住在龙城

  关于买房等还是不等，我有一个简单的回答：自住的不用等，用于投资的还是等等吧。”在中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭对记者说这番话的时候，房地产市场上正有两股看似矛盾的力量并行：持币观望与积极跟进。 

  继始自2001年中期的观望潮之后，受宏观调控、加息等政策组合的影响，现今房地产市场上再次出现对未来预期的集体迷茫。哈继铭的观点描述出当前选择观望和跟进的两种人群的特征：打算购买中低档商品房用于自住的客户，其购房步伐显示加速的迹象；而基于改善居住和投资需求的购房者正在放慢脚步，持币观望。 

  争论 

  据媒体报道，杭州逾5成的潜在客户对是否推迟购房计划犹豫不决。这种普遍的犹疑成为目前全国房地产市场购买心态的一种写照。 

  伴随着购买心态的集体迷茫，对买房等还是不等的争论开始升级，成为相关专家和业界人士的又一议题。比较极端的例子是近日某专家在媒体上公开建议人们不要买房，称目前最明智的办法就是持币观望。而包括哈继铭在内，中金公司的10名志愿者在走访中国19个城市之后在报告中提出内地楼市泡沫凸现，买房不如租房(详见2005年4月4日总第205期)的观点，也旋即遭到业界质疑。 

  该报告的核心观点是国内部分地区购房成本远远高于租房成本，而北京华远集团董事长任志强提出，在全国范围内，租金水平的相关数据目前没有权威的统计渠道。为逃避纳税，普遍存在房主低报租赁价格，而房屋租赁在部分城市还是私下交易，实际的租金水平是否要高于中金公司报告中的数字？ 

  4月17日，身在香港的哈继铭在电话中对记者表示，在采集租金数据的过程中，他们采取直接接触租客的方式获得租金的一手数据，从而回避房主低报租价和中介机构为促使人们买房高报租价所带来的偏差。“我们公司的房地产分析员会建议进行采访的职员，哪些楼盘值得关注，楼盘的物业公司也会提供部分信息。我们找的都是用于租赁的房屋，开门出来的都是租客。在上海我们接触了60名租客，在杭州，有30多个。” 

  此外，业界还认为，从房地产市场发展的历史来看，在2004年以前，房价与租金的关系相对平稳，不能仅凭2004年房价增长明显高于租金增长而断言买房不如租房。对此，哈继铭回应：“之所以在2004年形成这种情况，是由于前面几年房价与租金变化率的积累。现在租金房价比明显偏低是因为前段时期租金上涨幅度一直赶不上房价上涨幅度。1998-2001年，租金和房价走势的确比较吻合，但2002、2003年差距开始拉大，2004年有了比较大的变化。如果我们去采1998年或者1999年的样本，结果将是根本没有泡沫。但我们不去评判几年前有没有泡沫。同时，在我们接触的19个城市中，购房成本明显高于租房成本的占一半，而不是全部。应该说，市场总体上还是比较健康的。” 

  分化 

  将购房成本与租房成本进行比较，是哈继铭的核心研究方法，也是当前购房者和潜在客户衡量买房与否的标尺之一。 

  几天前，工作在某部委下属企业的程樱(化名)托人排到了一套经济适用房。在此之前，她一直租房居住。虽然买到的还是期房，但即将结婚的她毫不犹豫：“每月的租房要花1500元，买房之后的月供是1445元。最重要的是租房的时候想按照自己的喜好装饰，但总觉得那是别人的房子，只是临时的住处。” 

  记者接触了数例打算在近期买房或者已交定金的购房者，抱着与程樱近似的心理而在当前跟进决定买房的大有人在。北京金网络房地产经纪有限公司在年初进行的买房动机调查显示，在(打算)购买单价低于6000元／平米的普通商品房的人中，认为“原来租房很不方便，不如自己买房子住”和“原来租房很不划算，不如自己买房子住”的人分别占16.5%和19%，此外有12.4%的人打算买房是因为“结婚了，想从家里搬出来”；另有28.1%的人觉得“在北京有稳定工作了，想自己买房子住”。在这合计达75%的人中，绝大部分是第一次买房。 

  数家房地产顾问公司和咨询机构向记者提供的研究结论显示，这批人的购房欲望并不会受到政策的遏制，反而由于预期房价上涨会加速购房步伐。 

  在一批人积极跟进的同时，另一批人已经暂缓甚至无限期推迟购房计划。家住清河的谭女士原本打算年内再买一套100多平米的三居室，已经看了三四个项目的她突然中止了买房计划，将来何时再买尚无打算。谭女士从事设计行业，是公司中层。她已经有两套住房，一套给老人住，一套自己住。考虑到老人年纪大了，想买套更大的房子与老人同住，并把原来的两套住房出租，用租金支付月供。谭女士说：“我是想改善居住，也算是一种投资。但现在的房价没谱，不知道会不会降，而政策环境又不利于房价继续上涨。” 

  哈继铭认为，房地产市场中的高端客户比低端客户更容易进入观望状态，其一是因为他们对利率变化的敏感程度比低端客户更强；其二是高端客户往往拥有一套以上的住房，再次购房会更为谨慎。 

  改变 

  市场中始终有观望者存在。这种观望情绪曾经在2001年下半年和2002年上半年高涨，而此次的观望显然与之不同。 

  在上次集体观望期间，现任北京中原房地产经纪有限公司副总的殷则环从销售一线成为住宅项目部的销售总监。据他回忆，2001年4月间，北京房地产媒体开始讨论大量外地开发商进入北京可能给本地市场带来的影响。当年中期，有经济学家认为北京房地产市场由于供应量激增，2002年中期房价将有较大幅度下跌，甚至提出崩盘的预测。立即有媒体加入讨论，殷形容当时的局面是“狂炒降价”。“当时全部的购房者中，绝大部分都在持币观望。从售楼处的情况来看，每月成交20-30套已经是一个让人羡慕的成绩。”降价预期带来的压力甚至影响到房地产研究机构，以致殷在年终提出未来房价会上涨5%左右的结论在当时遭到了外界的广泛质疑。 

  查阅当时的相关报道可以发现，甚至不少开发商在当时也持有降价的预测。本地某知名开发企业老总曾提出降幅可达20%的论调，某全国发展的开发企业负责人也支持降价的预测。直到2002年春节过后，民众发现房价实际上并未下降，市场交易才开始回暖。 

  1999年之后，房地产市场才逐步开始活跃，今天，观望的情绪再度明显，但主体已经是一个成熟的市场之中成熟的购房者。 

  人们不再听到雷声就认为暴雨将至。及早加息有利于引导市场预期，而人们也在预期着市场政策的变化，最关键的是他们根据眼前的需求衡量自己的成本与收益。哈继铭认为，不同于高端客户对短期利率变化的敏感，低端客户买房时更多考虑未来几十年持有房屋带来的保值和收益。 

  “老百姓其实是非常理性的，有时甚至要超过经济学家。”哈继铭表示