提出申请，与部门人防办签订安全使用人防工程协议书和有偿使用协议书，领取中央国家机关人防办统一制发的使用证书，并报中央国家机关人防办备案”。1997年7月1日开始施行的《中华人民共和国人民防空法》(以下称“人民防空法”)第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。1998年5月1日起施行的《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》(以下称“北京市人防规定”)第六条规定：“本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。 
    从“暂行规定”的规定来看，人防工程属于国有资产，由人防部门代表国家使用、收益，而“人民防空法”及“北京市人防规定”则规定人防工程由投资者使用、收益。以上三个规范性文件存在一定冲突，但“人民防空法”属于法律的范畴，在效力上优于属于行政规章的暂行规定。而且暂行规定颁布于1993年，在当时的条件下，社会力量从事的房地产开发刚刚起步，绝大部分的房产以及房产附属的人防工程还都是由国家投资建设，产权亦归国家所有；而到了今天，房地产建设主体发生了很大变化，大部分房产及人防工程已由社会力量投资建设，“暂行规定”关于人防工程属于国有资产的规定已不再适用。因此，关于人防工程的使用、收益，应适用“人民防空法”与“北京市人防规定”，即由投资者使用管理并获得收益，但应报人防工程管理部门审查批准并办理有关证照。本案例中，我们可以发现，区人防办“收回”某小区地下室的管理权，并将其承包给某物业公司与崔某的行为违反了“人民防空法”与“北京市人防规定”，应属无效。 
    “人民防空法”规定地下室的使用、收益权归投资者，但回避了地下室的所有权归属问题。从所有权取得的角度来看，投资者投入资金，将其物化为房屋与人防工程，其财产形态虽有变化，但财产归属于投资者的事实并未发生变化。我国新修订的《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。人防工程如系投资者依法建设，则属投资者的合法私有财产，国家除依法征用并给予补偿不能将其收归国有，否则即侵犯了公民的私有财产权，也与即将颁布的《物权法》的立法精神相悖。 
    必要的审批手续 
    “北京市人防规定”第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。使用人防工程从事经营的，经营者应当持《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，向有关主管部门申请办理相关证照”。 
    本案例中，崔某及某物业公司既未办理《人防工程使用证》与《使用人防工程消防安全许可证》，也未前往工商等主管部门申请办理相关证照，应按“人民防空法”及其他法律承担责任。同时，“人民防空法”第五十一条规定：“人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分”。区人防办在不符合审批条件的情况下同意崔某与某物业公司经营地下室，违反了“人民防空法”及“北京市人防规定”，应承担相应的责任。 
    维护业主的合法权益 
    业主购买住宅小区房产并入住该小区后，即在该小区范围内享有一系列包括人身安全、合理的环境卫生、住宅私密等在内的合法权益，而小区地下室的对外经营将很可能影响到业主对该等权利的正常行使，因而地下室的对外经营应审慎进行，当以不侵犯业主的合法权益为前提。经营者在经营过程中，应当加强管理，采取有效措施封闭对外经营部分与业主住宅的通道，改善公共部位的环境卫生，如果经营过程中侵犯了小区业主的合法权益，则小区业主有权要求经营者赔礼道歉、恢复原状、赔偿损失。如出现本案例中业主被殴打至伤的情况，则应由公安部门或司法机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》或《中华人民共和国刑法》的规定，对侵害者进行治安处罚或追究其刑事责任。