住在龙城

  专家观点买房贷款不要过“度”　作为综合理财规划的重要部分，贷款一直是考察个人财务状况的重要指标。一般情况下，个人贷款要与收入相适应，才能保持个人或者家庭现金流量的稳定，然而在我们所接触的大量客户中，一个事实的情况是贷款有些过“度”了。　过“度”的原因主要是住房按揭贷款所占的比重越来越大。翻翻案头的分析报告，住房按揭贷款总量在100万以上的客户随手可见，而看看他们每年10万左右的家庭收入，已经显示出了还款能力不足的风险。也难怪，这几年，房价的上涨速度已经远远超过了收入的增长速度， 
  
  甚至从某种意义上说，房价的涨幅已经抵消了个人的全部收入。例如2003年65万元的房子，目前的市场价格已经达到了150万元，中间有85万元涨幅，而又有多少白领在这两年的全部收入可以到80万元呢？在这种情势下，住房按揭贷款的额度也相应虚长，也就是说，2003年一个年收入10万元的家庭完全可以承担50万元的贷款，但2005年，贷款额度即使按七成计算也已经涨到105万元，再让同样年收入10万元的家庭承担，显然有些力不从心了。　在这种情况下，购房者如果能够逆向思维，实际上可以把银行对于房产按揭的规定看作借款人自己控制风险的参考标准。在房地产市场价格稳步上升的阶段，购房贷款行为被当作是一种适度的超前消费，也被认为是一种积极的理财行为。但在房产价格快速增长的形势下，就需要投资者自己来进行风险控制。那么究竟什么是适度呢？银监会2004年曾经公布了一个《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，其中规定，单笔房贷的月还款额须控制在收入的50%以下，于是我们可以把贷款额不超过收入的五成认为是一种“度”。如果超过了这个“度”，我们就不认为这是个积极的理财行为，而是有风险的理财行为了。

  另外一个值得注意的是，月还款与收入的比例要计算全面。月还款额不止包括了你房贷的支出，最好也将你车贷以及其它贷款的支出计算在内，得出的数值才值得参考。一个月收入1万元的家庭，如果已经承担了每月2000元的车贷支出，那么它还可以承担5000元的房贷吗？当然显得有些紧张。　同样，月收入额也不应该只是收入证明上的数字，它最好包括你的所有收入，包括稿费、赠予所得、投资所得等等，也只有当你这些收入远远大于收入证明上的数字时，你所争取的更大额度的贷款才显得有意义，否则，贷款容易过“度”，也很容易给你自己带来财务风险。　然而，尽管考虑了一切，具体还款时你还有因为突然的状况面临还款能力不足的问题。比如家里发生意外，或者公司裁员等等。两种方式可以让你渡过难关。　一是更改还款方式。如原来的等额本金无法承担，可以改为等额本息的还款方式，或者把原来的月公积金还贷改为以应付眼前暂时的财务危机；二是延长还款时间，把原来10年修改为20年等等，都可以减轻还款压力。